TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 Février 2026

N° RG 24/01892 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ESFH

N° : 26/00119

DEMANDERESSE :

Société SOCIETE CIVILE 3G,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS et M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [M]

né le 22 Avril 1953 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

Madame [U] [C] épouse [M]

née le 13 Septembre 1950 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [X] [O]

né le 19 Février 1955 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS et M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS

Madame [J] [S] épouse [O]

née le 01 Mars 1958 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LALOUM, avocat au barreau de BLOIS et M^e Gaylord GAILLARD, avocat au barreau de TOURS

DEBATS : à l’audience publique du 13 Novembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats et prorogé à la date de ce jour, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président (Juge rédacteur)

Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président

Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffière lors des débats et de Camille LEJEUNE, Greffière lors du délibéré

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique reçue par Maître [Q] [P], Notaire à [Localité 5], le 22 septembre 2023, Monsieur [F] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] ont vendu à la SOCIETE CIVILE 3G, dont Monsieur [X] [O] est le gérant associé, un bien immobilier, situé [Adresse 1] à [Localité 3],pour un prix de 942.800,00 euros.

Par acte d’huissier en date 7 juin 2024, la SOCIETE CIVILE 3G a assigné Monsieur [F] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] devant le Tribunal judiciaire de Blois sur le fondement du dol.

Monsieur [X] [O] et Madame [J] [S] épouse [O] sont intervenus volontairement à l’instance.

Dans leurs conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 19 février 2025, la SOCIETE CIVILE 3G et les époux [O] demandent au Tribunal de :

— vu les articles 1130, 1131, 1137 du code civil,

— vu les articles 1641 et 1644 du code civil,

— vu l’article 1240 du code civil,

— vu l’article 1178 du code civil,

— vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

— vu la jurisprudence citée,

— vu les pièces versées aux débats,

— déclarer la SOCIETE CIVILE 3G recevable et bien fondée en ses demandes,

— recevoir et juger recevable l’intervention volontaire de Monsieur et Madame [O] et la déclarer bien fondée,

— en conséquence, juger que les époux [M] se sont rendus coupable d’un dol,

— juger que le consentement de la SOCIETE CIVILE 3G a par conséquent été vicié,

A titre subsidiaire si le dol n’était pas retenu,

— juger que le bien vendu par les époux [M] est affecté d’un vice caché,

— juger que les époux [M] avaient nécessairement connaissance de ce vice

— écarter la clause d’exonération des vices cachés prévue à l’acte de vente en date du 22

septembre 2023,

— en conséquence, condamner les époux [M] à verser à la SOCIETE CIVILE 3G les sommes suivantes :

—  164.204 € en indemnisation du préjudice subi au titre du reste à charge concernant les travaux réparatoires,

—  225.000 € au titre du préjudice lié à la perte de valeur de la maison,

— condamner les époux [M] à verser aux époux [O] la somme de 30.000 € en indemnisation du préjudice de jouissance et moral subi,

En tout état de cause,

— condamner les époux [M] à verser à la société 3G la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [M] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais liés à l’inscription de l’hypothèque provisoire dont distraction au profit de la SCP REFERENS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il convient de se référer à leurs conclusions pour l’exposé de leurs moyens.

Dans leurs conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, les époux [M] demandent au Tribunal de :

— débouter purement et simplement la société civile 3G, Monsieur [X] [O] et Madame [J] [S], épouse [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum à payer aux époux [M] une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 8 juillet 2025.

A l’audience du 13 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 ; le délibéré a été prorogé au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire :

La recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [S] épouse [O] n’est pas contestée.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale de la SOCIETE CIVILE 3G (annexé à l’acte de vente – pièce n°2 demandeurs) que les parts sociales de la société sont ainsi réparties :

— M. [A] [O] : 1 520 parts en nu-propriété

— M. [X] [O] : 760 parts en usufruit

— Mme [J] [O] : 760 parts en usufruit

et que M. [X] [O] est le gérant associé de la société.

Au vu de la qualité d’associés de Monsieur et Madame [O], il convient de déclarer recevable leur intervention volontaire.

Sur la demande fondée sur le dol :

Selon l’article 1137 du Code civil :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1130 du Code civil dispose que :

L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol, auquel est assimilé la réticence dolosive, suppose la réunion de plusieurs éléments :

— un élément matériel constitué de manœuvres ou de mensonges,

— un élément intentionnel supposant que soit établie la preuve que son cocontractant était animé de l’intention de la tromper au moment de la formation du contrat,

— le caractère déterminant de l’erreur.

Les époux [M], ayant constaté des fissures sur leur maison située [Adresse 1] à [Localité 3], ont effectué, au visa de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle du 15 septembre 2020, effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur les Mutuelles du [Localité 6] Assurances, le 28 octobre 2020.

Différents rendez-vous d’expertise ont ensuite été organisés.

Le 23 janvier 2023, les époux [M] ont signé un mandat de vente de leur maison avec le cabinet Barnes Internationl Realty.

Le 24 mars 2023, les époux [M] ont signé avec la SOCIETE CIVILE 3G une promesse de vente, reçue par Maître [P], Notaire à [Localité 5].

La promesse de vente comportait la clause suivante.

« Le PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L125-2 ou de l’article L128-2 du code des assurances »

L’acte de vente a été signé le 23 septembre 2023.

Les époux [M] produisent des échanges de mail entre eux et les époux [O], dont il ressort qu’ils entretiennent une relation cordiale, et s’appellent notamment par leur prénom ; le 26 juillet 2023, entre la signature de la promesse et celle de de l’acte de vente, les époux [O] ont écrit aux époux [M] (pièce n°7 défendeurs) :

« Bonjour [F] [U]

Très beau travail [J] vous remercie ainsi que son chat

Je serai à [Localité 7] la semaine du 7 au 12 août si Mr [I] est dans les parages ce sera avec plaisir pour régler les factures du béton et de son temps je vous confirme une date précise semaine prochaine

Merci encore à vous

L’agence de [Localité 1] m’a fait part du dossier concemant votre assurance au regard des quelques fissures

La encore nous vous en remercions vivement nous aurons l’occasion d’en parler lorsd’une prochaine visite

Bien cordialement

[X] [J] »

Il ressort de ce mail que les époux [O] – et donc la SOCIETE CIVILE 3G dont ils sont associés – avaient bien connaissance de l’existence de fissures et d’un dossier ouvert auprès de l’assureur – comme « l’agence de [Localité 1] », c’est-à-dire l’agence immobilière BARNES le leur avait dit.

Cela confirme un mail de Monsieur [Z] de l’agence immobilière BARNES qui indique à Monsieur [M] dans un mail du 26 juillet 2023 (pièce n°7 défendeurs) :

« Bonsoir Monsieur,

Avant que M [O] se positionne sur votre maison, nous l’avions averti des micro ssures sur votre maison ainsi que des ssures sur la petite maison.

J’ai donc adressé votre mail à M [T] et aprés m’êtrer entretenu avec lui, il nous a semblé judicieux d’avertit M [O].

Je tiens à vous rassurer sur sa volonté d’acquérir votre maison et il faudra simplement lui expliquer la démarche a suivre avec votre assurance.

Si M [O] vous rend visite avant le 4 aout, nous pourrons nous rendre disponible pour venir a votre domicile. »

Le 3 août 2023 Mme [M] écrivait à l’assureur le mail suivant (sa pièce n°10) :

« J’ai pris bonne note de votre décision de prise en charge des dommages sur la maison et l’annexe.

Pour information et comme je vous l’avais déja précisé, notre propriété a été mis en vente et nous avons trouvé un acheteur. L’acte dé nitif de vente chez le notaire est prévu le 22 septembre prochain.

Néanmoins, nous accueillerons la société Soltechnic comrne prévu debut septembre.

Nous avons informé le nouveau propriétaire de votre décision et il suivra le dossier apres notre déménagement.

Je lui donnerai le dossier et vos coordonnées afin ctéviter toute interruption dans le suivi de ce dossier. »

Il ressort de ces échanges que la SOCIETE CIVILE 3G, avait parfaitement connaissance, avant l’acquisition du bien immobilier, de l’existence d’un sinistre constitué de fissures, et qui avait donné lieu à un dossier en cours auprès de l’assurance habitation.

En conséquence, même si l’acte de vente ne comportait pas de mention expresse sur ce point, il n’est pas rapporté la preuve d’une dissumulation d’information constitutive d’un dol.

L’ensemble des demandes de la SOCIETE CIVILE 3G et des époux [O] sur le fondement du dol sera donc rejetée.

Sur la demande fondée sur la garantie des vices cachés :

Selon l’article 1641 du code civil le demandeur doit établir que les vices cachés rendent impropre la chose vendue à l’usage auquel on la destine, ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connu.

Selon l’article 1643 du Code civil :

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte de vente contenait une clause selon laquelle (page 8) :

« L’ACQUEREUR prend l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— Ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans le délai légal que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur »

Il n’est pas démontré que les époux [M], retraités, auraient eu la qualité de professionnels de l’immobilier ou de la construction.

Dès lors que la SOCIETE CIVILE 3G, acquéreur, avait eu connaissance du vice allégué, tel que cela ressort des échanges entre les parties exposés ci-dessus, il n’est pas démontré que le vice était « caché ».

L’ensemble des demandes de la SOCIETE CIVILE 3G et des époux [O] sur le fondement du dol sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La SOCIETE CIVILE 3G qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser aux époux [M] une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’exécution provisoire :

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu’elle est de droit assortie de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant, en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [S] épouse [O],

Rejette l’ensemble des demandes de la SOCIETE CIVILE 3G, et de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [S] épouse [O] sur le fondement du dol,

Rejette l’ensemble des demandes de la SOCIETE CIVILE 3G, et de Monsieur [X] [O] et Madame [J] [S] épouse [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SOCIETE CIVILE 3G à verser à Monsieur [F] [M] et Madame [U] [C] épouse [M] la somme globale de 2.000,00 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SOCIETE CIVILE 3G aux dépens

Autorise les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT