JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 03 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00559 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CYQ6

AFFAIRE : S.C.I.GUYNEMER C/ S.A.S. AB2F INVEST

Composition du tribunal

Président : Madame Lydie BAGONNEAU, Juge

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

******************

Débats en audience publique le 02 Décembre 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 03 Février 2026

******************

DEMANDERESSE

S.C.I.GUYNEMER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC, M^e Sandrine TANON-LOPES, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. AB2F INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, M^e Sandrine TANON-LOPES, M^e Elise VALADE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 février 2023, la SCI GUYNEMER et la SAS AB2F INVEST concluaient un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier à rénover entièrement, situé à CAVIGNAC (GIRONDE) [Adresse 2].

Le compromis de vente stipulait, outre les conditions suspensives de droit commun, plusieurs conditions suspensives particulières dont l’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

La date de réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 août 2023.

Par acte du 5 octobre 2023 contenant procès-verbal de difficultés dressé par Maître [I] notaire à BRUGES (33), d’une part la société AB2F INVEST déclarait qu’au regard des refus de prêt la condition de financement n’étant ainsi pas réalisée, elle ne donnera pas suite à l’avant contrat signé le 16 février 2023 tandis que, de son côté, la SCI GUYNEMER remettait notamment en question les refus de prêt et mettait en demeure la société AB2F INVEST de lui payer la clause pénale sous huitaine se réservant tout droit de poursuite.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 juin 2024, la SCI GUYNEMER faisait assigner la SAS AB2F INVEST devant le tribunal judiciaire de BERGERAC, au visa de l’article 1304-3 du code civil, aux fins de condamnation en paiement de la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale, celle de 2500 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La SAS AB2F INVEST constituait avocat.

Par ordonnance du 26 septembre 2025, la juge de la mise en Etat ordonnait la clôture de l’instruction et fixait l’audience de plaidoiries à la date du 02 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions responsives signifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, la SCI GUYNEMER présente les demandes suivantes :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,Condamner à la SAS AB2F INVEST à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 16 février 2023,Débouter la SAS AB2F INVEST de l’intégralité de ses demandes,Condamner la SAS AB2F INVEST à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAS AB2F INVEST aux entiers dépens.Au soutien, elle fait valoir que :

La SAS AB2F INVEST ne rapporte pas la preuve de ses diligences concrètes complètes et loyales qu’elle aurait faites auprès des deux banques (crédit agricole et [Adresse 8]) et de tout organisme prêteur tel que prévu au contrat ; la SAS AB2F INVEST a délibérément empêché l’accomplissement de la condition suspensive et dans ce cas, cette dernière sera réputée accomplie de telle sorte que la SAS AB2F INVEST a refusé de régulariser l’acte authentique ;Sur les courriers portant refus de prêt : celui du 11 avril 2023 n’est adressé à aucun destinataire nommément désigné ; celui du 8 juin 2023 est postérieur à la date limite du 16 avril 2023 prévue au contrat ; il en est de même pour celui du 23 janvier 2024 ; les courriers ne lui ont pas été notifiés conformément au contrat ; le courrier du 23 janvier 2024 vise une demande par courriel en date du 16 mars 2023 qui n’est pas versée aux débats ; les réponses desdits courriers sont évasives et ne permettent pas de vérifier si la SAS AB2F INVEST avait bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente ; il n’est pas fait été de démarche ni d’aucune constitution de dossier de la part de la SAS AB2F INVEST ;Les courriers en question sont des faux car les conseillers des banques dont les papiers en-tête ont été utilisés pour les courriers de refus ont attesté que les courriers n’émanaient pas de leurs banques ;La SAS AB2F INVEST n’a jamais versé entre les mains du notaire la caution bancaire ou dépôt de garantie de 30 000 euros conformément au compromis de vente afin de garantir le paiement de la clause pénale ; la SAS AB2F INVEST ne peut pas demander la restitution de ce dépôt de garantie qu’elle n’a jamais versé ;La SAS AB2F INVEST sera tenue de lui payer la clause pénale de 30 000 € vu son refus de réitérer la vente. Selon ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 avril 2025, la SAS AB2F INVEST présente les demandes reconventionnelles suivantes :

Vu les articles 1231-5, 1304-6 alinéa 3 du code civil,

A titre principal, constater que l’accomplissement de la condition suspensive n’a pas été empêchée du fait exclusif de l’acquéreur,Débouter en conséquence la SCI GUYNEMER de l’intégralité de ses demandes,Condamner la SCI GUYNEMER à restituer la somme de 30.000 euros au titre du dépôt de caution de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 16 février 2023,A titre subsidiaire, constater que la somme de 30.000 euros au titre de la pénalité est manifestement excessive,Juger de la modération de la pénalité convenue à de plus justes proportions,En tout état de cause, condamner la SCI GUYNEMER à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI GUYNEMER aux entiers dépens.Au soutien, elle fait valoir que :

Elle a entrepris plusieurs démarches bancaires afin d’obtenir un accord de financement soit le 16 mars 2023 auprès de la banque crédit agricole Charente-Périgord qui a refusé, puis le 11 avril 2023 la [Adresse 8] refusait sa demande, et la troisième demande auprès du crédit agricole Aquitaine a été refusée par courrier du 8 juin 2023 ;Malgré ses démarches, elle n’a pas obtenu d’accord bancaire et elle n’a donc pas empêché la réalisation de la condition suspensive ; bien au contraire, elle a effectué toutes les démarches nécessaires auprès de trois banques ;Peu importe que le courrier de refus soit daté du 8 juin 2023 soit postérieurement à la date fixée par la condition suspensive puisque sa demande de prêt a été faite avant le terme fixé ;La SCI GUYNEMER allègue de manière mensongère que ces refus de financement sont des faux puisqu’elle produit des captures d’écran de mail dont le contenu et le destinataire ne peuvent être vérifiés et non pas des attestations sur l’honneur avec pièce d’identité ; Pour réclamer la clause pénale, il faut établir un manquement imputable au débiteur ce qui n’est pas le cas puisqu’elle a entrepris des demandes de financement de prêt conformément à la condition suspensive stipulée au compromis de vente ;La SCI GUYNEMER doit lui restituer le dépôt de garantie au titre de la clause pénale de 30.000€ ;Subsidiairement, le montant de la clause pénale est disproportionné et sera donc réduit puisqu’il est égal à 10% du prix de vente et que la SCI GUYNEMER n’a subi aucun préjudice du fait de l’absence de réalisation de la vente avec elle.La décision est mise en délibéré, par jugement mis à disposition au greffe à la date du 03 février 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger que » sont dépourvues de toute portée juridique lorsqu’elles ne contiennent aucune prétention mais seulement des allégations factuelles. En pareil cas, le juge n’y répond que s’il s’agit de moyens développés dans les conclusions et venant au soutien des autres demandes exprimées au dispositif.

1°) Sur la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Aux termes de l’article 1584 alinéa du code civil, la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

Aux termes de l’article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il résulte de la jurisprudence que les parties peuvent subordonner la conclusion du contrat de vente à la réitération de leur consentement par acte notarié, ce dernier étant un élément constitutif de leur consentement.

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel il est invoqué connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En Droit, si les parties ont encadré la réalisation des conditions suspensives dans un délai et que l’une d’elle au moins n’est pas accomplie à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la promesse de vente est de facto caduque. De même, les hauts magistrats considèrent que si les parties ont entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de leur engagement, la vente est déclarée de bon droit caduque, faute de rédaction d’un acte authentique.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 du code civil prévoit que :

« L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.»

En l’espèce, la SCI GUYNEMER d’une part et la SAS AB2F INVEST d’autre part ont conclu un compromis de vente en date du 16 février 2023 stipulant une condition suspensive particulière tenant à l’obtention d’un crédit par l’acquéreur soit par la SAS AB2F INVEST.

L’acte authentique comporte, dans une clause intitulée « Conditions suspensives particulières», les stipulations suivantes :

« Condition suspensive d’obtention de prêt.

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme prêteurMontant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (285.000,00 EUR)Apport minimum : 10%Durée maximale de remboursement : 5 ansTaux nominal d’intérêt maximal : 5% l’an (hors assurance)En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’ACQUEREUR à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L 313-41 du code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 16 Avril 2023.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus [16 avril 2023], la faculté de mettre l'[7] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition. »

La SCI GUYNEMER sollicite la réalisation fictive de la condition suspensive d’obtention de prêt tandis que la SAS AB2F INVEST sollicite de voir constater la caducité du compromis de vente.

Il ressort des pièces versées aux débats, qu’à la date du 16 avril 2023, la SAS AB2F INVEST n’a pas rapporté la preuve de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt par la production de la notification prévue en ces termes au compromis de vente : « L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire ».

Toutefois, aux termes du procès-verbal de difficultés établi entre les parties le 05 octobre 2023 il est indiqué, concernant la condition de financement, ce qui suit :

« Madame [H] [Y] [directrice générale de la SAS AB2F INVEST] déclare avoir pris attache avec la société PARTENAIRE INVESTISSEMENT, société à responsabilité limitée dont le siège social est à [Adresse 11] afin de pouvoir réaliser cette opération.

Une demande de financement a été effectuée auprès de la BPACA qui a émis un refus au nom de PARTENAIRE INVESTISSEMENT en date du 11 avril 2023, dont une copie est annexée.

Précision étant faite que la société PARTENAIRE INVESTISSEMENT est détenue par la société SC HOLDING BEST, société civile dont le siège social est à [Adresse 10] et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 831 141 403.

La société SEVENTEEN, société par actions simplifiées dont le siège social est à [Adresse 11] et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 979 970 100 a pour associés la société ABF INVESTISSEMENTS, société à responsabilité limitée dont le siège social est à [Adresse 12] et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 902 290 261 et la société HOLDING BEST susnommée.

Cette société SEVENTEEN avait pour projet de réaliser cette opération.

Par courriel en date du 20 septembre 2023 dont une copie est annexée Madame [M] [N], chargée d’affaires au CREDIT AGRICOLE CHARENTE PERIGORD a précisé ce qui suit : je vous confirme si besoin que lors de votre demande par mail du 16/03/2023 au sujet d’un projet évoqué sur [Localité 13] : « achat d’une maison individuelle maison dites de maitre de plus de 400m2 habitable avec dépendances confondues ainsi que 500m2 de surface constructible. Projet de créer plusieurs habitations pour la revente par lot ou en bloc » pour lequel vous aviez signé un compromis le 16/02/2023 pour un montant de 315K€ frais agence inclus, nous avions évoqué par téléphone le fait que sur ce projet nous ne pourrions vous accompagner pour un financement souhaité de 285 k€ ».

Une copie de ce courriel demeure annexée aux présentes.

Madame [Y] déclare avoir obtenu en date du 08 juin 2023 un refus de prêt professionnel du CREDIT AGRICOLE d’un montant de 285.000 euros.

Une copie de ce refus de prêt demeure annexée aux présentes.

Par suite de ces refus obtenus et communiqués Madame [Y] déclare :

Que la condition de financement n’est à ce jour pas réaliséeQu’elle ne donnera pas suite à l’avant contrat signé le 16 février 2023 ».

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats qu’il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise au vendeur ou au notaire dans les délais prévus par le compromis de vente de sorte que ce dernier est caduc.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention du prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute de l’acquéreur.

Il appartient dès lors à la SAS AB2F INVEST de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

Sont produits aux débats par la SAS AB2F INVEST, au titre de ses pièces, trois courriers de refus de prêt pour l’acquisition du bien litigieux :

Un courrier de la [Adresse 8] du 11 avril 2023 portant refus pour le financement bancaire pour « l’opération immobilière sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] » ;Un courrier du CREDIT AGRICOLE AQUITAINE du 8 juin 2023 portant refus pour le financement du « programme situé au [Adresse 5] » d’un « montant de 285.000 EUR » ;Un courrier du CREDIT AGRICOLE CHARENTE-PERIGORD du 23 janvier 2024 en réponse à la « demande par mail du 16 mars 2023 relatif à votre projet d’acquisition d’une maison sur un terrain de 500m2 [Adresse 3] formant le lot C. Après examen des éléments que vous nous avez transmis, nous vous avions informé par téléphone que nous ne donnerions pas suite à votre demande de financement : montant 285k€ apport 10% durée 36 mois in fine taux variable : Euribor 3 mois +2,50% ».

Force est de constater que la SAS AB2F INVEST ne produit aucune copie de ses trois demandes de prêt ayant donné lieu ensuite aux refus susvisés de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier à quelle date ont été déposées lesdites demandes de prêt alors même qu’aux termes du compromis de vente du 16 février 2023, « L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt ».

En outre, la lettre de refus de la [Adresse 8] du 11 avril 2023 ne mentionne ni le montant du prêt, ni la durée, ni le taux d’emprunt sollicités.

Il en est de même pour la lettre de refus du CREDIT AGRICOLE AQUITAINE du 8 juin 2023 qui ne mentionne ni la durée, ni le taux d’emprunt sollicité.

Or, ces éléments (montant, durée et taux) constituent des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans le compromis susvisé de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles ces deux prêts ont été sollicité auprès de ces banques.

Enfin, la lettre de refus du CREDIT AGRICOLE CHARENTE-PERIGORD du 23 janvier 2024 fait état certes d’une demande de financement du 16 mars 2023 mais qui n’est pas produite.

Ce refus ne correspond pas en outre aux caractéristiques définies dans le compromis puisque cette lettre fait état d’une durée de prêt sollicitée à hauteur de 36 mois, soit 3 ans, alors que le compromis prévoyait une durée de prêt de 5 ans.

Enfin, ce refus est daté du 23 janvier 2024 soit postérieurement au 16 avril 2023, délai imparti.

Dès lors, il ne peut constituer un refus conforme aux exigences de la condition suspensive.

Dans ces conditions, la SAS AB2F INVEST ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombait pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réitérée de son fait.

La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

2°) Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre les parties prévoit dans une partie intitulée « STIPULATION DE PENALITE » que :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariseraient pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Cette clause fait expressément référence aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, les parties n’ont donc pas entendu déroger à une mise en demeure préalable à l’application de la clause pénale.

La SCI GUYNEMER a bien mis en demeure la SAS AB2F INVEST par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 décembre 2023 et distribuée le 03 janvier 2024 selon l’avis n°AR 1A 196 919 7407 1 produit aux débats en pièce n°3 du demandeur.

Il n’est, par ailleurs, pas contesté que la promesse synallagmatique de vente n’a pas été réitérée dans le délai imparti de six mois suivant sa signature de sorte qu’elle est devenue caduque le 10 août 2023.

Une jurisprudence constante retient que la caducité de la promesse synallagmatique de vente ne porte que sur le transfert de droits immobiliers et ne concerne pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties.

Ainsi, alors que l’inexécution était devenue définitive en raison de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, élément corroboré par le procès-verbal de difficultés du 5 octobre 2023 indiquant que « Madame [Y] déclare (…) qu’elle ne donnera pas suite à l’avant contrat signé le 16 février 2023 » pour le compte de la SAS AB2F INVEST, la mise en œuvre de la clause pénale par le vendeur n’était plus soumise à une mise en demeure préalable.

La SCI GUYNEMER est donc bien fondée à solliciter la condamnation de la SAS AB2F INVEST à lui payer la somme de 30 000 euros en application de la clause pénale, aucun élément ne permettant de retenir son caractère excessif au regard du prix de vente du bien immobilier convenu entre les parties.

3°) Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

La SAS AB2F INVEST sollicite à son profit la restitution de la somme de 30 000 euros conformément au compromis de vente à titre de dépôt de garantie.

L’acte authentique du 16 février 2023 prévoyait page 13 que :

« l’acquéreur s’engage à remettre au vendeur dans un délai de quarante-cinq jours à compter des présentes (le tout sous peine de caducité des présentes si bon semble au vendeur) une caution bancaire garantissant le paiement de la clause pénale ci-dessus à hauteur de la somme de TRENTE MILLE EUROS (30 000 EUR) délivrée par un établissement bancaire de premier ordre ayant son siège social en France. Cette caution devra comporter renonciation au bénéfice de division et de discussion et devra pouvoir être mise en jeux jusqu’au 30 octobre 2023.

L’acquéreur pourra toutefois substituer à cet engagement, dans le même délai, le versement d’une somme équivalente entre les mains du notaire soussigné à titre de dépôt de garantie qui en demeurera séquestré, à la sureté du règlement de la clause pénale ».

« (…) Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition. »

La SAS AB2F INVEST ne démontre pas avoir produit une caution bancaire d’un montant de 30 000 euros à titre de dépôt de garantie dans les 45 jours du compromis à la SCI GUYNEMER.

En tout état de cause, la somme de 30 000 euros n’a pas non plus été séquestrée entre les mains du notaire.

Comme précédemment développé, la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ayant été reconnue fautive de la part de la SAS AB2F INVEST avec condamnation de payer au vendeur la clause pénale, la SAS AB2F INVEST n’est pas en droit d’exiger la restitution de la somme de 30 000 euros au titre du dépôt de garantie qu’elle n’a même pas payé.

4°) Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS AB2F INVEST sera condamnée aux dépens

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SAS AB2F INVEST sera condamnée à verser au demandeur une somme de 2500 euros de ce chef.

5°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

JUGE que la condition suspensive relative à l’obtention du prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute de la SAS AB2F INVEST, acquéreur,

CONDAMNE la SAS AB2F INVEST à payer à la SCI GUYNEMER une somme de 30 000 euros (TRENTE MILLE EUROS) au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 16 février 2023,

DEBOUTE la SAS AB2F INVEST de sa demande de condamnation de la SCI GUYNEMER à lui restituer le dépôt de garantie,

DEBOUTE la SAS AB2F INVEST de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SAS AB2F INVEST à payer à la SCI GUYNEMER une somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS AB2F INVEST aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement

En foi de quoi, la présente décision a été signée par Lydie BAGONNEAU, président et Pauline BAGUR, greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT