TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [T] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas CHEWTCHOUK

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06518 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ6B

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2358

DÉFENDERESSE

Madame [T] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06518 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ6B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 26 juin 2000, la S.C.I. du [Adresse 3], représentée par son mandataire de gestion immobilière la S.A. LE CABINET SOGIPLAM, a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 3200 francs et 220 francs de provisions mensuelles sur les charges locatives récupérables.

La S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES a acquis le bien donné à bail suivant procès-verbal d’adjudication reçu le 19 octobre 2021 par Maître [K] [Y], notaire à [Localité 6] (92).

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3502,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [D] par voie électronique le 7 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES a fait assigner Mme [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la prononcer, ordonner l’expulsion de Mme [T] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec toutes conséquences de droit, autoriser le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5891,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de juin 2025 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025 lors de laquelle la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 8872,77 euros arrêté au terme de novembre 2025 inclus. Elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier paiement effectué le 15 septembre 2025 étant inférieur au montant du loyer qui s’élève à 810,11 euros. Elle s’en rapporte à la décision du tribunal concernant la demande de délais pour quitter les lieux, formulée par la défenderesse.

Mme [T] [D] comparaît en personne, en présence de son assistante sociale. Elle ne conteste pas le montant de sa dette locative et ne sollicite pas son maintien dans les lieux, compte tenu de son projet d’intégration dans un appartement thérapeutique. Elle précise qu’elle ne bénéficie pas d’une mesure de protection, que ses revenus ont diminué de 800 euros en raison d’une baisse de ses droits à l’aide au retour à l’emploi depuis le mois de janvier 2025, qu’elle rencontre des difficultés financières depuis le mois de mars 2025 et qu’elle bénéficie d’un suivi médico-psychologique. Elle précise ne pas être en mesure de reprendre le paiement du loyer ni de proposer un plan d’apurement de sa dette. Elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle demande en outre à voir réduire les frais de procédure sollicités par la demanderesse.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dûment autorisé, le conseil de la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES a produit par note en délibéré reçue au greffe le 24 novembre 2025 le décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2000 contient une clause résolutoire (article 2.12) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 3502,38 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois, prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun règlement n’étant intervenu dans ce délai, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2025.

Mme [T] [D], comparante à l’audience, ne sollicite aucun délai de paiement et ne formule aucune proposition de règlement de la dette locative. Elle ne sollicite pas davantage son maintien dans les lieux, précisant qu’elle souhaite quitter les lieux pour intégrer un appartement thérapeutique.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu à ce stade, d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [T] [D] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle justifie être bénéficiaire de l’aide au retour à l’emploi versée par France Travail d’un montant de 150 euros par mois, ainsi que d’une pension d’invalidité depuis le mois de décembre 2016 d’un montant de moyen de 1200 euros par mois et de l’aide personnalisée au logement d’un montant de 65 euros versée directement à la bailleresse. Elle justifie en outre avoir déposé un recours devant la commission de médiation DALO de [Localité 7] enregistré le 6 octobre 2025, en cours d’instruction.

Il ressort par ailleurs de l’évaluation sociale versée aux débats que la locataire a été orientée vers un dispositif d’appartement thérapeutique et qu’un dossier de surendettement est envisagé.

La S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES, qui s’en est rapportée à l’audience à l’appréciation du tribunal sur cette demande, a de son côté besoin de reprendre le logement pour pouvoir le relouer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, compte-tenu de la situation de Mme [T] [D] d’une part, mais considération prise des intérêts légitimes de la demanderesse de l’autre, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à Mme [T] [D] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’elle a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [T] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2025, Mme [T] [D] lui devait la somme de 8872,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de novembre 2025 inclus.

Mme [T] [D] ne conteste ni le principe ni le quantum de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Mme [T] [D] sera par ailleurs condamnée à verser à la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 avril 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Mme [T] [D] au paiement de la somme de 500 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 26 juin 2000 entre la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES venant aux droits de la S.C.I. du [Adresse 3] d’une part, et Mme [T] [D] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4] face, à [Localité 8] est résilié depuis le 4 juin 2025 ;

ORDONNE à Mme [T] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 4] face, à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ACCORDE à Mme [T] [D] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de six mois ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES la somme de 8872,77 euros (huit mille huit cent soixante-douze euros et soixante-dix-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à payer à la S.A.R.L. ETUDES ET REALISATIONS IMMOBILIERES, la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 avril 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection