MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00550 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IKRY

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [M] [O], [X] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline HENOT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [O],

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [X] [S],

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SA [Adresse 4] affirme avoir consenti à Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] un bail verbal portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] ne s’étant pas acquittés régulièrement du paiement de leur loyer, la SA D’HLM SIA HABITAT leur a fait délivrer le 03 juillet 2024, un commandement de payer les loyers à hauteur de 1212,04 euros, arrêtés au 16 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la SA [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] à payer la somme en principal de 1 385,93, déduction faite des acomptes versés, le tout avec intérêt légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] au paiement des frais et dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 mai 2025.

La SA D’HLM SIA HABITAT représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, étant précisé qu’elle actualise sa créance à la somme de 947,84 euros arrêtée au 20 mai 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés.

Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S], assignés à personne, ont comparu en personne. Ils proposent de régler la dette en payant 200 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal. Le couple était absent lors des deux visites de l’enquêteur social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA [Adresse 4] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 04 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 17 octobre 2024, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II – La preuve du bail verbal

Il ressort de l’article 1715 du code civil que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

Les dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 ne font pas obstacle à la conclusion d’un bail verbal par les parties. La preuve de ce bail, qui incombe à celui qui se prétend bailleur, peut être rapportée par tous moyens, dès lors qu’il a reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que les locataires ont effectué des versements au bénéfice de la SA [Adresse 5], ce qui témoigne d’un lien contractuel entre eux.

Il résulte de ces éléments, que l’existence d’un bail verbal entre les parties est établie.

III – Le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des articles 7 a) de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En l’espèce, il résulte du décompte de la créance arrêté au 20 mai 2025 et produit par la bailleresse que la dette locative s’élève à la somme de 155,97 euros, déduction faite des frais de poursuites qui ne peuvent être pris en compte, le cas échéant, qu’au titre des dépens, et des frais non justifiés (frais « SLS », faute pour la bailleresse de justifier d’une mise en demeure des locataires d’avoir à justifier de leurs ressources, frais de « défaut d’assurance » en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil, et frais intitulés « autre »).

En l’absence de contrat de bail écrit, il n’est nullement justifié d’une solidarité de Monsieur Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] relativement au paiement des sommes dues en vertu du contrat de louage d’immeuble qui leur est consenti.

Par ailleurs, quand bien même les lieux loués constituent le logement familial, il n’est pas justifié que Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] soient mariés, de sorte qu’il ne peut en être déduit aucune solidarité légale relativement aux dettes ménagères et donc à la dette de loyers.

La solidarité ne se présumant pas, il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation solidaire au paiement, de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S]

il résulte de ce qui précède que Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S], faute de justifier d’un paiement libératoire, doivent être condamnés conjointement au paiement de la somme de 155,97 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV – Sur le bien-fondé de la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge évalue souverainement si la gravité du manquement justifie ou non le prononcé de la résiliation.

Enfin, aux termes de l’article 1343-5 du Code Civil, " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.[…] ".

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA SIA HABITAT que la dette locative s’élève aujourd’hui à 155,97 euros déduction faite des frais de justice, d’assurance et du SLS.

Ainsi, le manquement de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] à leur obligation de payer à leur terme les loyers et les charges présente un caractère de gravité certain, de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail à leurs torts exclusifs.

Toutefois, il apparaît que Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] ont repris le paiement du loyer. Au regard de ces éléments, et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] et de les autoriser à se libérer de leur dette au moyen de 1 mensualité d’un montant de 100 euros, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Dans l’hypothèse de cette résiliation, Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] pourront être expulsés s’ils ne libèrent pas volontairement les lieux, de même que tous occupants de leur chef.

Ils seraient alors tenus de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges et s’élève actuellement à la somme de 431,71 euros.

VI – Les demandes accessoires

a) Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] qui succombent, supporteront les dépens.

b) Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu de la situation financière de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S], il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 4] ses frais irrépétibles.

c) L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM SIA HABITAT recevable ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 155,97 euros (cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-dix-sept cents) au titre des loyers et charges échus, terme du mois de mai 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] à s’acquitter de leur dette par 1 versement mensuel d’un montant de 100 euros (cent euros), outre un dernier versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

PRONONCE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3], convenu entre la SA SIA HABITAT d’une part, et Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] d’autre part, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

DIT que dans l’hypothèse de cette résiliation:

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] et de tous occupants de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 3], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] seront condamnés à payer à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, et subissant les mêmes augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 431,71 euros (quatre cent trente-et-un euros et soixante et onze cents) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [X] [S] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

M. LOMORO J. LELONG