ORDONNANCE DU : 21 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00048 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3ZR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDEURS

Monsieur [T] [J], demeurant 782 Route de la Coquille, L’Ane Vert. – 24610 SAINT-MEARD-DE-GURCON

Madame [Z], [H] [D] épouse [J], demeurant 782 Route de la Coquille, L’Ane Vert. – 24610 SAINT-MEARD-DE-GURCON

Tous deux représentés par Maître Stéphanie TAMBO, avocat au barreau de LIBOURNE,

DEFENDERESSE

Madame [V] [X] épouse [F], demeurant 18-20, rue des Fontaines – 24100 BERGERAC

représentée par Maître Jean françois CAPOUL, avocat au barreau de BERGERAC, substitué par Maître Karine PERRET, avocat au Barreau de BERGERAC

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] sont propriétaires d’un local commercial situé au 18 rue des fontaines à Bergerac (24100), pour l’avoir acquis auprès de la SCI DE LA DOUELLE le 30 mars 2017.

Ce local était occupé par madame [V] [X] en vertu d’un bail régularisé le 30 septembre 2016 pour une durée de 9 années et prévoyant un loyer mensuel de 634,19 € payable le 5 de chaque mois, indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Par acte en date du 11 mars 2025, monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] ont fait assigner madame [V] [X] devant le président de ce tribunal statuant en référé en vue de le voir :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 30 septembre 2016, pour les locaux commerciaux situés 18 rue des Fontaines à Bergerac, est acquise ;constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 18 janvier 2025 ;ordonner l’expulsion de madame [V] [X] des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard ; condamner cette dernière à lui payer à titre provisionnel les sommes de 12 763,72 € au titre des loyers exigibles, et 634,19 € d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;fixer les intérêts au taux légal avec capitalisation ;ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;condamner madame [V] [X] au paiement d’une indemnité de 2 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

Les requérants maintiennent leurs demandes.

Madame [V] [X] demande au juge des référés de :

lui accorder le bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,lui accorder un délai de grâce de 2 années pour s’acquitter de sa dette ;ordonner la remise gracieuse des intérêts sur les sommes qu’elle doit ;juger qu’il y a pas lieu à exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir ;débouter les époux [J], venant aux droits de la SCI DE LA DOUELLE, de leurs demandes sur le fondement de l’article 475-1 du code de procédure pénale et les dépens.

MOTIFS

Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, les requérants ne justifient pas avoir effectué cette démarche.

Toutefois, l’absence de production de l’état des inscriptions et de nantissement ne conduit pas à l’irrecevabilité de la demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, madame [V] [X] expose que sa situation actuelle, à savoir veuve et sans activité professionnelle, ne lui permet pas d’apurer sa dette. Toutefois, elle ne produit aucun élément pour confirmer l’état de ses finances et établir sa situation personnelle.

Il ne ressort d’aucune pièce de la procédure que la défenderesse aurait sollicité un échéancier auprès de la bailleresse, ce qui aurait permis de démontrer la bonne foi dans l’exécution de son obligation contractuelle. Elle ne verse aucune pièce permettant de s’assurer de sa capacité à rembourser les échéances.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur le constat de résiliation du bail

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, le bail du 30 septembre 2016 stipule dans un paragraphe n°19 : « en cas de retard de paiement représentant trois mois de loyer ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Il est établi que madame [V] [X] s’est vue remettre trois commandements de payer répondant aux conditions susvisées, par actes de commissaire de justice remis à personne le 24 mai 2023, le 23 août 2024 et le 18 décembre 2024.

La défenderesse ne démontre pas avoir régularisé les loyers impayés, et sa demande de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause a été rejetée.

Dans ces conditions, l’action étant recevable et fondée, il y lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et corrélativement la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à la date du 18 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 18 janvier 2025, madame [V] [X] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, les requérants produisent un relevé de compte établi par l’agence immobilière Citya VIAUD depuis avril 2017. Dès cette date, madame [V] [X] versait des sommes de manière irrégulière, mais au 26 février 2020, elle était à jour de ses loyers. En revanche, à compter de mars 2020, les paiements ont été plus irréguliers encore, et elle a finalement cessé tout versement après le 28 mars 2024.

La défenderesse ne formule aucune observation sur le montant de la dette locative qui s’élève, selon le relevé de compte susmentionné à la somme de 12 763,72 € arrêtée au 19 février 2025.

Toutefois, du fait de la résiliation du bail au 18 janvier 2025, le loyer du mois de février 2025 (707,64 €) ne peut être dû.

Dès lors, il échet de condamner, de manière provisionnelle, madame [V] [X] à payer aux demandeurs la somme de 12 056,08 €, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable que le preneur devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par madame [V] [X] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, soit 634,19 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [X], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun document ne vient confirmer la situation économique de madame [V] [X]. Dès lors, rien ne permet d’écarter la demande des requérants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 300 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Sur la demande d’exécution au seul vu de la minute

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

Les requérants ne motivent nullement leur demande de rendre la présente ordonnance exécutoire au seul vu de la minute.

Dès lors, la demande formée en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute madame [V] [X] de sa demande de délais de paiement ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] d’une part, avec madame [V] [X] d’autre part, à la date du 18 janvier 2025 ;

Ordonne à madame [V] [X] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail (situés 18 rue des fontaines, 24100 Bergerac), dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion madame [V] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] de leur demande d’assortir l’expulsion de madame [V] [X] d’une condamnation au paiement d’une astreinte ;

Condamne madame [V] [X] à payer à monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] à titre provisionnel la somme de 12 056,08 € au titre de loyers, majorations et régularisations impayés jusqu’au terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et capitalisation des intérêts ;

Condamne madame [V] [X] à payer à monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] la somme provisionnelle de 634,19 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et capitalisation des intérêts ;

Condamne madame [V] [X] à payer à monsieur [R] [J] et madame [Z] [D] la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [V] [X] au paiement des dépens ;

Rejette la demande d’exécution provisoire de l’ordonnance au seul vu de la minute ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un août; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente