Tribunal Judiciaire de Béthune, 1re chambre civile, 1er avril 2025, n° 22/02814

TJ Béthune 1 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Engagement de la responsabilité civile délictuelle
La cour a estimé que la preuve de la responsabilité de la SELARL [M]-[O]-[D] n'était pas rapportée, et que la SARL Hénin-Beaumont Habitat ne pouvait se prévaloir des mandats d'une société associée.
Rejeté
Mauvaise foi dans la résistance à l'action en justice
La cour a jugé que la SARL Hénin-Beaumont Habitat ne démontrait pas que la SELARL [M]-[O]-[D] avait agi de mauvaise foi dans sa résistance.
Rejeté
Mauvaise foi dans l'exercice du droit d'agir en justice
La cour a estimé que la SELARL [M]-[O]-[D] ne prouvait pas que la SARL Hénin-Beaumont Habitat avait agi de mauvaise foi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, 1re ch. civ., 1er avr. 2025, n° 22/02814
Numéro(s) :	22/02814
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BRIOUTLynda PEIRENBOOM
Cabinet(s) :	HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT
Parties :	S.A.R.L. HENIN BEAUMONT HABITAT

Texte intégral

1ère chambre civile

S.A.R.L. HENIN BEAUMONT HABITAT

S.E.L.A.R.L. [M] [O] [D] NOTAIRES

copies et grosses délivrées

à M^e BRIOUT (LILLE)

à M^e PEIRENBOOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/02814 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HQ2B

Minute: 111 /2025

JUGEMENT EN DATE DU 1er AVRIL 2025

Dans l’instance concernant :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HENIN BEAUMONT HABITAT, dont le siège social est sis 154 rue Montpencher – 62110 HENIN BEAUMONT

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [M] [O] [D] NOTAIRES, dont le siège social est sis 124 rue Robert Aylé – 62110 HENIN BEAUMONT

représentée par Maître Lynda PEIRENBOOM de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocats au barreau de BETHUNE

Composition du tribunal lors des débats et du délibéré :

Présidente : CATTEAU Carole, Vice-présidente,

Assesseurs : LAMBERT Sabine, 1ère vice-présidente, LEJEUNE Blandine, Juge,

Assistés lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Novembre 2024 fixant l’affaire pour plaider à l’audience collégiale du 28 Janvier 2025.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 25 Mars 2025. Puis le délibéré ayant été prorogé au 1er Avril 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Hénin-Beaumont Habitat exerce à Hénin Beaumont l’activité d’agent immobilier sous l’enseigne Qaza Immobilier. Mme [V] [Z] y était salariée en qualité de VRP multicarte depuis le 4 novembre 2013, et son époux, M. [T] y exerçait des missions sous le statut d’agent commercial indépendant.

A la suite du départ de ses collaborateurs, la SARL Hénin-Beaumont Habitat a soupçonné leur intervention antérieure dans le cadre d’actes établis par-devant la SELARL [M]-[O]-[D], sans que les commissions y afférentes lui aient été versées.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 8 février 2022, la SARL Hénin-Beaumont Habitat a mis en demeure la SELARL [M]-[O]-[D] d’avoir à lui régler la somme de 20 616 euros, décomposée de la manière suivante :

— commission dossier de location [E] : 10% du loyer triennal soit la somme de 5 616 euros

— commission vente Varlet à Bourguelle : 9 000 euros

— commission vente [C] à Bourguelle : 6 000 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022, la SARL Hénin Beaumont Habitat a assigné la SELARL [M]-[O]-[D] devant le tribunal aux fins notamment de la voir condamnée à lui payer la somme de 20 616 euros à titre de dommages-intérêts considérant que celle-ci avait engagé sa responsabilité délictuelle.

