REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00227 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDED

N° minute : 25/00361

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [O] [L] [W]

née le 25 Mai 1999 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [T] [D]

né le 28 Mars 2000 à [Localité 7]

demeurant Chez Mme [Z] [D] – [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 25 Septembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025

copies délivrées le 13 OCTOBRE 2025 à :

[Localité 9]

Madame [O] [L] [W]

Monsieur [T] [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 OCTOBRE 2025 à :

[Localité 9]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2022, l’OPH [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [W] et M. [T] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 451,93 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 décembre 2024, [Localité 9] (nouvelle dénomination de [Localité 5] HABITAT) a fait commandement à Mme [O] [W] et à M. [T] [D] d’avoir à payer la somme en principal de 1.446 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par courrier reçu par le bailleur le 9 avril 2025, M. [T] [D] a indiqué avoir quitté le logement et vouloir résilier le bail à son égard.

Par acte délivré par commissaire de justice du 28 avril 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception, [Localité 9] a fait assigner Mme [O] [W] et M. [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 2.218,29 euros au titre des loyers échus à fin mars 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 juillet 2025, Mme [O] [W], assistée de son avocat, a indiqué que M. [T] [D] avait finalement réintégré le logement. Elle a sollicité pour sa part des délais de paiement non suspensifs.

M. [T] [D], comparant en personne, a indiqué être à la recherche d’une solution de relogement et vouloir quitter rapidement les lieux.

L’affaire a donc fait l’objet d’un renvoi afin de permettre la restitution du logement.

A l’audience du 25 septembre 2025, [Localité 9], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4.661,50 euros arrêtée au 22 septembre 2025. Il a indiqué que le logement n’avait toujours pas été restitué.

En défense, Mme [O] [W] et M. [T] [D], comparants en personne, ont tous les deux donné leur nouvelle adresse. Ils ont indiqué n’avoir pu restituer le logement car [Localité 9] aurait sollicité un délai de préavis de trois mois. Mme [O] [W] a sollicité des délais de paiement. M. [T] [D] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 9] justifie avoir saisi le 20 décembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 décembre 2024, [Localité 9] a fait commandement à Mme [O] [W] et M. [T] [D] d’avoir à payer la somme en principal de 1.446 euros. Ce commandement, délivré respectivement en personne et à domicile, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 21 février 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Les deux locataires indiquant avoir déjà, de fait, quitté les lieux, il sera supprimé le délai de délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la demande du bailleur mais aussi dans l’intérêt des anciens locataires.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [T] [D] avait déposé un congé, il a finalement réintégré les lieux et c’est Mme [O] [W] qui en est partie.

Ainsi, les deux locataires ont continué d’occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 21 février 2025. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule en son article 3-5 la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation « pendant une durée d’un an suivant le départ », de sorte que cette condamnation sera solidaire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’alinéa 2 de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 (p) de la loi du 06 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 14 décembre 2022 et un dernier décompte faisant état à la date du 22 septembre 2025 d’une dette de 4.661,50 euros dont il y a lieu de déduire la somme de 120,60 euros imputée en octobre 2023 au titre « frais de poursuite » sans justificatif.

Il y a donc lieu de condamner Mme [O] [W] et M. [T] [D] à payer à [Localité 9] la somme de 4.540,90 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 22 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [O] [W] et M. [T] [D] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et ils affirment tous les deux avoir quitté le logement à la date de l’audience.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire et qui maintiendraient le bail.

En revanche, Mme [O] [W] peut tout à fait prétendre au bénéfice de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [O] [W] a indiqué résider actuellement chez ses parents et elle a justifié percevoir un salaire d’environ 1.793 euros net par mois en qualité de conseiller commercial chez ENEDIS. Elle ajoute qu’une procédure de divorce a été engagée et qu’elle prend en charge pour le moment plusieurs crédits à la consommation (dont un crédit automobile représentant des échéances mensuelles de 271 euros) souscrits par eux deux.

Sa situation justifie l’octroi de délais de paiement, qui seront précisés au dispositif (fin) de la présente décision.

S’agissant de M. [T] [D], en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [O] [W] et M. [T] [D], succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 20 décembre 2024 et de l’assignation du 28 avril 2025.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 9] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 14 décembre 2022 conclu entre [Localité 9] d’une part et Mme [O] [W] et M. [T] [D] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) sont réunies au 21 février 2025,

Ordonne la libération des lieux (remise des clés au bailleur),

Supprime le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux, et autorise [Localité 9] à procéderà leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Mme [O] [W] et M. [T] [D] à payer à [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement Mme [O] [W] et M. [T] [D] à payer à [Localité 8] HABITAT la somme de 4.540,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement suspensifs,

Autorise Mme [O] [W] à se libérer de sa dette par 24 mensualités de 100 euros, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

Rappelle concernant M. [T] [D] qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [O] [W] et M. [T] [D] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 20 décembre 2024 et de l’assignation du 28 avril 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,