ORDONNANCE DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00072 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C4JI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP,

GREFFIER : Madame Pauline BAGUR,

DEMANDERESSE

S.C.I. GECIFLO, dont le siège social est sis Domaine de Lescot – 35 route de Bergerac – 24520 LAMONZIE MONTASTRUC

représentée par Maître Patrick BELAUD de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocats au barreau de BERGERAC, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U. BIO AUTO, dont le siège social est sis 81-83 avenue Paul Doumer – 24100 BERGERAC

représentée par Maître Stéphanie BERLAND de la SELEURL CABINET SBA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 21 Août 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI GECIFLO est propriétaire d’une parcelle de terrain située 81/83 avenue Paul Doumer à Bergerac (24100), sur laquelle des locaux industriels et commerciaux ont été édifiés.

Un bâtiment commercial et son parking ont ainsi été loués à la SAS BIO AUTO, en vertu d’un bail régularisé le 18 août 2017, pour une durée de 9 années et prévoyant un loyer mensuel de 700 € HT, payable avant le 10 de chaque mois, et indexé sur l’indice des loyers commerciaux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 juin 2021 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 11 271,36 €. Par ordonnance du 4 janvier 2022, le juge des référés a condamné la SAS BIO AUTO à payer 11 271,36 € en arriérés de loyers et constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Puis le locataire a interjeté appel.

Les parties ont choisi de mettre fin à leur différend en signant un protocole transactionnel le 16 juin 2022 sur les bases suivantes :

Engagement de la SAS BIO AUTO à se désister de l’appel en cours, et à verser au plus tard le 5 de chaque mois :Le loyer relatif à l’exécution du bail commercial, soit la somme de 700 € HTL’arriéré de la taxe foncière de 2021 d’un montant de 1 166,33 €Une provision mensuelle de 300 € pour le paiement de la taxe foncière, entre janvier et septembre de chaque année, soit un total de 2 700 €Le paiement du reliquat de taxe foncière à réception de l’appel de taxe foncière annuelle au mois de septembre/octobre de chaque annéeEngagement de monsieur [K] [M], en qualité de représentant légal de la SCI GECIFLO à renoncer à l’exécution de l’ordonnance de référé en ce qu’elle constate acquise la clause résolutoire et qu’elle prononce l’expulsion de la SAS BIO AUTO.

***

Le 13 mars 2025, la SCI GECIFLO a fait délivrer un commandement de payer à la SASU BIO AUTO venant aux droits de la SAS BIO AUTO, lui réclamant la somme de 14 231,02 € au titre de la créance principale, et 191,16 € au titre des frais d’acte.

Par acte en date du 18 avril 2025, la SCI GECIFLO a fait assigner la SASU BIO AUTO devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, aux fins de le voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 18 août 2017, applicable entre la SASU BIO AUTO et la SCI GECIFLO pour les locaux à usage commercial sis 81 – 83 avenue Paul Doumer 24100 BERGERAC ; constater, en conséquence, la résiliation dudit bail au 14 avril 2025 ; ordonner l’expulsion de la SCI GECIFLO et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

condamner la SCI GECIFLO à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 14 931,02 €, au titre des loyers impayés, des impôts et taxes dus ;1 435,99 € au titre de la majoration forfaitaire de 10% ; 106,23 € au titre des pénalités pour retard de paiement. 860,44 €, par mois, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés. 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI GECIFLO aux dépens y compris le coût du commandement délivré le 13 mars 2025.

A l’audience du 21 août 2025, la requérante maintient l’ensemble de ses demandes.

La SASU BIO AUTO, demande au juge des référés de :

à titre principal, en application de l’article 834 du code de procédure civile,

débouter la SCI GECIFLO de l’ensemble de ses demandes,dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la SCI GECIFLO à mieux se pourvoir devant le juge du fond,condamner la SCI GECIFLO à lui payer une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI GECIFLO aux entiers dépens, à titre subsidiaire, en application de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce,

suspendre le jeu de la clause résolutoire,lui octroyer les plus larges délais de paiement et la possibilité de payer la somme qui sera reconnue due en 23 pactes mensuels de 200 € chacun, le solde éventuel au 24ème pacte, et ce, à compter du 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles,dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en leur dénonçant la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’espèce, la demanderesse verse à la procédure un état des créanciers inscrits, délivré par le greffe du tribunal de commerce de Bergerac le 24 avril 2025 et justifie de la signification de sa demande, le 29 avril 2025, à la SA COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS, créancier antérieurement inscrit.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce même article prévoit également la possibilité pour le juge d’accorder des délais au locataire et prévoit que la clause résolutoire ne jouera pas si ce dernier se libère dans les conditions fixées par le juge.

Dans le cas présent, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par un commissaire de justice le 13 mars 2025, sans que l’apurement des arriérés de loyers et taxes foncières n’intervienne.

La SASU BIO AUTO ne motive nullement sa demande de délais. En réponse, la SCI GECIFLO estime que les conditions proposées, à savoir 200 € payées pendant plus de 66 mois, ne sont pas sérieuses.

Il ne ressort d’aucune pièce de la procédure que la société défenderesse aurait sollicité un échéancier auprès de la bailleresse ou aurait procédé à un ou plusieurs règlements afin de réduire l’arriéré de taxe foncière, ce qui aurait permis de démontrer la bonne foi dans l’exécution de son obligation contractuelle. Elle ne verse aucune pièce permettant de s’assurer de sa solvabilité et de sa capacité à rembourser les échéances.

Au vu de ses éléments il sera fait droit à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sans octroi de délais de paiement rétroactifs ni suspension de ses effets.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 14 avril 2025, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.

La SASU BIO AUTO est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de la majoration forfaitaire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, dans son commandement de payer, la SCI GECIFLO détaillait ainsi sa créance :

1/3 de la taxe foncière de 2022 – solde à payer : 1 029,33 €1/3 de la taxe foncière de 2023 : 3 859,33 €1/3 de la taxe foncière de 2024 : 4 110 €Arriéré indexation loyer du 1er septembre 2020 au 1er février 2025 : 4 371,72 €Loyer février 2025 : 860,64 €Total : 14 231,02 €

Concernant l’indexation des loyers, la SASU BIO AUTO soutient que, par le protocole d’accord signé le 16 juin 2022, le bailleur aurait renoncé à l’indexation annuelle du loyer.

Le bailleur fait valoir à juste titre que ladite transaction n’a aucun rapport avec l’indexation du loyer, et qu’en application de l’article 2048 du code civil, les transactions se renferment dans leur objet.

L’existence de cette obligation de paiement n’est pas sérieusement contestable et la défenderesse ne formule aucune observation quant au montant réclamé.

Le locataire produit un tableau récapitulant les sommes versées, soit la somme de 840 € au titre des loyers de février, mars et avril 2025. La requérante ne contestant pas la véracité de ces allégations, il convient de retenir qu’à la date de résiliation du bail au 14 avril 2025, les loyers ont été payés, hormis l’arriéré d’indexation qui s’élève à 20,64 € par mois.

Concernant la taxe foncière, la requérante fonde ses demandes sur le contrat de bail, qui stipule en son article 19 que le preneur s’engage à rembourser l’impôt foncier dans le mois suivant la demande qui en sera faite par le bailleur, et qu’il est convenu d’un commun accord que le montant de l’impôt foncier relatif aux seuls locaux loués représente le tiers de l’impôt foncier relatif à l’ensemble des biens immobiliers situés au 81 et 83 avenue Paul Doumer – 24 100 Bergerac.

En défense, la SASU BIO AUTO fait valoir que l’administration fiscale a dissocié l’ensemble immobilier et réduit la quote-part de taxes qu’elle doit, de sorte que la répartition de l’impôt aurait dû être modifiée par la SCI, conformément à l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Ce point relatif à l’application d’une clause contractuelle ne peut être tranché par le juge des référés, juge de l’évidence, et doit faire l’objet d’une interprétation par le juge du fond.

Il demeure que l’existence de cette obligation de payer en partie l’impôt foncier n’est pas sérieusement contestable, puisque dans son courrier du 31 décembre 2024, la SASU BIO AUTO a proposé son propre calcul des sommes dues :

1/3 de la taxe foncière de 2022 – solde à payer : 4 €1/3 de la taxe foncière de 2023 : 2 717 €1/3 de la taxe foncière de 2024 : 2 816 €

Ainsi, le montant de la créance non sérieusement contestable doit être ramené à 5 537 € concernant l’impôt foncier.

Compte tenu de ces éléments, la créance non sérieusement contestable s’élève donc à :

1/3 de la taxe foncière de 2022 – solde à payer : 4 €1/3 de la taxe foncière de 2023 : 2 717 €1/3 de la taxe foncière de 2024 : 2 816 €Arriéré indexation loyer du 1er septembre 2020 au 1er février 2025 : 4 371,72 €Arriéré indexation loyer du 1er mars 2025 au 1er avril 2025 : 41,28 €Total : 9 950 €

L’article du bail intitulé « retard de paiement » indique que « sans préjuger dans la faculté pour le bailleur d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non- paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10% de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de 5 points, sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation ».

S’agissant des sommes réclamées au titre de cette clause pénale, elles se heurtent à une contestation sérieuse compte tenu du montant exact de la dette, qui est débattu. Il en résulte que les conditions d’application de cette majoration ne sont pas réunies.

Il y a donc lieu de condamner SASU BIO AUTO à payer à SCI GECIFLO la somme provisionnelle de 9 950 €, terme d’avril 2025 inclus, arrêtée au 14 avril 2025.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable que le preneur devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la SASU BIO AUTO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU BIO AUTO, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 191,16 €.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU BIO AUTO ne permet d’écarter la demande de SCI GECIFLO formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant la SCI GECIFLO et la SASU BIO AUTO, à la date du 14 avril 2025 ;

Ordonne à la SASU BIO AUTO et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail (situés 81/83 avenue Paul Doumer, 24 100 Bergerac), dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion de la SASU BIO AUTO et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne la SASU BIO AUTO à payer à la SCI GECIFLO à titre provisionnel la somme de 9 950 €, terme d’avril 2025 inclus, arrêtée au 14 avril 2025 ;

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU BIO AUTO à SCI GECIFLO, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne SASU BIO AUTO au paiement de cette indemnité ;

Condamne la SASU BIO AUTO à payer à SCI GECIFLO la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU BIO AUTO au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le dix huit septembre ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Pauline BAGUR, Greffière

La Greffière La Présidente