JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 27 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00100 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3OX

AFFAIRE : S.A.S. IAD FRANCE C/ [V] [F], [R] [U]

Composition du tribunal

Président : M^me POLLE, Magistrat à titre temporaire

Greffière : Madame PRUDHOMME, Greffier

******************

Débats en audience publique le 25 Mars 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 27 Mai 2025

******************

DEMANDERESSE

S.A.S. IAD FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, substituée par Maître Isabelle RAYGADE, avocate au barreau de BERGERAC

DEFENDEURS

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représéntée

Exposé du litige

Le 6 décembre 2022, la SARL LE MONTPLAT, représentée par Monsieur [V] [F], a signé avec la société IAD FRANCE, représentée par son agent commercial mandataire en immobilier, Monsieur [H] [I], un mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité numéro 1228398 portant sur un fonds de commerce de restaurant-bar sis [Adresse 5] à [Localité 8] sous le nom commercial [Localité 7] PLAT.

Le 7 décembre 2022, la société civile immobilière SEIE, représentée par Monsieur [V] [F], gérant associé et Madame [R] [U], associée, a signé avec la société IAD FRANCE, également représentée par Monsieur [I], un mandat de vente non exclusif numéro 1228923 portant sur des murs commerciaux ainsi qu’un appartement à l’étage situé à [Adresse 9], cadastré A5 [Cadastre 2], au prix de 117.000 euros TTC et moyennant des honoraires de l’agent immobilier fixés à 7000 euros.

Ce mandat a été consenti pour une durée maximum de quinze mois, et irrévocable pendant les trois premiers mois.

Selon bon de visite du 3 avril 2023, Monsieur [I] a fait visiter le bien appartenant à la SCI SEIE à Monsieur [O].

Le 21 mai 2023, Monsieur et Madame [F] ont informé par mail Monsieur [I] de leur décision de mettre fin aux mandats pour raisons financières.

Monsieur [I] leur a répondu par mail du même jour, leur rappelant notamment que les deux clients qu’il avait amené, Monsieur [O] et Madame [M], ne pouvaient pas traiter directement avec eux, ce que Monsieur [F] a reconnu et confirmé.

Ayant appris que la SCI SEIE avait conclu la vente directement avec Monsieur [O], Monsieur [I] a adressé un mail le 8 septembre 2023 à Maître [G] [L], notaire instrumentaire, l’informant de la situation et l’invitant à intervenir auprès de ses clients pour trouver une issue amiable.

Par lettre recommandée en date du 11 septembre 2023, Monsieur [I] a mis en demeure la SCI SEIE et la SARL LE MONTPLAT d’avoir à verser une indemnité forfaitaire de 11550 euros à la SAS IAD FRANCE.

Le 29 septembre 2023, la vente est intervenue au profit de Monsieur [O], au prix de 78.000 euros.

Par lettre recommandée en date du 30 novembre 2023, la société CFDP, assureur protection juridique de Monsieur [I], a mis en demeure la SCI SEIE d’avoir à payer la somme de 7000 euros, suivie de deux nouvelles mises en demeure en date des 28 décembre 2023 et 13 février 2024.

Par lettre recommandée en date du 15 juin 2024, une ultime mise en demeure a été adressée à la SCI SEIE par l’intermédiaire du Conseil de la SAS IAD FRANCE.

Il s’est avéré que la SCI SEIE a été radiée du registre du commerce et des sociétés suite à la clôture des opérations de liquidation amiable, selon annonce parue au BODACC le 24 mai 2024.

Par assignation en date du 3 décembre 2024, la SAS IAD FRANCE a saisi le Tribunal judiciaire de BERGERAC des demandes suivantes :

— Dire et juger la société IAD FRANCE recevable et bien fondée en ses demandes,

— Condamner Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] à régler à la société IAD FRANCE la somme de 7000 euros, à hauteur de 3500 euros chacun, au titre de la clause pénale,

— Dire et juger que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure,

Subsidiairement,

— Condamner Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] à régler à la société IAD FRANCE la somme de 7000 euros, à hauteur de 3500 euros chacun, au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir des honoraires,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] à payer 4000 euros de dommages et intérêts à la société IAD FRANCE, à hauteur de 2000 euros chacun, au titre de la résistance abusive,

— Condamner Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] au paiement de la somme de 1500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

La SAS IAD FRANCE n’a pas comparu mais a été représentée par Maître Véronique DAGONET, avocat au Barreau du VAL DE MARNE, substituée par Maître RAYGADE, avocat au Barreau de BERGERAC, qui a repris oralement les termes de l’assignation introductive d’instance.

Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] n’ont pas comparu ni été représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Motifs de la décision

1) Sur la recevabilité de la demande en paiement dirigée à l’encontre des associés de la SCI SEIE

Il résulte des dispositions de l’article 1857 alinéa 1er du code civil qu’à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date d’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L’article 1858 du même code dispose que les créanciers peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1844-8 du code civil, applicable aux sociétés en général, la dissolution de la société entraîne sa liquidation. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication. L’alinéa 3 dispose que la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Enfin, selon une jurisprudence constante, rendue au visa de l’article 1858 du code civil, la clôture de la liquidation de la société dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser, et lui permet de demander directement le paiement de sa créance aux anciens associés, sans qu’il soit nécessaire de poursuivre préalablement la société.

En l’espèce, le mandat non exclusif de vente a été signé par la SCI SEIE, laquelle est donc par principe débitrice de l’indemnité réclamée par la société IAD FRANCE.

Cependant, la SCI SEIE a fait l’objet d’une dissolution-liquidation amiable à compter du 31 décembre 2023.

A la suite de la clôture des opérations de liquidation amiable, la SCI SEIE a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 22 mai 2024, selon annonce parue au BODACC le 24 mai 2024.

Il en résulte que la société IAD FRANCE est en droit de demander directement le paiement de sa créance aux anciens associés de la SCI SEIE.

Selon les statuts versés aux débats par la société IAD FRANCE, la SCI SEIE a été constituée le 31 janvier 2017 entre Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U], lesquels détiennent chacun la moitié du capital social.

A la date de la radiation de la société, Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] étaient toujours associés égalitaires.

Par conséquent, la demande formée par la société IAD FRANCE contre chacun des associés de la SCI SEIE désormais radiée du registre du commerce et des sociétés, est recevable, à proportion de la part de chacun dans le capital social, soit 50 %.

2) Sur la demande en paiement de la somme de 7000 euros au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1104 dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231 du code civil dispose que, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de mandat de vente signé le 7 décembre 2022 entre la SCI SEIE et la société IAD FRANCE contient une clause pénale aux termes de laquelle, pendant le cours du mandat ainsi que dans les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de son acheteur que son conjoint ou partenaire de PACS avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation directe ou indirecte au sens des articles L233-1 et suivants du code de commerce.

A défaut de respecter cette clause, et sous condition de la réalisation effective de l’opération actée par écrit, le mandataire aura droit, à titre de clause pénale à la charge du mandant, à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.

Si le mandant vend sans intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour quelque cause que ce soit. Cependant, le mandant s’oblige à l’en informer dans un délai maximal de huit jours, en lui précisant le nom et l’adresse de l’acquéreur. A défaut, le mandant en supportera les conséquences.

La société IAD FRANCE démontre avoir fait visiter le bien appartenant à la SCI SEIE par l’intermédiaire de son agent commercial en immobilier, Monsieur [I], à Monsieur [O], ainsi qu’en atteste un échange d’emails entre le 30 mars 2023 et le 12 avril 2023, ainsi que la production d’un bon de visite du 3 avril 2023 signé par Monsieur [O].

Il est également établi par la société IAD FRANCE, par la production d’un extrait du fichier immobilier contenant relevé des formalités, qu’une vente est intervenue le 27 octobre 2023 entre la SCI SEIE et Monsieur [O], portant sur le bien immobilier objet du mandat de vente, et ce, postérieurement à la résiliation des mandats par les mandataires.

Enfin, la société IAD FRANCE justifie avoir mis en demeure à plusieurs reprises la SCI SEIE, laquelle n’a pas réagi.

Par conséquent, il sera jugé que la SCI SEIE a commis une faute contractuelle en traitant directement avec Monsieur [O], client présenté par la société IAD FRANCE, avant l’expiration du délai de douze mois suivant la résiliation du mandat.

La société IAD FRANCE est donc bien fondée à solliciter l’application de la clause pénale à l’encontre des associés de la SCI SEIE, désormais radiée du registre du commerce et des sociétés.

Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] seront chacun condamnés à payer à la société IAD FRANCE la somme de 3500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023.

3) Sur la demande subsidiaire en paiement de la somme de 7000 euros au titre de la perte de chance

Le tribunal faisant droit à la demande de la société IAD FRANCE en application de la clause pénale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire formée par la société IAD FRANCE sur le fondement de la perte de chance.

4) Sur la demande en paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur ce fondement, la société IAD FRANCE demande la condamnation des associés de la SCI SEIE à lui payer chacun la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, invoquant la mauvaise foi des associés.

En l’espèce, il est établi qu’à la suite de sa décision de résilier les mandats, la SCI SEIE a été alertée par Monsieur [I] sur l’interdiction de traiter avec les clients présentés par lui, notamment Monsieur [O], ce que Monsieur [F] a reconnu par écrit.

Or, malgré cet engagement, la SCI SEIE n’a pas hésité à vendre son bien à Monsieur [O], client présenté par Monsieur [I], violant délibérément la clause pénale.

Elle a également ignoré les nombreuses mises en demeure qui lui ont été adressées.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la société IAD FRANCE, dans la limite de 2000 euros, soit la somme de 1000 euros mise à la charge de chaque associé.

5) Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

L’article 700 du Code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IAD FRANCE la totalité des frais et honoraires exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] à payer chacun la somme de 1000 euros à la société IAD FRANCE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] seront condamnés aux entiers dépens.

6 ) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il convient de juger que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par ces motifs, le Tribunal,

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la société IAD FRANCE dirigées contre Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U], associés de la SCI SEIE, radiée du registre du commerce et des sociétés, en leur qualité d’associé répondant indéfiniment des dettes sociales,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 3500 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023,

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 3500 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à la société IAD FRANCE la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [R] [U] aux dépens,

REJETTE les autres demandes de la société IAD FRANCE,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

FAIT ET PRONONCE à [Localité 6], l’an deux mille vingt-cinq et le vingt-sept mai ; la minute étant signée par Madame Frédérique POLLE, Magistrat exerçant à titre temporaire et Madame Frédérique PRUDHOMME, Greffière.

La Greffière La Présidente