TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
MINUTE N° : 25/00017 DOSSIER N° : N° RG 24/00151 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CZLO CODE NAC :5AA
JUGEMENT du tribuna
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025,
Nous, Edwige BIT, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, as[…]tée de Muriel DOUSSET, greffier
Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu ;
DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE:
D’une part,
DEMANDERESSE :
La COMMUNE DE […], commune et commune nouvelle, dont le siège social est […] […],immatriculée au répertoire des entreprises et établissements de l’INSEE sous le numéro 212 400 451, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, représentée par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS & CONTENTIEUX, avocat au barreau de BERGERAC, substitué à l’audience de plaidoirie par Maître Caroline MORA
ET
D’autre part,
DÉFENDERESSE:
Madame X YVEN, demeurant […] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le BAJ de BERGERAC par décision du 02 août 2024 n° C-24037-2024-000877 représentée à l’audience de plaidoirie par M^e Clémence LANGLADE, avocate au barreau de BERGERAC
Le: 27.01 2015
Formule exécutoire délivrée à :M^e LARRAT
Copie conforme délivrée à :M^e LARRAT, M^e LANGLADE, ADIL 24, PREFECTURE DE LA DORDOGNE, copie dossier

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EXPOSE DES FAITS :
Suivant acte sous seing privé du 17 février 2002, à effet du 1er mars 2002 et pour une durée de 3 ans renouvelable, la Commune de […] a donné à bail à X YVEN des locaux à usage d’habitation situés
< […] » à Boisse (24560), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 305 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 7 euros, soit un total de 312 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2022, la Commune de […] a fait délivrer à X YVEN un congé à effet du 30 juin 2023, « pour motif légitime et sérieux », le Conseil Municipal ayant décidé du transfert de la Mairie dans le logement communal et de la vente du bâtiment actuel de la Mairie.
X YVEN s’est maintenue dans les lieux.
Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, la Commune de […] a fait signifier à X YVEN un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1433.19 € au titre des loyers et charges pour les mois d’avril à juillet 2023.
Par acte du 19 octobre 2023, la Commune de […] a fait assigner X YVEN en référé devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bergerac afin de voir constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire.
Par ordonnance en date du 2 avril 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judicaire de Bergerac a constaté que la Mairie de […] se dé[…]tait de son action en acquisition de la clause résolutoire et a considéré n’y avoir lieu à statuer en référé en raison de l’existence de difficultés sérieuses, enjoignant les parties à mieux se pourvoir au fond.
Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la Commune de […] a fait assigner X YVEN devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Bergerac aux fins de validation du congé pour motif légitime et sérieux et en expulsion.
Appelée à l’audience du 3 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et a finalement été examinée à l’audience du 17 décembre 2024.
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La Commune de […], représentée par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions développées oralement de :
►juger que le congé pour motif légitime et sérieux en date du 16 mai 2022 et expirant le 30 juin 2023
est valable,
►constater la résiliation du bail en date du 17 février 2002 à la date du 30 juin 2023 par effet du congé
pour motif légitime et sérieux délivré par lettre recommandée datée du 16 mai 2022,
►ordonner l’expulsion de X YVEN ainsi que celle de toutes personnes et de tous objet se
trouvant dans les lieux loués (bâtiment et jardin) […] «le Bourg » – 24560 […], parcelle section OB […], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
▸condamner X YVEN à compter de la résiliation du bail à une indemnité d’occupation au moins
égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à libération effective des lieux par elle-même ou tout occupant de son chef
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▸condamner X YVEN à tous les frais afférents à l’expulsion le cas échéant et les frais de garde meubles en résultant et ce jusqu’à ce que la Commune de Boisse en tant que propriétaire puisse reprendre pleine possession des lieux loués,
►condamner X YVEN à payer à la Commune de Boisse la somme de 2400 € sur le fondement
de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
▸débouter X YVEN de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
A titre liminaire, en réponse à l’exception de nullité pour défaut de qualité à agir soulevée, la Commune de […] produit la délibération du Conseil municipal en date du 1° octobre 2024 autorisant Madame le Maire à agir en justice aux fins de résiliation du bail et en expulsion, en rappelant que la procédure intentée par un Maire peut être régularisée par une délibération postérieure du Conseil Municipal.
Au soutien de sa demande en validation du congé pour motif légitime et sérieux, la Commune de […] fait valoir que le congé délivré le 16 mai 2022 à X YVEN prévoit expressément que le motif légitime et sérieux tient au transfert de la Mairie dans le logement communal loué et que le bâtiment actuel de la Mairie sera mis en vente.
La Commune justifie le choix fait de mettre en vente le bâtiment de la Mairie en raison : de la petite surface effectivement occupée par le secrétariat (30m²), seule pièce disposant du chauffage et d’une installation électrique correcte, de l’insalubrité du reste du bâtiment, et de l’absence de confort, "
de la nécessité de procéder à des travaux de réhabilitation du bâtiment au coût disproportionné ( 118 855,70 €) alors que la charpente, très dégradée, nécessitait d’être refaite prochainement, de la non-conformité du bâtiment aux normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite,
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et un coût trop important pour une remise aux normes du bâtiment, que le logement communal répond aux normes d’accessibilité et que sa remise en état peut se faire à moindre coût.
Elle ajoute que suite à la réitération de la vente des locaux de la Mairie, celle-ci a provisoirement déménagé son bureau dans la salle des fêtes et les archives communales dans un préfabriqué depuis le 1er septembre 2022, ce qui apparait selon elle comme inadéquat, justifiant la reprise du logement occupé par X YVEN, en précisant que des éléments postérieurs au congé peuvent être pris en compte dans l’appréciation du caractère réel et sérieux du congé délivré. La Commune fait ainsi état de l’absence de ligne téléphonique dans la salle des fêtes, l’obligeant à employer une air-box au débit trop faible pour permettre l’exercice de ses activités dématérialisées, ainsi que de l’impossibilité de louer la salle des fêtes afin de générer des revenus ou encore de pouvoir organiser des activités.
Elle rajoute que la commune ne dispose en outre d’aucun autre bâtiment public pouvant accueillir les locaux de la Mairie, le bâtiment en préfabriqué ayant abrité l’ancienne école du village ne pouvant pas être réhabilité à cause de la présence importante d’amiante et d’un coût des travaux trop élevés pour les finances communales. De la même manière, la Commune estime qu’elle ne sera pas en capacité financière d’assumer les travaux de remise aux normes du logement communal en raison des nouvelles normes énergétiques imposées pour les biens mis en location à usage d’habitation.
La requérante soulève par ailleurs le non-respect par X YVEN de ses obligations contractuelles invoquant d’une part des loyers impayés l’ayant conduit à engager une procédure de référé devant le Juge des Contentieux de la Protection, et d’autre part l’exercice de son activité d’entrepreneur individuel ainsi que de la domiciliation de son association au sein de son domicile sans autorisation du bailleur.
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X YVEN, représentée par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions développées oralement, de voir :
Avant toute défense au fond :
►déclarer l’action engagée par la Commune de Boisse et ses demandes irrecevables pour défaut de
qualité à agir ;
Au fond et à titre principal
▸ juger le congé délivré le 16 mai 2022 non valide ;
▸ débouter la Commune de Boisse de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
►surseoir à la demande d’expulsion;
▸lui octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux afin que son relogement puisse avoir lieu dans des
conditions normales,
En tout état de cause :
▸débouter la Commune de […] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure
civile et des dépens,
►condamner la Commune de […] à verser à Maître LANGLADE, conseil de X YVEN,
la somme de 1200 € HT (1440 TTC) sur le fondement de l’article 37 de la loin°91-647 du 10 juillet 1991.
A titre liminaire, X YVEN prend acte que la Commune de […] produit aux débats une délibération du 1er octobre 2024 du Conseil municipal autorisant le représentant légal de la Commune à intenter la présente action.
Sur le fond, elle conteste la validité du congé délivré par la commune de […], en faisant valoir que la nécessité invoquée de transférer les locaux de la Mairie dans le logement communal qu’elle loue n’est pas un motif réel et sérieux.
Elle estime que l’argument relatif à la taille excessive du bâtiment de la Mairie, qui a été écarté en référé, est inopérant dès lors qu’il a été constaté qu’il est en réalité plus petit que le logement communal. X YVEN fait par ailleurs valoir que la commune ne fournit pas de preuves suffisantes concernant le caractère insalubre du bâtiment de la Mairie, que le logement communal est lui-même très vétuste en l’absence de travaux réalisés depuis 22 ans et qu’il n’est pas démontré que la remise en état du logement qu’elle loue reviendrait moins cher que ceux des anciens locaux de la Mairie en l’absence de devis pertinents. Elle rajoute que ces remarques valent également pour le coût des travaux qui seraient à réaliser sur l’ancienne école.
Elle soutient en outre que le caractère inadapté des locaux actuels (salle des fêtes et ancienne école) n’est pas démontré par la Commune et que cette dernière n’établit pas plus la réalité des pertes financières invoquées. Elle s’interroge en outre sur le choix de la Mairie de vouloir s’installer dans le logement communal, estimant que l’ancienne école, plus petite, semble mieux adaptée aux besoins de la commune, et alors que la Commune se priverait en outre du loyer qu’elle règle de manière régulière.
Réfutant par ailleurs l’accusation de mauvaise foi, elle précise que l’adresse de son domicile a uniquement servi de siège social à une association sans activité commerciale.
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Au soutien de sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux le cas échéant, X YVEN fait valoir qu’elle est âgée de 57 ans, qu’elle perçoit des revenus modestes, qu’elle supporte seule ses charges et qu’elle justifie d’avoir entrepris des démarches de relogement, sans succès, demeurant ainsi dans une situation précaire.
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A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la qualité à agir de la Commune de Boisse
L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.
Selon l’article 121 du code précité, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l’espèce, la Commune de Boisse produit aux débats une délibération du Conseil municipal en date du 1er octobre 2024, aux termes de laquelle il autorise son maire à « engager et à représenter la Commune de […] dans le cadre d’une procédure judiciaire initiée à l’encontre de Madame X YVEN '>
Il convient par conséquent de constater que la procédure est régulière.
Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non- reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
L’article 13 précise que les dispositions de l’article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ou lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision.
Il découle de ces dispositions qu’un bailleur personne morale ne peut délivrer au locataire un congé pour reprise, sauf à justifier d’un motif légitime et sérieux.
En l’espèce, le bail consenti par la Commune de […] à X YVEN s’est successivement renouvelé depuis le 1° mars 2002, par périodes de 3 ans et pour la dernière fois, le 1° mars 2020, pour expirer le 28 février 2023 (et non le 30 juin 2023).
Le congé, en date du 16 mai 2022 et délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.
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Le courrier indique que le congé est motivé par le motif légitime et sérieux : « transfert de la mairie dans le logement communal. Le bâtiment actuel de la mairie sera mis en vente ».
Il ressort des débats que la Commune a eu pour volonté de transférer les locaux de la Mairie au sein du logement communal, loué depuis 2002 à X YVEN, et de vendre le bâtiment qui abritait les services de la Mairie.
X YVEN conteste le caractère légitime et sérieux du motif invoqué, estimant que la Commune avait la possibilité de réhabiliter le bâtiment initial, qui est plus petit que le logement qu’elle loue, ou de transférer les services de la Mairie dans l’ancienne école inoccupée depuis 1996.
Il résulte de la délibération du Conseil Municipal du 13 avril 2022 que la Commune a eu le projet de vendre le bâtiment de la mairie, qui est apparu trop grand pour l’usage qui en est fait, un quart des locaux seulement étant occupé, et de transférer la Mairie dans le logement communal.
La Commune de […] a effectivement procédé à la vente du bâtiment accueillant la Mairie par acte authentique du 15 septembre 2023 au prix de 108 500 euros.
Les services de la Mairie sont ainsi accueillis depuis le 1° septembre 2022 dans la salle des fêtes municipales. Cette solution ne peut toutefois être que temporaire alors que les conditions matérielles ne sont manifestement pas adaptées autant pour le personnel de la Mairie et le conseil municipal (un seul bureau, débit internet faible, archives stockées dans l’ancienne école désaffectée) que pour les usagers de la Commune qui ne peuvent plus utiliser la salle des fêtes (outre le manque à gagner pour la Commune qui ne peut plus louer la salle des fêtes).
Il est exact que le bâtiment qui accueillait la Mairie et le logement communal sont quasiment de la même superficie (140 m2 contre 144 m2), mais la Commune démontre par les photographies produites (pièce n°2) et le constat d’huissier (pièce n°8) que la réhabilitation de l’ancien bâtiment aurait nécessité des travaux de plus grande ampleur que ceux nécessaires pour aménager le logement communal actuellement loué à X YVEN. Ainsi, la toiture de l’ancienne Mairie était en très mauvais état, ainsi que le reste du premier étage, ce qui n’est pas le cas du logement communal. Le bâtiment présentait en outre une exposition au plomb supérieure au seuil réglementaire. D’autre part, l’ancien bien immobilier qui faisait office de Mairie était un bâtiment à étage qui imposait des travaux de remise aux normes en termes d’accessibilité au public, alors que le logement communal est un bâtiment de plain-pied, facilement aménageable pour des locaux administratifs recevant du public.
Par ailleurs, le seul autre bâtiment détenu par la Commune correspond à celui de l’ancienne école désaffectée depuis 1996, qui est un local en préfabriqué, et dont les photographies produites démontrent qu’il est dans un état de vétusté important. Ce local est en outre composé d’un toit en amiante, et de murs en contre- plaqué, de telle sorte qu’il apparaît inadapté pour accueillir les services de la Mairie.
Enfin, il n’est pas contesté qu’aucuns travaux de rénovation n’ont été réalisés sur le logement communal loué à X YVEN depuis 22 ans, et que les nouvelles normes en matière énergétique pour les locaux loués à usage d’habitation imposeraient nécessairement de nouveaux travaux à la charge de la Commune.
Ainsi, dans un souci de rationalisation des finances communales, étant rappelé que la Commune de […] compte 250 habitants, la décision de la Commune de vendre l’ancien bâtiment de la Mairie et de transférer les services de la mairie dans le logement communal apparaît comme un motif légitime et sérieux.
En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et X YVEN se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 1° mars 2023.
Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de cette dernière ainsi que celle de tous occupants de son chef.
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Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner X YVEN à son paiement.
Sur les délais de l’expulsion :
X YVEN sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux.
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. […]. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, X YVEN fait état de sa situation personnelle. Agée de 57 ans, elle vit seule, et perçoit des ressources annuelles de 16 611 euros (1384 euros par mois). Elle indique être en difficultés pour trouver un nouveau logement, justifiant avoir sollicité d’autres communes alentour pour trouver un autre logement communal, avoir été suivie par l’ASD dans le cadre de ses recherches et avoir déposé une demande de logement social le 20 novembre 2024. Elle a toutefois déjà bénéficié de délais de fait depuis le 1° mars 2023.
En regard, les services de la Commune sont accueillis dans des conditions inadaptées depuis le 1° septembre 2022 dans la salle des fêtes.
Il n’y a pas lieu dès lors à faire droit à sa demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires:
X YVEN, qui succombe supportera les dépens, qui seront recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle.
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que l’action intentée par la Commune de […] est régulière,
CONSTATE la validité du congé délivré le 16 mai 2022 par la Commune de […] à X YVEN, à effet au 1° mars 2023,
DIT X YVEN déchue de tout titre d’occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés 21, Route du Bourg de Boisse à […] (24560), depuis le 1° mars 2023,
ORDONNE l’expulsion des lieux loués de X YVEN et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
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RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1° mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué, et condamne X YVEN à son paiement,
DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
DÉBOUTE la Commune de […] de sa demande formée par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE X YVEN aux dépens de l’instance,
DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, la présente décision a été signée par Edwige BIT, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et Muriel DOUSSET, Greffier.
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers
LE GREFFIER, et commissaires de justice, sur ce requis, de mettre cette décision PRÉSIDENTE exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. Pour expédition conforme à la minute et délivrée en la forme exécutoire Le it. . 2015. Le directeur de greffe, I
24037-3-003 D
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