La SELARL [M]-[O]-[D] a comparu à l’instance.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 13 novembre 2024 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 28 janvier 2025 devant la formation collégiale du tribunal. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 25 mars 2025, prorogé au 1er avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA Le 6 octobre 2024, la SARL Hénin Beaumont Habitat demande au tribunal de :

— débouter la SELARL [M] et associés de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— dire et juger que la SELARL [M]-[O]-[D] engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de la SARL Hénin-Beaumont Habitat

— condamner la SELARL [M]-[O]-[D] à lui payer à la somme de 16 300 euros à titre de dommages et intérêts

— la condamner à lui payer la somme complémentaire de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive

— la condamner à la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance

La SARL Hénin-Beaumont Habitat se prévaut des dispositions de l’article 1240 du code civil, et des clauses contenues dans les trois actes litigieux (un bail commercial et deux ventes), faisant état de l’absence d’intermédiaire et de l’engagement de l’auteur de la déclaration inexacte à en payer les honoraires, le cas échéant.

Elle affirme que les notaires ne pouvaient ignorer qu’elle était intervenue dans le cadre des actes litigieux, puisque ses collaborateurs avaient sollicité des informations via la boîte mail de l’agence. Elle estime que cette attitude constitue une faute, l’ayant privée de commissions sur les actes dont s’agit. Plus généralement, elle évoque la légèreté de la SELARL [M]-[O]-[D] dans la réalisation de ses missions, évoquant des attestations de valeur de complaisance, sollicitées par l’étude auprès de Mme [Z] et de M. [T].

Au soutien de sa demandes de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, la SARL Hénin-Beaumont Habitat estime que la SELARL [M]-[O]-[D] fait preuve de mauvaise foi, dans le cadre de l’argumentation développée devant le tribunal.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2024, SELARL [M]-[O]-[D] demande au tribunal de :

— juger qu’elle n’a commis aucune faute

— débouter la SARL Hénin-Beaumont Habitat de l’intégralité de ses demandes

— condamner la SARL Hénin-Beaumont Habitat à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

— condamner la SARL Hénin-Beaumont Habitat à lui payer la somme de 4 000 eurs sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens de la présente instance

A titre subsidiaire et en toute hypothèse

— débouter la SARL Hénin-Beaumont Habitat de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

— statuer ce que de droit quant aux frais et dépens

La SELARL [M]-[O]-[D] conteste toute faute commise dans le cadre de l’établissement des actes dont s’agit. Elle estime que la SARL Hénin-Beaumont Habitat n’apporte pas la preuve de l’existence de mandats, pour les opérations immobilières dont s’agit. Elle considère qu’à défaut de mandat et de facture d’honoraires, elle n’avait pas à régler de commission. Elle estime s’en être à bon droit tenue aux déclarations des parties, lesquelles ont indiqué, sous leur propre responsabilité, n’avoir fait appel à aucun intermédiaire.

Au soutien de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive, la SELARL [M]-[O]-[D] expose être prise à partie dans le cadre du conflit opposant la SARL Hénin-Beaumont Habitat et ses anciens collaborateurs. Elle déplore l’évocation par la demanderesse de faits sans lien avec ses demandes (les attestations de valeur demandées à Mme [Z]) en vue de nuire à son image.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la responsabilité de la SELARL [M]-[O]-[D]

L’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce précise que ses dispositions s’appliquent notamment aux personnes se livrant ou prêtant habituellement leur concours à des opérations d’achat ou de vente de biens immobiliers.

L’article 6 de cette loi énonce que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1 doivent être rédigées par écrit et préciser un certain nombre d’informations, dont notamment :

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indictation de la partie qui en aura la charge

Les moyens employés pour diffuser les annonces auprès du public

Le texte ajoute que les dispositions de l’article 1375 du code civil sont applicables à ces conventions. Le mandant ne peut recevoir aucune somme d’argent avant qu’un contrat remplissant les conditions prévues au mandat n’ait été régularisé par son intermédiaire, ou sans intermédiaire, si le mandat contient une clause d’exclusivité, une clause pénale, ou une autre clause prévoyant le paiement du mandataire.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, le notaire rédacteur d’acte est tenu d’une obligation d’authentification et d’un devoir de conseil.

Le devoir authentification possède, du fait de son origine légale, des limites précises. Elles sont notamment relatives à l’habilitation du notaire, aux modalités de datation, de signature et de paraphes de l’acte. Aucune règle ne vient néanmoins sanctionner dans ce cadre la vérification des déclarations des parties quant à l’existence d’un mandat confié à un intermédiaire.

Le devoir de conseil du notaire est quant à lui plus étendu, dès lors que le notaire est sorti du cadre strict de sa fonction officielle d’authentificateur. Néanmoins, il a été jugé que le notaire qui instrumente un acte de vente n’est tenu d’aucun devoir d’information et de conseil envers les tiers dont il n’a pas à protéger les intérêts et qui ne disposent pas d’un droit opposable aux parties.

En conséquence, s’il est tenu de procéder au paiement des honoraires de l’intermédiaire, lorsque les parties à l’acte lui remettent un mandat et la facture correspondante, rien n’oblige le notaire, à défaut de production d’un tel document écrit, à mener davantage d’investigations à ce titre, que ce soit dans le cadre de sa mission d’authenfication ou de son devoir de conseil.

Il y a donc lieu de rechercher si le notaire avait été informé de l’existence d’un mandat remplissant les conditions légales et imposant le versement d’une commission dans le cadre de la signature des actes litigieux.

S’agissant du bail commercial [E]/société KB

Suivant acte conclu par-devant Maître [M] le 31 juillet 2020, M. [E] a consenti à la société KB un bail commercial portant sur un bien situé 133 rue Napoléon Demarquette à Hénin Beaumont. L’acte dont s’agit ne contient aucune mention quant à l’existence ou non d’un intermédiaire audit contrat.

La SARL Hénin-Beaumont Habitat produit au débat deux mandats de location sans exclusivité, consentis par M. [B] [E] le 14 février 2020 à la SARL Qaza Immobilier située à Baisieux, portant respectivement sur des biens immobiliers sis 133 rue Napoléon Demarquette et 134 rue de Maréchal Juin à Hénin Beaumont.

La SARL Hénin-Beaumont Habitat est associée majoritaire de la SARL Qaza Immobilier de Baisieux, dont elle détient 55% des parts. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une personne morale différente, de sorte que la demanderesse ne peut se prévaloir du mandat consenti à son associée.

La SARL Hénin-Beaumont Habitat produit par ailleurs au débat des échanges de courriels relatifs au bail dont s’agit, ayant transité sur son adresse mail qaza-henin@orange.fr, à savoir :

un courriel émanant de Mme [J], notaire stagiaire au sein de l’étude défenderesse, demandant la production de pièces en vue de la rédaction du contrat

un courriel envoyé par M. [T] à l’étude notariale, contenant des plans

Ces éléments sont toutefois insuffisants à démontrer l’existence d’un mandat consenti par M. [E] à la SARL Hénin Beaumont Habitat pour trouver un locataire, ainsi que le principe et le montant des honoraires dus à ce titre. Il n’est pas davantage établi que le notaire ait eu connaissance d’un tel mandat.

Aucune faute ne pourra donc être retenue à l’égard de la SELARL [M]-[O]-[D] au titre de ce contrat de bail commercial.

S’agissant de la vente [A]-[U]

Suivant acte conclu par-devant Maître [F] [D] le 26 octobre 2018, M. [U] a acquis des époux [A] un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé 19 rue Louis Cresson et 110 Place Jean Jaurès à Hénin-Beaumont.

L’acte de vente contient une clause intitulée « absence de négociation », stipulée dans les termes suivants :

« les parties déclarent que la présente vente a été négociée directement entre elles, sans le concours ni la participation d’aucun intermédiaire. Si cette affirmation s’avérait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte ».

La SARL Hénin-Beaumont Habitat produit au débat des échanges de courriels entre M. [U] et l’étude notariale, d’une part, et Mme [V] [Z], d’autre part, transitant par l’adresse qaza-henin@orange.fr préalablement à la vente dont s’agit. Mme [Z] y fait notamment état d’une vente projetée par son cousin, et demande à l’étude de délivrer des attestations de valeur concordantes aux siennes, afin de la transmettre à l’établissement bancaire sollicitée pour le financement de l’opération.

Ces éléments sont cependant insuffisants à démontrer l’existence d’un mandat, consenti par M. [U] à la SARL Hénin-Beaumont Habitat, afin de trouver un bien à acquérir, ainsi que le principe et le montant des honoraires dus à ce titre. Il n’est pas davantage établi que le notaire ait eu connaissance d’un tel mandat.

Dès lors, aucune faute ne sera retenue à son encontre au titre de ce contrat de vente.

S’agissant de la vente [C]-[U]

Suivant acte conclu par-devant Maître [O] le 5 mai 2020, M. [U] a acquis de Mme [C] deux garages situés 32 rue de l’Humanité à Hénin-Beaumont. Cet acte ne contient aucune mention relative à l’existence ou non d’un intermédiaire.

La SARL Hénin-Beaumont Habitat produit au débat des courriels émanant de l’étude notariale, transférés par M. [U] à Mme [Z], sur l’adresse qaza-hénin@orange.fr, ainsi qu’un échange entre cette dernière adresse et l’entreprise BCD2E Diagnostics immobilier, en rapport avec cette vente.

Ces éléments sont cependant eux aussi insuffisants à démontrer l’existence d’un mandat, consenti par M. [U] à la SARL Hénin-Beaumont Habitat, afin de trouver un bien à acquérir, ainsi que le principe et le montant des honoraires dus à ce titre. Il n’est pas davantage établi que le notaire ait eu connaissance d’un tel mandat.

Dès lors, aucune faute ne sera retenue à l’encontre du notaire au titre de cette vente.

Enfin, s’agissant de l’évocation par la SARL Hénin-Beaumont Habitat d’attestations de valeur qui auraient été données de manière complaisante, ses allégations ne sont le soutien d’aucune prétention et elles sont en réalité indifférentes à la résolution du litige.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la preuve que la SELARL [M]-[O]-[D] aurait engagé sa responsabilité à l’égard de la SARL Hénin-Beaumont Habitat n’est pas rapportée et en conséquence, cette dernière sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à son encontre.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis, en vertu de ces dispositions, que la résistance à l’action en justice devient abusive lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

La SARL Hénin-Beaumont Habitat, qui succombe, ne démontre pas que la SELARL [M]-[O]-[D] aurait résisté à l’action en justice de mauvaise foi.

Sa demande au titre de la résistance abusive sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive

Il résulte des dispositions précitées de l’article 1240 du code civil que l’exercice du droit d’agir en justice peut générer en abus, lorsqu’il est réalisé de mauvaise foi.

En l’espèce, la SARL Hénin-Beaumont Habitat a fait état, dans le cadre de la présente procédure, d’échanges de courriels dont elle a eu connaissance à la suite du départ de Mme [Z] et de M. [T] de ses effectifs. Elle expose que c’est ainsi qu’elle a eu connaissance de la conclusion des contrats de vente litigieux. Elle évoque par ailleurs le contexte de régularité des liens entre l’étude et ses anciens préposés, et des échanges relatant des attestations de valeur de complaisance.

L’utilisation en justice de ces arguments et pièces, en ce qu’elle tend à contextualiser les demandes, est insuffisante à démontrer que la SARL Hénin-Beaumont Habitat aurait agi de mauvaise foi.

La SELARL [M]-[O]-[D] sera donc déboutée de sa demande au titre de la procédure abusive.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la SARL Hénin-Beaumont Habitat sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer à la SELARL [M]-[O]-[D] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

REJETTE les demandes indemnitaires formulées par la SARL Hénin-Beaumont Habitat à l’encontre de la SELARL [M]-[O]-[D] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formulée par la SELARL [M]-[O]-[D] au titre de la procédure abusive

CONDAMNE SARL Hénin-Beaumont Habitat aux dépens ;

CONDAMNE la SARL Hénin-Beaumont Habitat à payer à la SELARL [M]-[O]-[D] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT