Juge des loyers commerciaux

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE NOUVELLE CABESTAING

c/

COMMUNE DE COURCELLES LES LENS

, S.A. L’IMMOBILIER EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES

Grosse et copie délivrées

le

à M^e DELANNOY (LILLE)

à M^e HARENG

à M^e DENNETIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/00733 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IBQM

Minute: /2025

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE NOUVELLE CABESTAING, dont le siège social est sis 34, rue Emile Zola – 62970 COURCELLES LES LENS /

représentée par M^e Pierre DELANNOY, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSES

S.A. L’IMMOBILIER EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES (immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 055 647) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège à savoir Monsieur [D] [J], dont le siège social est sis 25 rue Auguste Chabrières – 75015 PARIS

représentée par M^e Christophe HARENG, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Servanne ROUSTAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMMUNE DE COURCELLES LES LENS, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – 1, rue des poilus – 62970 COURCELLES-LES-LENS

représentée par M^e Gaël DENNETIERE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : CATTEAU Carole, vice-présidente, statuant à juge unique, en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du tribunal judiciaire de BETHUNE ;

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, greffier principal.

DÉBATS:

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 05 Février 2025. Puis le délibéré ayant été prorogé au 26 Février 2025.

Jugement contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 1991, la société AJCR a donné à bail commercial à M. [K] [H] un local brut de béton d’une surface de 120 m² situé 34 rue Émile Zola à Courcelles-les-Lens (Pas de Calais) destiné à servir exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce de pharmacie.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du jour de l’ouverture du point de vente devant être exploité moyennant un loyer mensuel de 6 000 francs

(1 371,70 euros).

Il a fait l’objet d’un premier renouvellement d’une durée de neuf années à compter du 01 juin 2000 pour se terminer le 31 mai 2009. La surface louée a été portée à 130 m² par un avenant du 14 septembre 2001.

Un deuxième renouvellement est intervenu à effet du 1er janvier 2011 pour venir à échéance le 31 décembre 2019.

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2010, M. [K] [H] a cédé à la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing (ci-après la Pharmacie Nouvelle Cabestaing) le fonds de commerce de pharmacie exploité dans l’immeuble.

Par acte extra judiciaire du 28 novembre 2019, la Pharmacie Nouvelle Cabestaing a notifié à la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires, une demande en renouvellement du bail commercial avec fixation du loyer à la somme de 7 000 euros HT et hors charges par an à effet au 1er janvier 2020.

La SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires, qui ne s’est pas opposée au renouvellement du bail, a refusé l’offre relative au montant du loyer et sollicité que le loyer annuel reste fixé à la somme annuelle de 21 233,28 euros hors taxes et hors charge correspondant au dernier loyer appelé.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing a notifié à la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires son mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé à un montant de 7 000 euros HT/HC/an suivant courrier recommandé en date du 10 novembre 2021, présenté aux services postaux le 15 novembre suivant. Subsidiairement, elle sollicitait l’organisation d’une mesure d’expertise.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 février 2022, la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing a assigné la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé, rétroactivement à compter du 1er janvier 2020, à un montant de 7 000 euros HT et hors charges par an et subsidiairement voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire

Par jugement en date du 14 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2020 une mesure expertise et il a commis pour y procéder Mme [S] [T].

L’expert a déposé son rapport le 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing a assigné en intervention forcée la Commune de Courcelles-Les-Lens devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 325 et suivants, 367 et 368 du code de procédure civile, L.145-33 et suivants, R.145-3 à R.145-9, R.145-23 à R.145-33 du code de commerce :

— juger que ses demandes sont recevables et bienfondées ;

— En conséquence :

— juger recevable et bienfondée la demande d’intervention forcée de la Commune de Courcelles-Les-Lens prise en la personne de son Maire en exercice ;

— ordonner la jonction de cette affaire avec la procédure enrolée sous le numéro RG 24/00733 ;

— juger que les dépens de la présente instance suivront 1e sort de ceux de l’instance principale.

Après qu’elle a été mise en état l’affaire a été plaidée au cours de l’audience du 10 décembre 2024. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 5 février 2025, prorogé au 26 février 2025 après que le juge a sollicité la production en cours de délibéré du bail commercial et de ses avenants qui ne lui sont pas parvenus avant le 5 février. Ces éléments ont depuis lors rejoint le dossier.

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire en date du 27 novembre 2024, notifié le DATE, la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing demande au juge des loyers commerciaux de :

— joindre les procédures l’opposant à la commune de Courcelles-les-Lens à la présente procédure ;

— juger que le loyer du local situé 34 rue Emile Zola à Courcelles-les-Lens qu’elle exploite doit être fixé à la somme de 13 728 euros HT et hors charge par an à compter du 1er janvier 2020, que ce dernier devra être indexé conformément aux termes du bail ;

juger que ce loyer doit être applicable et est opposable au nouveau propriétaire à savoir la Commune de Courcelles-les-Lens;

— juger que l’Immobilière européenne des Mousquetaires devra lui rembourser la somme de 32 551 euros HT correspondant aux loyers versés à tort du 1er janvier 2020 au 28 novembre 2023.

— A titre subsidiaire et si le Président s’estimait incompétent pour prononcer une condamnation à restitution d’indu il ne pourra que juger qu’un compte est à établir entre les parties relatives à ces loyers ;

— condamner l’Immobilière européenne des Mousquetaires au règlement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’Immobilière européenne des Mousquetaires au règlement des frais d’expertise soit la somme de 3418,23 euros ainsi qu’à l’ensemble des dépens de l’instance.

Dans son mémoire en réponse en date du 4 décembre 2024, notifié suivant pli recommandé adressé à cette date, la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires demande au juge des loyers commerciaux de :

la recevoir en toutes ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée ;

dire irrecevable et mal fondée la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing en l’ensemble de ses demandes ;

ordonner la jonction de l’affaire opposant la commune de Courcelles-les-Lens à la Pharmacie Nouvelle Cabestaing avec la présente procédure.

A titre liminaire :

juger que le juge des loyers n’est pas compétent pour une condamnation à répétition.

En outre :

dire irrecevable et mal fondée la société Pharmacie Nouvelle Cabestaing, en l’ensemble de ses demandes ;

débouter la société Pharmacie Nouvelle Cabestaing de l’ensemble de ses demandes.

A titre principal :

fixer à compter du 1er janvier 2020, le montant du loyer du bail renouvelé au loyer plafonné soit la somme de 21 361 euros par an HT et HC, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;

ordonner le partage des dépens en ce compris les frais d’expertise.

A titre subsidiaire :

fixer, à compter du 1er janvier 2020, le montant du loyer du bail renouvelé, au loyer plafonné soit la somme de 21 361 euros par an HT/HC, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 ;

condamner la Pharmacie Nouvelle Cabestaing aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire notifié le 14 octobre 2024, la commune de Courcelles-Les-Lens demande au juge des loyers commerciaux de :

— ordonner la jonction de l’affaire l’opposant à la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing avec la procédure opposant cette dernière à la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires ;

— constater qu’elle s’en rapporte à justice en ce qui concerne la fixation du montant du loyer du bail renouvelé avec effet au 1er janvier 2020 ;

— conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile :

— débouter la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing et l’Immobilière Européenne des Mousquetaires.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de jonction

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la Pharmacie Nouvelle Cabestaing a assigné en intervention forcée la Commune de Courcelles-les-Lens qui est le nouveau propriétaire du local dont elle est locataire.

Dès lors que, par application de l’article 66 du code de procédure civile, l’intervention ne tend qu’à rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires, elle ne crée pas une nouvelle instance et il n’y a pas lieu de prononcer une jonction des affaires, la Commune de Courcelles-les-Lens étant devenue partie à l’instance en fixation du prix du bail renouvelé par l’assignation en intervention qui lui a été délivrée.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2020

En application de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article 145-34 de ce code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ce t article dispose par ailleurs que ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans et qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il appartient au bailleur qui veut obtenir un loyer supérieur au plafond légal de rapporter la preuve d’un motif de déplafonnement tandis que le locataire qui sollicite une fixation à la baisse ne sollicite pas un déplafonnement mais une fixation à la valeur locative si elle est inférieure de sorte qu’il n’a pas à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative.

Le juge doit par ailleurs, au besoin d’office, rechercher si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative (en ce sens Cass. Civ. 3ème – 28 novembre 2018 – 17-27.043).

En l’espèce le bail signé le 26 avril 1991 a fait l’objet d’un premier renouvellement à compter du 1er juin 2000 pour se terminer le 31 mai 2009, puis d’un deuxième renouvellement à effet au 1er janvier 2011 devant se terminer le 31 décembre 2019. Il a pris fin par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 28 novembre 2019 par le locataire de sorte que la règle du plafonnement posée par l’article L 145-34 précité reste applicable au loyer du bail renouvelé.

La Pharmacie Nouvelle Cabestaing sollicite la fixation d’un loyer annuel de 13 728 euros HT et HC tandis que l’Immobilière Européenne des Mousquetaires demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 21 361 euros par an HT et HC. La commune de Courcelles-les-Lens quant à elle s’en rapporte à justice.

En présence d’un désaccord entre les parties et l’action étant introduite par le locataire qui invoque une baisse de la valeur locative, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des lieux donnés à bail.

Au cas d’espèce, à la date d’effet de la demande de renouvellement le montant du loyer annuel était de 21 233,28 euros HT/HC. Au 1er janvier 2020 le montant du loyer était de 21 361 euros HT/HC.

Le bail a été conclu sous les conditions suivantes :

— les lieux sont exclusivement destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de pharmacie et l’enseigne servant à l’exploitation du bail ne peut être modifiée sans l’accord exprès et préalable du bailleur,

— la taxe foncière et la prime d’assurance du bailleur sont à la charge du preneur,

— le preneur doit prendre à sa charge tous les travaux notamment de mise en conformité aux normes d’hygiène, de sécurité, de salubrité ou autres prescrits par l’autorité administrative et d’une manière générale tous travaux ou réparations rendus nécessaires par la force majeure,

— tous les aménagements, installations, améliorations réalisés par le preneur dans les lieux loués en cours de bail deviendront la propriété du bailleur en fin de bail sans aucune indemnité, le bailleur pouvant également exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur,

— aucune sous-location n’est autorisée sans autorisation expresse et écrite du bailleur,

— la cession du droit au bail est autorisée au successeur du fonds de commerce avec l’agrément du bailleur,

Le local commercial quant à lui est situé au nord de Courcelles-les-Lens, commune de 8 166 habitants selon le rapport de Mme [S] [T] qui qualifie le bassin de chalandise de modéré, la société l’Immobilière Européenne des Mousquetaires évoquant en 2018 un bassin de population de 7 918 habitants.

Cette commune est essentiellement résidentielle et compte peu de commerces, dont une seule autre pharmacie, au sud. A proximité immédiate de la Pharmacie Nouvelle Cabestaing se trouvent un commerce alimentaire, une maison paroissiale et une bibliothèque et la commercialité avoisinante est très faible. Le centre-ville se situe plus au sud, où se trouve également un centre E. Leclerc.

La pharmacie se trouve à proximité d’un échangeur routier et dispose d’une visibilité qualifiée de très bonne par l’expert judiciaire ainsi que d’un parking privé comprenant une vingtaine de places de stationnement. Elle est facilement accessible en voiture et à pied.

Les locaux en eux-mêmes, décrits en bon état d’usage, sont composés d’une surface de vente de 103 m², de bureaux, d’une réserve et d’une mezzanine d’environ 20 m² dans laquelle se trouve une réserve et un espace de préparation. L’expert a retenu une superficie pondérée de 132 m² après avoir tenu compte des dires adressés sur la pondération appliquée à la mezzanine située à l’étage. Cette mezzanine est traversée par une poutre importante qui limite son usage, l’expert considérant que la surface de la mezzanine concernée par la charpente représenterait approximativement 1/3 de sa superficie.

S’il est possible d’accéder à cet espace et d’y stocker des marchandises il ressort clairement du rapport d’expertise et des photos insérées que la poutre traversant cette mezzanine est massive et qu’elle diminue considérablement l’accessibilité et consécutivement l’usage de cette pièce dès lors qu’il est nécessaire de se baisser de manière importante pour pouvoir y circuler et qu’elle entrave par ailleurs une partie de l’espace.

Dans ces circonstances la pondération « distributive » retenue par l’expert judiciaire apparaît conforme à la situation des lieux et il sera retenu une superficie pondérée du local de 132 m² (125 m² + 20 m² x 2/3 x 0,4 (partie accessible) + 20 m² x 1/3 x 0,2 (partie encombrée par la charpente).

S’agissant des termes de comparaison, Mme [S] [T] fait référence à une étude [C] [B] sur la métropole lilloise qui estime les valeurs locatives de cette métropole en 2022 entre 120 euros et 180 euros m².

Après examen d’un secteur élargi, l’expert judiciaire a pu établir une valeur locative moyenne de 131 euros / m²U/an. Il a estimé la valeur locative du local en cause à 104 euros/m², appliquant un abattement de 20 % du fait du peu de potentiel de commercialité des lieux. Par comparaison, Mme [S] [T] a pu obtenir oralement le montant du loyer d’une pharmacie située à Rouvroy qui a été fixé en considération d’une valeur de 108 euros/m²P/HT/HC.

La Pharmacie Nouvelle Cabestaing discute principalement son environnement direct puisque le local est situé dans un immeuble commercial dans lequel était exploité jusqu’en 2016 un magasin Intermarché qui a depuis cette date fermé ses portes. Cet emplacement est désormais vacant et la Pharmacie Nouvelle Cabestaing est le seul commerce de ce local commercial pour partie vide.

Il résulte du rapport d’expertise qu’une grande partie du parking a été condamnée consécutivement à la fermeture du magasin Intermarché et qu’un talus a été créé pour éviter une installation des gens du voyage.

L’expert qualifie cet environnement comme étant assimilable à une friche ce qui n’était pas le cas avant 2016 lorsque le magasin Intermarché était encore ouvert et il est peu discutable que cette fermeture a rendu les lieux moins attractifs qu’ils ne pouvaient l’être. Cette fermeture n’a toutefois pas eu un impact très important sur le chiffre d’affaire de la Pharmacie Nouvelle Cabestaing, lequel a certes baissé d’un peu plus de 3 % en 2016 et 2017, mais qui a de nouveau été en augmentation en 2018, puis en 2019 étant observé qu’il avait déjà connu une baisse en 2013. L’expert judiciaire a relevé sur ce point que la progression du chiffre d’affaire sur 10 ans avait été de 14 %, soit un taux légèrement supérieur à l’inflation qui a été de 11,10 %.

En réalité la fermeture du magasin Intermarché a eu une incidence sur la perte de dynamique commerciale alors que le local est situé dans un environnement à la commercialité quasiment inexistante et dont la nature n’est pas de nature à favoriser une forte chalandise. En effet, l’environnement pavillonnaire, s’il fait exister la potentialité d’une clientèle, ne la garantit toutefois pas dès lors que les résidents peuvent préférer faire leurs achats à proximité de leur lieu de travail ou près d’un centre ville plus attractif. Le développement du télétravail, phénomène qui s’est surtout développé avec et après la pandémie de la Covid 19 est un élément postérieur à la date de renouvellement du bail et n’a pas à être pris en considération au cas d’espèce.

Il n’est par ailleurs aucunement discuté que depuis 2016 aucun commerce ne s’est installé et l’impact sur la dynamique commerciale est ainsi suffisamment caractérisé. La Pharmacie Nouvelle Cabestaing évoque quant à elle sans toutefois en justifier, la fermeture de la maison paroissiale et de la bibliothèque, faits postérieurs au renouvellement mais qui confirment la faible dynamique du quartier.

Dès lors c’est justement que l’expert judiciaire a pratiqué un abattement sur les termes de référence qui correspondaient à des secteurs à plus forte attractivité commerciale.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative du local peut être fixée à la somme de 104 euros m²/P soit à la somme de 13 728 euros par an (104 x 132 m²P).

Le prix du bail renouvelé devant correspondre à la valeur locative, le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2020 sera fixé à la somme annuelle de 13 728 euros HT et HC, avec indexation conformément aux termes du bail ancien.

La transmission du bail, qui est accessoire du local cédé à la Commune de Courrières Les Lens, nouveau propriétaire des lieux, étant de droit et n’étant pas discutée, il n’y a pas lieu de « juger » de l’opposabilité du nouveau loyer fixé par la présente décision à laquelle le nouveau propriétaire est partie.

Sur la demande relative au remboursement des loyers trop versés.

S i par application de l’article R 145-23 du code de commerce le juge des loyers commerciaux a compétence exclusive pour fixer le montant du bail renouvelé, il ne rentre toutefois pas dans ses pouvoirs de statuer sur une demande en restitution d’un trop perçu de loyers qui est en conséquence irrecevable.

Le juge des loyers commerciaux ne peut pas plus juger qu’un compte est à établir entre les parties, ce qui ne constitue par ailleurs pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne soumet aucun litige à trancher au juge.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Elle sera également condamnée à payer à la Pharmacie Nouvelle Cabestaing la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

Constate l’intervention forcée à l’instance de la Commune de Courcelles-les-Lens ;

Dit n’y avoir lieu à jonction ;

Fixe le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 portant sur le local situé 34 rue Emile Zola à Courcelles-Les-Lens à la somme de 13 728 euros HT/HC, avec indexation conformément aux termes du bail ancien ;

DECLARE irrecevable la demande en remboursement des loyers trop versés présentée par la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing ;

Condamne la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SA l’Immobilière Européenne des Mousquetaires à payer à la SELARL Pharmacie Nouvelle Cabestaing la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux