TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00060 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C35K

CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025,

Le tribunal composé de Edwige BIT, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel DOUSSET, greffier,

en présence de Marie-Laure BOST, magistrat à titre temporaire en stage au tribunal judiciaire de Bergerac,

Après débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE:

La société anonyme MESOLIA HABITAT, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 469 201 552, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège social,

comparant en personne par le biais de son représentant légal, Monsieur [J] [F], muni d’un pouvoir régulier,

ET

D’autre part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne,

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne,

Le :

Formule exécutoire délivrée à :MESOLIA HABITAT

Copie conforme délivrée à : MESOLIA HABITAT, M [V], Mme [B], ADIL 24, PREFECTURE DE LA DORDOGNE

copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 août 2021, la SA MESOLIA a donné à bail à [Z] [V] et [W] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 482,04 € outre une provision sur charges de 16,21 € par mois, et un complément de loyer pour le garage de 31,51 euros par mois, soit un total de 529,76 €.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 28 février 2025, la SA MESOLIA a fait assigner ses locataires, [Z] [V] et [W] [B], devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 18 juillet 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef,

▸ condamner [Z] [V] et [W] [B] solidairement au paiement de la somme principale de 3730,29 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner [Z] [V] et [W] [B] au paiement d’une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 1er juillet 2025.

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La SA MESOLIA, comparant en personne par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 6 773,72 € arrêtée à la date du 1er juillet 2025, terme de juin 2025 inclus.

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[Z] [V] et [W] [B], comparant en personne, ont reconnu devoir les sommes qui leur sont réclamées, pour le règlement desquelles ils ont sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Ils ont proposé de s’acquitter de leur dette par versements de 50 € par mois en plus du loyer courant si les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

Ils ont justifié à l’audience avoir réglé le 1er juillet 2025, la somme de 580 euros au titre du loyer du mois de juin 2025 (preuve du virement effectué vu sur le téléphone).

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Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la SA MESOLIA a saisi au moins deux mois avant l’audience la CAF de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, cette dernière ayant réceptionné la notification le 12 juillet 2024.

Par ailleurs, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’Etat au moins les six semaines avant l’audience.

L’assignation ayant été dénoncée le 3 mars 2025 au représentant de l’Etat, pour l’audience du 6 mai 2025, l’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d’indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 juillet 2024 la SA MESOLIA a fait délivrer à [Z] [V] et [W] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3258,61 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 juin 2024, lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

La demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [Z] [N] et [W] [B] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 1er juillet 2025 la somme de 6 773,72 €, terme de juin 2025 inclus, après déduction des frais de procédure s’élevant à la somme de 410,61 €.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner [Z] [N] et [W] [B] solidairement au paiement de la somme de 6 773,72 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

En l’espèce, il ressort des éléments du débat et de l’enquête sociale établie par la préfecture que [Z] [V] et [W] [B] vivent tous les deux dans le logement avec leurs deux enfants mineurs, que [Z] [V] occupe un emploi d’intérimaire chauffeur poids-lourd pour lequel il perçoit une rémunération variable comprise entre 300 et 1500 euros mensuels et que [W] [B] occupe un emploi de saisonnier de mars à octobre 2025 pour lequel elle perçoit un salaire de 1400 à 1600 euros par mois.

Par ailleurs, il apparaît que la somme de 2 412 € due au titre du supplément de loyer de solidarité pourra être déduite de la dette locative, [Z] [N] et [W] [B] venant de produire leur avis d’imposition à la bailleresse.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser [Z] [N] et [W] [B] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de [Z] [N] et [W] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, [Z] [N] et [W] [B] ont repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si [Z] [N] et [W] [B] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigibleMathias [N] et [W] [B] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivila clause résolutoire reprendra son plein effetil pourra être procédé à l’expulsion de [Z] [N] et [W] [B] selon les modalités prévues au dispositif ci-aprèsle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA MESOLIA les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner [Z] [N] et [W] [B] in solidum à lui verser une somme de 100 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[Z] [N] et [W] [B], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement [Z] [N] et [W] [B] à payer à la SA MESOLIA la somme de 6 773,72 € (six-mille-sept-cent-soixante-treize euros et soixante-douze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1e juillet 2025 , terme de juin 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE [Z] [N] et [W] [B] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si [Z] [N] et [W] [B] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de [Z] [N] et [W] [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécutionMathias [N] et [W] [B] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum [Z] [N] et [W] [B] à payer à la SA MESOLIA la somme de 100 € (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [Z] [N] et [W] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Edwige BIT, vice-présidente en charge des contentieux de la protection, et Muriel DOUSSET, greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE