Juge des loyers commerciaux

PHARMACIE CONCINA

c/

Société GALIMMO

Grosse et copie délivrées

le

à M^e MAS (LILLE)

à M^e CHAMBON (LILLE)

à service des expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/00154 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IFVW

Minute: 447 /2025

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

(EXPERTISE)

DEMANDERESSE

Société PHARMACIE CONCINA, dont le siège social est sis 319 ROUTE NATIONALE – 62710 COURRIÈRES

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Société GALIMMO REP PAR SON GERANT – RAVOIRE [S], dont le siège social est sis 37 RUE DE LA VICTOIRE – 75009 PARIS 9

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : RAMEE Christine, vice-Présidente, statuant à juge unique, en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du tribunal judiciaire de BETHUNE ;

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

L’affaire ayant été fixée à l’audience des plaidoiries du 19 Septembre 2025.

A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2013, la société CORA, aux droits de laquelle vient la société GALIMMO, a donné à bail commercial à la société PHARMACIE CONCINA un local à usage de commerce sis 319 rue nationale à Courrières (62710).

Suivant avenant du 12 octobre 2013, les parties ont convenu que le bail commençait à courir à compter du 10 juin 2013 pour se terminer le 9 juin 2023, moyennant un loyer annuel de 40 800,00 euros hors taxes.

Par acte extra-judiciaire du 20 novembre 2023, la société GALIMMO a notifié à son locataire un congé à effet au 30 juin 2024 comportant offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 47 768,00 euros hors taxes à compter du 1er juillet 2024.

La société GALIMMO a ensuite notifié à la société PHARMACIE CONCINA un mémoire préalable suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception présentée le 19 mars 2024, au terme duquel elle a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 51 000,00 euros HT, TVA en sus, à compter du 1er juillet 2024, outre :

— La fixation du loyer du bail renouvelé à 51 000,00 euros HT, TVA en sus, à compter du 1er juillet 2024 ;

— Subsidiairement, la désignation d’un expert avec mission de fournir au juge des loyers commerciaux tous éléments d’information lui permettant de fixer la valeur locative au sens des articles L 145-33 du code de commerce et 23-1 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ;

— Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la société PHARMACIE CONCINA devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

— Voir dans ce cas réserver les dépens.

Suivant acte de commissaire de justice, délivré le 12 juin 2024, la société PHARMACIE CONCINA a assigné la société GALIMMO aux fins de voir le juge des loyers commerciaux :

— Fixer le montant du loyer de renouvellement s’établissant hors charges à un montant de 32 800,00 euros HT par an à compter du 1er juillet 2024 ;

— Condamner la société GALIMMO au paiement de la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— S’entendre la société défenderesse condamner aux entiers frais et dépens ;

A titre subsidiaire,

— Si le juge des loyers commerciaux ne s’estime pas suffisamment éclairé par le mémoire et les pièces produites, désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative ;

En conséquence,

— Fixer dans ce cas le loyer provisionnel au montant de 32 800,00 euros HT et HC par an ;

— Réserver les dépens.

L’affaire, initialement évoquée à l’audience du 17 septembre 2024, reportée plusieurs fois à la demande des parties, a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2025.

Suivant mémoire notifié le 28 avril 2025, la société PHARMACIE CONCINA a demandé au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Fixer le montant du loyer de renouvellement s’établissant hors charges à un montant de 32 800 € HT par an à compter du 1er juillet 2024

Condamner la société GALIMMO au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

S’entendre la société défenderesse condamner aux entiers frais et dépens

A titre subsidiaire,

Si le juge des loyers commerciaux ne s’estime pas suffisamment éclairé par le mémoire et les pièces produites, désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués, précisions étant faites que l’expert judiciaire pourra prendre en compte des éléments de comparaison situés en dehors du centre commercial de Cora Courrières et que la taxe foncière sera déduite du loyer du bail renouvelé

En conséquence,

Fixer dans ce cas le loyer provisionnel au montant de 32 800 € HT et HC par an

Réserver les dépens

Aux termes de son mémoire, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société PHARMACIE CONCINA rappelle que le local est situé à l’extérieur de la galerie marchande de CORA à COURRIERES, au sein du centre commercial et qu’il est concurrencé par le centre commercial AUSHOPPING de NOYELLES-GODAULT, ainsi que 3 autres pharmacies situées dans le centre-ville de COURRIERES.

Elle souligne que le cabinet MARTEL Expertises a rendu un rapport le 3 mai 2023, observant que la commercialité du centre tend à décroître du fait de la captation de clientèle par le centre commercial AUSHOPPING, récemment rénové et présentant davantage d’enseignes et qu’il a été retenu une valeur de 120 € HT/HC/an au m2, alors que le bailleur demande une somme de 140 € HT/HC/m2/an.

Elle ajoute que le bailleur est propriétaire de l’ensemble des locaux composant le centre commercial, sollicitant, en cas de désignation d’un expert que la mission puisse tenir compte d’éléments de comparaison extérieurs au centre commercial.

Elle relève que lorsque la taxe foncière est mise à la charge du preneur, cela constitue un facteur de minoration de la valeur locative en application des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce

La société GALIMMO a notifié un mémoire en réponse n°2, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, aux termes duquel elle demande au juge des loyers commerciaux de :

Voir dire et juger que le renouvellement interviendra au 1er juillet 2024 pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail échu

Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 51 000 € hors taxes et hors charges par an au 1er juillet 2024

Condamner la société PHARMACIE CONCINA à payer à la société GALIMMO une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’entendre la société PHARMACIE CONCINA condamnée aux dépens

Subsidiairement,

Voir désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles L 145-33, R 145-2 à R 145-8 du code de commerce et qui devront être recherchés dans le centre commercial situé à COURRIERES (62710), route nationale 319, qui constitue une unité autonome de marché

Loyer provisionnel,

Voir dans ce cas fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer dû en vertu du bail

Voir dans ce cas réserver les dépens

Au soutien de ses prétentions, la société GALIMMO expose avoir fait délivrer un congé des lieux loués pour le 30 juin 2024, avec offre de renouvellement du bail pour une période de 9 ans, à effet du 1er juillet 2024 moyennant un loyer annuel de 47 768 € HT et HC par an.

Elle rappelle avoir notifié un mémoire, par voie de commissaire de justice, le 19 mars 2024, aux fins de voir fixer le loyer annuel de renouvellement à un montant de 51 000 € HT/HC/an à compter du 1er juillet 2024.

Elle estime que le centre commercial constitue une entité économique autonome et que la valeur locative du bien ne doit prendre en compte que les autres locaux situés sur le même centre commercial, soulignant que sa qualité d’unique propriétaire de la galerie marchande n’a aucune incidence sur les modalités de détermination des loyers et que les différents centres commerciaux environnant ne peuvent être comparés. Elle s’oppose à la demande relative à la déduction de la taxe foncière de la valeur locative, contraire à la loi des parties qui ont fixé de manière globale le montant du loyer, en ce compris les charges.

Subsidiairement, elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise formulée et demande que le loyer provisionnel soit fixé au loyer dû en vertu du bail échu et que les frais d’expertise soit mis à la charge de la demanderesse.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Aux termes de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Enfin, l’article R145-30 du code de commerce dispose que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce le bail consenti suivant acte du 21 août 2013 pour une durée de neuf années s’est prolongé jusqu’au 30 juin 2024, date à laquelle il y a été mis fin par l’effet du congé signifié le 20 novembre 2023, en sorte que la règle du plafonnement posée par l’article L 145-34 précité n’est pas applicable au loyer du bail renouvelé.

Il apparaît toutefois que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée.

Toutefois, les parties s’opposent sur le critère des prix pratiqués dans le voisinage, la requérante rappelant que toutes les cellules données à bail appartiennent au même propriétaire, alors que la bailleresse estime que le local dispose d’une commercialité qui lui est propre.

La juge des loyers commerciaux observe que la notion d’unité autonome de commercialité est fondée sur différents critères, comme le nombre de cellules en présence, la situation géographique, ou l’attractivité de la zone de chalandise.

S’agissant du local donné à bail, il n’est pas contesté que la société GALIMMO est la seule propriétaire de l’ensemble des cellules du centre commercial CORA et que, ce seul élément n’est pas de nature à objectiver l’existence d’un marché et de prix pouvant être pratiqués et régulés par le jeu d’une concurrence.

Dès lors, l’expert désigné sera invité à donner son avis sur la valeur locative des lieux loués en tenant compte d’éléments de comparaison situés en dehors du centre commercial CORA Courrières.

Les frais de consignation seront mis à la charge de société PHARMACIE CONCINA, demanderesse à la diminution du loyer du bail renouvelé.

Sur la demande de fixation d’un loyer provisionnel

Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

L’article R145-8 du code de commerce dispose que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, il ressort de l’article XVII du bail commercial signé le 21 août 2013 que l’impôt foncier est cité dans la liste limitative des impôts mis à la charge du bailleur, remboursé par le preneur.

Dès lors, le paiement de la taxe foncière étant à la charge du bailleur, qui s’est déchargé de cette obligation sur le locataire, il y a eu de faire droit à la demande de la requérante et de dire que le paiement de la taxe foncière constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

Ainsi, au regard des éléments des dossier, il convient de fixer un loyer provisionnel durant la mesure d’instruction à la somme de 32 800 euros HT et HC par an, taxe foncière déduite, les autres clauses du bail étant inchangées, et ce à compter du 1er juillet 2024, date du renouvellement.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes présentées et de réserver les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

Avant dire droit sur la demande de réduction présentée et le loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2024

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder, Monsieur [J] [G], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Douai, 488 rue de la Gendarmerie à Houdain (62 150) avec la faculté de s’adjoindre tout technicien de son choix dans une autre spécialité que la sienne, recevant pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, et s’être rendu sur les lieux, dont une description sera effectuée, de :

— visiter et décrire les lieux loués,

— indiquer s’il s’est produit depuis la conclusion du bail une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature notamment à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce.

— déterminer et apprécier notamment pour ce faire :

* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée

dont le calcul sera détaillé ;

* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la

nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des

obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

* les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ;

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

° l’évolution du secteur ;

— préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; étant précisé qu’il pourra tenir compte d’éléments de comparaison situés en dehors du centre commercial CORA Courrières

— donner son avis motivé sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

— fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Désigne le juge en charge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Béthune pour suivre l’exécution de cette mesure d’expertise ;

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et qu’il devra commencer sa mission dès que la consignation sera intervenue ;

Dit que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

Fixe à 2.000 euros le montant de la provision que la société PHARMACIE CONCINA devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 23 décembre 2025 étant précisé que :

— la charge définitive de la rémunération de l’expert incombera, sauf transaction, à la partie qui sera condamnée aux dépens,

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque, (sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime), l’affaire pourra être rappelée à l’audience et l’instance poursuivie sans que l’expertise ait été réalisée, et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de six semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et Dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation ;

Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport avant le 30 juin 2026, sauf prorogation dûment accordée, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie avec sa demande de rémunération ;

Rappelle qu’en application de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties et à leurs avocats par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure ;

Dit qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

Rappelle qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge ;

Rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 276 du code de procédure civile modifiées par l’article 38 du décret n°2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

“Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge”,

“Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties”,

“L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées” ;

Rappelle qu’en application de l’article 284-1 du code de procédure civile, s’il en fait la demande, une copie de la décision rendue au vu de son avis peut être remise ou adressée par le greffier à l’expert ;

Sur le loyer provisionnel

Fixe le montant du loyer provisionnel du bail renouvelé dû par la SARL PIJICI durant l’instance à la somme mensuelle de 2 733,33 euros HT, soit 32 800 euros HT et HC par an, taxe foncière déduite, à la charge du locataire, payable selon les modalités prévues par le bail initial, et ce à compter du 1er juillet 2024;

Sursoit à statuer sur les autres demandes présentées et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le Greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le Greffier La Juge des loyers commerciaux