TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Références : N° RG 25/00235 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAIK (Code nature affaire 5AA/0A)

[Y] [R]

[T] [H] épouse [R]

[K] [V]

[I] [V]

Grosse délivrée le

à Me [Localité 14]

Copie délivrée le

à M^e HAKKAR

au Préfet

Ordonnance de référé du 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S)

Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

Madame [T] [H] épouse [R], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Emmanuel SANCEY, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Monsieur [K] [V]

né le 22 Juillet 1980 à [Localité 15] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [V]

née le 01 Novembre 1976 à [Localité 16] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 13] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 qui a été renvoyée le 17 juin 2025, lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 Juillet 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 juin 2020, Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] (ci-après dénommés « les époux [R] ») ont donné à bail à Mme [I] [V] et M. [K] [V] (ci-après dénommés « les consorts [V] ») un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel initial de 700,00 € hors charges et annexes.

Par ordonnance de référé en date du 23 mai 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon a débouté les époux [R] de leur demande de résiliation du bail, la dette locative ayant été soldée avant l’audience. Par jugement du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté Mme [V] de ses demandes de travaux de remise en état ainsi que de dommages et intérêts, au motif que les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme n’étaient pas suffisamment démontrés.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [R] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 août 2024, pour un montant en principal de 3 920,67 €. Ils ont ensuite fait assigner les consorts [V] en référé le 31 mars 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 3 juin 2025, l’affaire est renvoyée en raison de la constitution d’avocat tardive des défendeurs. À l’audience utile du 17 juin 2025, les époux [R], représentés par leur conseil, demandent à la juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion des consorts [V]

— condamner solidairement les consorts [V] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 8 278,72 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 923,10 €,

d’une somme de 800,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Les époux [R], par l’intermédiaire de leur conseil, précisent que les sommes dues par les deux défendeurs ne sont pas identiques car Mme [V] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ils estiment que la contestation invoquée par les consorts [V] n’est pas réelle et sérieuse et que le juge des référés est compétent pour statuer sur leurs demandes.

En défense, Mme [V], représentée par son conseil, demande à la juge :

— de débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes

— d’ordonner la suspension des loyers

— d’enjoindre les bailleurs à entreprendre des travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— de condamner les époux [R] aux dépens de l’instance

— subsidiairement, de lui accorder des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Oralement, Mme [V], par l’intermédiaire de son conseil, demande à la juge de se déclarer incompétente en faveur du juge du fond. M. [V] n’est pas présent ni représenté, son conseil indiquant ne plus intervenir au soutien de ses intérêts

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, la compétence du juge des référés se limite aux cas suivants :

ordonner, en cas d’urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuseaccorder une provision ou ordonner l’exécution d’une obligation (y compris de faire), dès lors que celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Mme [V] soulève l’existence d’une contestation sérieuse, ce que les époux [R] remettent en cause. Il s’infère de ses conclusions que sa contestation porte sur l’exigibilité des loyers, et que le caractère sérieux de cette contestation repose sur l’insalubrité du logement litigieux. En effet, Mme [V] demande dans le dispositif de ses conclusions la « suspension des loyers dus aux bailleurs », sans plus de précision, ainsi qu’une injonction à l’encontre des bailleurs de procéder aux « travaux de remise en état du logement », sans là encore plus de précision.

Or l’insalubrité alléguée par Mme [V] consiste selon elle en une humidité importante, la présence de moisissures et la défaillance du chauffage. Au soutien de ses dires, Mme [V] verse une kyrielle de courriels échangés avec la société de gestion locative de l’immeuble ainsi que des certificats médicaux et des photographies. Tout d’abord, certains certificats médicaux produits ne concernent pas Mme [V] ni l’enfant citée dans ses conclusions. Les certificats la concernant font état de difficultés de santé affectant la région pulmonaire mais ne déterminent pas l’origine de ces troubles ou leur lien avec l’état de son logement. S’agissant des photographies produites, celles-ci sont non datées, en noir et blanc, de qualité discutable et pour la plupart des gros plans. Elles ne permettent d’objectiver aucune insalubrité du logement.

Dès lors, il convient de constater qu’aucune contestation sérieuse n’a été soulevée privant la juge des référés de sa compétence.

Sur les demandes de suspension des loyers et d’injonction à effectuer des travaux

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

De même, l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent liste les éléments d’équipement et de confort que le logement doit comporter, parmi lesquels une installation permettant un chauffage normal ainsi que des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué est indécent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le juge détermine la nature des travaux à effectuer et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, et comme il l’a précédemment été démontré, Mme [V] n’apporte pas la preuve de l’indécence du logement. Elle sera donc déboutée de ses demandes de suspension des loyers et d’injonction à effectuer des travaux.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 12] le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025. La CCAPEX a été saisie le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 13 juin 2020 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 août 2024, pour la somme en principal de 3 920,67 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation de paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 a).

Les époux [R] produisent un décompte actualisé selon lequel Mme [V] reste devoir, après déduction des frais de poursuite, la somme de 6 157,60 euros et M. [V] la somme de 8 076,59 euros. La différence de montants retenus est due à l’effacement prononcé au bénéfice de Mme [V] par la commission de surendettement. Toutefois, ce rétablissement personnel sans liquidation judiciaire datant du 21 octobre 2021, il est sans emport sur un décompte locatif débutant au 20 avril 2023. Néanmoins, au visa de l’article 5 du code de procédure civile, le juge devant se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé, il conviendra de condamner solidairement les consorts [V] à verser aux époux [R] la somme de 6 157,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 3 920,67 euros, à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 1 006,63 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. En outre, il conviendra de condamner M. [V] à verser aux époux [R] la somme de 1 918,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Mme [V], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle fonde sa demande sur les articles 1343-5 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder au locataire des délais pour quitter les lieux lorsque le relogement de l’intéressé ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il convient de constater que ces articles ne concernent pas l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Les consorts [V] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs et leur expulsion sera ordonnée.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 20 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 923,10 € afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, les consorts [V] devront verser in solidum aux époux [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la compétence du juge des contentieux de la protection en qualité de juge des référés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2020 entre Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] et Mme [I] [V] et M. [K] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 20 octobre 2024,

DÉBOUTONS Mme [I] [V] et M. [K] [V] de leur demande de suspension des loyers,

DÉBOUTONS Mme [I] [V] et M. [K] [V] de leur demande de travaux,

REJETONS la demande de délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence à Mme [I] [V] et M. [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Mme [I] [V] et M. [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [V] et M. [K] [V] à verser à Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 923,10 € à compter du 20 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [V] et M. [K] [V] à verser à Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] la somme provisionnelle de 6 157,60 € (décompte arrêté au 17 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de juin 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 pour la somme de 3 920,67 €, à compter du 31 mars 2025 pour la somme de 1 006,63 €, et à compter de la présente pour le surplus,

CONDAMNONS M. [K] [V] à verser à Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] la somme provisionnelle de 1 918,99 € (décompte arrêté au 17 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation de juin 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente,

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [V] et M. [K] [V] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS in solidum Mme [I] [V] et M. [K] [V] à verser à Mme [T] [H] épouse [R] et M. [Y] [R] une somme de 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge