TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 24/01952 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y6GT

N° Minute :

AFFAIRE

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

C/

Association PEUPLIER NOIR

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Etablissement public HAUTS DE SEINE HABITAT – OPH

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P500

DEFENDERESSE

Association PEUPLIER NOIR

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 1er juin 1985, l’association le nouveau foyer des cités jardins et l’association Peuplier noir ont conclu un bail portant sur les locaux d’une superficie de 100m2 situés [Adresse 2] à [Localité 7].

L’établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) Hauts-de-Seine Habitat – OPH est venu aux droits de l’association le nouveau foyer des cités jardins, association d’action sociale de l’Office Public Départemental des Hauts-de-Seine, la suite de la reprise en gestion directe de son patrimoine.

L’association Peuplier Noir est une association soumise à la loi du 1er juillet 1901 intervenant dans le domaine culturel et artistique.

Le montant du loyer annuel hors charges applicable est de 1.109,16 euros qui est due chaque semestre. Le bail a initialement pris d’effet le 1er janvier 1985 renouvelable par tacite reconduction par période d’un an.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 janvier 2022, le bailleur a fait sommation à l’association Peuplier Noir de payer les loyers échus au 29 décembre 2021 pour un montant de 5.492,78 euros et à se conformer à la destination du bail.

Hauts-de-Seine Habitat – OPH a fait assigner l’association Peuplier Noir devant ce tribunal par exploit du 28 févier 2024, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, aux fins de voir :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ; CONSTATER le non-paiement des loyers par l’Association le PEUPLIER NOIR ;CONSTATER la violation par l’Association le PEUPLIER NOIR de son obligation contractuelle d’exploitation des locaux loués ; EN CONSEQUENCE

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu entre HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH, et l’Association le PEUPLIER NOIR ;ORDONNER à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de l’Association le PEUPLIER NOIR et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois ; ORDONNER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ; CONDAMNER l’Association le PEUPLIER NOIR à payer à la société HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH la somme de 7.853,63 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges due au 30 octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, sauf à parfaire ; CONDAMNER l’Association le PEUPLIER NOIR à payer à HAUTS-DE-SEINE HABITAT – OPH une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; PRONONCER la conservation du montant du dépôt de garantie versé par l’Association le PEUPLIER NOIR.REJETER toute demande de délais de paiement ou d’échelonnement de la dette compte tenu de son ancienneté et de son importance ;CONDAMNER l’Association le PEUPLIER NOIR à verser la somme de 2 500 euros à la société HAUTS DE-SEINE HABITAT – OPH en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’association Peuplier Noir, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour ce qui concerne l’exposé détaillé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en outre de rappeler que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail liant les parties, sont soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ; CONSTATER le non-paiement des loyers par l’Association le PEUPLIER NOIR ;CONSTATER la violation par l’Association le PEUPLIER NOIR de son obligation contractuelle d’exploitation des locaux loués ;

En outre, l’association Peuplier Noir n’ayant pas constitué avocat, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande suivante :

REJETER toute demande de délais de paiement ou d’échelonnement de la dette compte tenu de son ancienneté et de son importance ;

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application de l’article 1134 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 1741 du même code le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant que sauf stipulation contraire la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail ;

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Hauts-de-Seine Habitat – OPH et l’association Peuplier Noir étaient liées par un bail du 1er juin 1985 prévoyant un loyer annuel hors charges de 1.109,16 euros. Il résulte du décompte locataire détaillé arrêté au 30 octobre 2023 produit aux débats, que plus aucune somme n’a été payée au bailleur par l’association Peuplier Noir depuis décembre 2018.

Ce défaut de paiement régulier du loyer depuis plusieurs années constitue un manquement grave compromettant la poursuite des relations contractuelles et justifie le prononcé de la résiliation du bail.

Il y a lieu par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 1985, à la date du prononcé du présent jugement. L’expulsion de l’association Peuplier Noir des locaux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef sera en conséquence ordonnée dans les termes du dispositif, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

La résiliation judiciaire mettant régulièrement fin au contrat de bail entre les parties à la date du prononcé de la présente décision, l’association Peuplier Noir est par conséquent occupante sans droit ni titre et doit être condamnée à payer à Hauts-de-Seine Habitat – OPH une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation due par l’association Peuplier Noir sera fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges jusqu’à la libération effective par la remise des clés de l’association Peuplier Noir des locaux loués.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et charges

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil et l’article 1315 devenu 1353 du même code, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté du paiement des sommes dues à son bailleur.

En l’espèce, Hauts-de-Seine Habitat – OPH verse aux débats un décompte précis sur les sommes restant dues par l’association Peuplier Noir au titre des loyers et charges arrêté au 30 octobre 2023 jusqu’au 1er semestre 2023 inclus, qui fait apparaître un solde débiteur d’un montant de 7.853,63 euros.

Par conséquent il y a lieu de condamner l’association Peuplier Noir à payer à Hauts-de-Seine Habitat – OPH la somme de 7.853,63 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 octobre 2023, assortis des intérêts au taux légal courants à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de restitution de dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.

En l’espèce, le contrat de bail produit aux débats ne mentionne pas de dépôt de garantie. De même, la note du 5 mai 2015 émise par Hauts-de-Seine Habitat – OPH rappelant les conditions applicables du bail mentionne « pas de dépôt de garantie ».

Hauts-de-Seine Habitat – OPH ne démontre donc pas de l’existence d’un dépôt de garantie versé par l’association Peuplier Noir.

Par conséquent, cette demande étant sans objet sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’association Peuplier Noir, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser Hauts-de-Seine Habitat – OPH supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que l’association

Peuplier Noir sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 1985 entre l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – OPH et l’association Peuplier Noir portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] à la date du prononcé du présent jugement,

CONDAMNE l’association Peuplier Noir à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – OPH la somme de 7.853,63 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT que l’association Peuplier Noir devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 7], dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

FAUTE pour l’association Peuplier Noir de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – OPH à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DIT que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE l’association Peuplier Noir à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – OPH à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges,

DEBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – OPH de sa demande de restitution de dépôt de garantie,

CONDAMNE l’association Peuplier Noir au paiement des dépens de l’instance,

CONDAMNE l’association Peuplier Noir au paiement de la somme de 1.500 euros à l’établissement public à caractère industriel et commercial Hauts-de-Seine Habitat – OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE