TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER

1 Place Villingen-Schwenningen

25300 PONTARLIER

☎ : 03.81.38.63.00

✉ : tprx-pontarlier@justice.fr

AFFAIRE N° RG 25/00183 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7PG

Minute n°

Copie certifiée conforme délivrée le 21/07/2025

à

— Mme [O] [Z]

Copie exécutoire délivrée le 21/07/2025

à

— M^e JACQUEMET

CONTENTIEUX CIVIL – RÉFÉRÉ

ORDONNANCE

RENDUE LE 21 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

Ayant son siège social 34 Rue de la Combe aux Biches

25200 MONTBÉLIARD

représentée par M^e Virginie JACQUEMET, avocat au barreau de BESANÇON

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [O] [Z]

née le 21 Juin 1969 à PORTUGAL (30800)

Demeurant 1 rue du colonel BOYER

25800 VALDAHON

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND

Greffier : Nicole CHEVASSU,

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée le 12 Mai 2025, et mise en délibéré pour ordonnance devant être rendue le 21 Juillet 2025.

ORDONNANCE Contradictoire, en PREMIER ressort rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2020, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [O] [Z] sur des locaux situés au 1 Rue du Colonel Boyer à Valdahon (25800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 404,46 euros et d’une provision pour charges de 54,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1804,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [O] [Z] le 6 juin 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, la SA NEOLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [O] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 461,58 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 12 mai 2025, la SA NEOLIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2025, s’élève désormais à 7 075,16 euros. La SA NEOLIA indique qu’il n’y a pas eu de paiements depuis août 2024. Elle s’oppose donc à la demande de délais. La SA NEOLIA ajoute que Mme [B] [O] [Z] n’a pas répondu à l’enquête sociale. Elle se voit donc appliquer un sur-loyer depuis le 01 janvier 2025, ce qui creuse la dette.

Mme [B] [O] [Z] expose qu’elle a perdu son travail dans un contexte de maladie professionnelle, et que pôle emploi a perdu son arrêt maladie. Elle a eu une opération et a perçu des indemnités journalières jusqu’à la fin avril. Elle perçoit maintenant le chômage. Elle cherche un nouveau logement et elle vient de justifier de ses revenus auprès de la SA NEOLIA. Elle demande de rester dans le logement encore un moment et propose de payer sa dette en 36 mensualités de 200 euros.

Mme [B] [O] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Mme [B] [O] [Z] a été autorisée à déposer des justificatifs d’indemnités journalières pour le premier semestre. Ce documents ont effectivement été déposés au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA NEOLIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1804,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [B] [O] [Z] (environ 1 800 euros) lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [B] [O] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA NEOLIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2025, Mme [B] [O] [Z] lui devait la somme de 7 075,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [O] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4461,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [O] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 531,65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEOLIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Mme [B] [O] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 novembre 2020 entre la société SA NEOLIA, d’une part, et Mme [B] [O] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au 1 Rue du Colonel Boyer à Valdahon (25800) est résilié depuis le 7 août 2024,

CONDAMNE Mme [B] [O] [Z] à payer à la SA NEOLIA la somme de 7 075,16 euros (sept mille soixante-quinze euros et seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 461,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [B] [O] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [O] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [O] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [B] [O] [Z] sera condamnée à verser à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [B] [O] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juin 2024 et celui de l’assignation du 4 mars 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT