1ère chambre civile

S.C.I., LISA

c/

S.A.R.L. BULLES DE DOUCEUR BABY SPA

,, [B], [D]

,, [A], [D]

copies et grosses délivrées

le

à M^e VAIRON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/03535 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IJJC

Minute: 191 /2026

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I., LISA, dont le siège social est sis 34 RUE FRANCOIS BEAUCOURT – 62880 ANNAY FRANCE

représentée par M^e Gérald VAIRON, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSES

Madame, [B], [D] née le 02 Novembre 1989 à LIEVIN (PAS-DE-CALAIS), demeurant 39 rue Voltaire – 62440 HARNES

représentée par M^e Alexandre ZEHNDER, avocat au barreau de BETHUNE

S.A.R.L. BULLES DE DOUCEUR BABY SPA, dont le siège social est sis 39 RUE VOLTAIRE – 62440 HARNES FRANCE

défaillante

Madame, [A], [D], demeurant 334 ROUTE DE LILLE – 62300 FRANCE

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du10 Septembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 09 Décembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Février 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI, [C] est propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé 34 rue François Beaucourt à Annay sous Lens (62880).

Elle a donné à la société Bulles de douceur baby spa, gérée par Madame, [B], [D], bail commercial, suivant contrat non signé, pour une période de 36 mois allant du 1er octobre 2021 au 31 septembre 2024.

L’envoi d’un commandement de payer étant resté sans effet, et par actes de commissaire de justice en date des 8 et 10 octobre 2024, la société, [C] a assigné la société Bulles de douceur baby spa, Mme, [A], [D] et Mme, [B], [D] devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1226 et 1728 du code civil et l’article L.145-41 du code de commerce :

— juger que les parties défenderesses étaient bénéficiaires d’un bail commercial verbal et qu’elles occupaient le local de la demanderesse en y exploitant une activité professionnelle

— juger que la société Bulles de douceur baby spa était bénéficiaire d’un bail commercial, mais également les deux co-défenderesses à titre personnel, la gérante y exerçant manifestement son activité professionnelle ainsi que Mme, [A], [D] qui a démontré par ses écrits qu’elle avait une activité professionnelle sur place

— constater l’intervention et l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, et à tout le moins, de prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 1728 et 1226 du code civil

— constater et de prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties, et au besoin, de prononcer cette résiliation judiciaire

— condamner in solidum la société défenderesse et Mesdames, [B], [D] et, [A], [D] au paiement des sommes suivantes :

Loyer impayé de décembre 2023 : 600 euros

Loyer impayé de janvier 2024 : 600 euros

Loyers impayés entre février et septembre 2024 : 4 800 euros

— condamner in solidum les parties défenderesses à payer une indemnité d’occupation à la demanderesse à partir du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, libération qui ne pourra intervenir que lorsque tout le matériel aura été définitivement déménagé et, surtout, lorsque les clés auront été restituées, ce qui n’est pas le cas actuellement

— condamner les parties défenderesses in solidum à payer la taxe foncière 2023 et la taxe foncière 2024 pour des montants respectifs de 610 euros, et la facture d’eau, à savoir 212,64 euros ;

— condamner in solidum les trois parties défenderesses à payer à la partie demanderesse une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels à valoir sur les frais de remise en état des lieux afin de permettre de les louer à nouveau

— condamner in solidum des parties défenderesses à payer à la demanderesse une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les parties défenderesses à libérer effectivement les lieux et à remettre les clés, l’expulsion des défenderesses et de toute personne introduite de leur chef dans les locaux étant ordonnée par le tribunal, avec au besoin le concours de la force publique

— condamner les parties défenderesses à payer à la partie demanderesse une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le tribunal de Béthune se réservant la compétence de la liquidation de cette astreinte passé un délai de deux mois ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner les parties défenderesses aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI, [C] expose que le bail produit n’a jamais été signé par les défenderesses, et qu’il s’agit dès lors d’un bail verbal pour lequel les défenderesses ont adressé une demande de résiliation sans préavis en décembre 2023. Elle indique que Mme, [A], [D] a adressé un mail le 2 février 2024, exposant avoir rendu les clés par courrier et que les locaux ne seraient plus occupés suite au commandement de payer, délivré le 31 janvier 2024 par commissaire de justice.

Elle observe qu’un rendez-vous avait initialement été convenu le 18 mars 2024 pour la restitution des clés, mais qu’il a été annulé le jour même par mail par Mme, [D], qui indiquait qu’elle devait finir son déménagement pour fixer un rendez-vous et que les clés n’ont jamais été restituées.

Elle sollicite la condamnation in solidum des demanderesses au paiement des sommes visées au commandement de payer.

Bien que régulièrement assignées par actes remis à personne et à personne morale, la société Bulles de douceur baby spa, Mme, [A], [D] et Mme, [B], [D] n’ont pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 10 septembre 2025. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 9 décembre 2025 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 474 de ce même code.

Sur l’existence d’un bail commercial

L’article 1714 du code civil prévoit qu’on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Selon l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

En application de l’article 1843 du code civil, « les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci ».

Il résulte, en outre, des deux premiers alinéas de l’article L. 145-1 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, relatifs au bail commercial que :

«I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe (…) ».

Il résulte des textes qui précèdent que le contrat de bail peut être verbal, même lorsqu’il est soumis au statut des baux commerciaux.

L’existence d’un bail verbal peut être prouvée par tous moyens dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution. La seule occupation des lieux est insuffisante à démontrer un tel commencement d’exécution car ce dernier suppose de la part de celui qui s’en prévaut, non seulement l’exercice des droits, mais aussi l’accomplissement des obligations nées du bail notamment le paiement du loyer.

De plus, la preuve peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, la demanderesse communique un projet de bail commercial daté du 1er octobre 2021, à effet du même jour, signé de son gérant, M., [Q], [P], Mme, [B], [D] étant mentionnée en qualité de locataire, mais sans signature de sa part.

Elle produit, en outre, des échanges de mail démontrant que Mme, [A], [D] répondait sur les obligations de restitution des clés, et reprochait à la SCI, [C] des manquements à ses obligations de bailleur (moisissures, travaux, nuisances sonores…).

Mme, [A], [D] et Mme, [B], [D], toute deux citées à personne n’ont pas constitué avocat et ne contestent pas l’existence dudit bail.

Les loyers ont manifestement été payés du 1er octobre 2021 au mois de novembre 2023, les sommes demandées au titre du commandement de payer, délivré le 31 janvier 2024, portant sur les loyers du mois de décembre 2023, janvier 2024, la taxe foncière pour l’année 2023, ainsi que la facture d’eau.

Partant, il est ainsi suffisamment démontré au vu des pièces versées aux débats qu’il existait bel et bien un bail verbal valable entre la SCI, [C] et la société Bulles de douceur baby spa, le nom de Mme, [B], [D] étant repris après la mention « représentée par », laissant à penser que la société était encore en formation au 1er octobre 2021, le mail du 2 février 2024 étant signé par la société « bulles de douceur » et Mme, [B], [D] n’ayant jamais contesté cette qualité aux commissaires de justice délivrant les actes extrajudiciaires.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier que la société Bulles de douceur baby spa n’aurait pas bénéficié d’une jouissance exclusive des locaux, les photographies démontrant des lieux aménagés pour l’accueil d’enfants et de soins corporels, entrainant dès lors sa qualification de bail commercial.

Les échanges de mail transmis ne permettent pas de constater un litige sur le montant des loyers demandés suivant commandement de payer, montrant l’accord des parties sur ce dernier à hauteur de 600 euros mensuels, ainsi que le paiement de la taxe foncière, Mme, [A], [D] sollicitant un justificatif par mail du 2 février 2024.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’un bail commercial verbal a bien été conclu entre la SCI, [C] et la société Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de sa gérante, Mme, [B], [D].

Toutefois, la SCI, [C] sera déboutée de ses demandes à l’égard de Mme, [A], [D], ne démontrant pas suffisamment de sa qualité de gérant de fait de la société Bulles de douceur baby spa.

1. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Il appartient au juge du fond d’apprécier si le retard dans l’exécution est d’une gravité suffisante pour que la résolution doive être prononcée. Le juge peut prononcer la résolution judiciaire du contrat en cas d’inexécution du contrat.

En application de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats que la société Bulles de douceur baby spa s’est abstenue de régler régulièrement les loyers contractuellement prévus et qu’elle a continué à occuper les locaux, ou s’est abstenue de restituer les clés.

Ces éléments constituent des manquements suffisamment graves de la société Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de sa représentante légale, Mme, [B], [D], à ses obligations contractuelles, pour justifier le prononcé de la résiliation de bail verbal commercial conclu le 1er octobre 2021.

A compter du 13 février 2026, date du jugement, la société Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de sa représentante légale, Mme, [B], [D], sera déclarée occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte compte tenu des éléments du dossier et des prérogatives du bailleur aux fins d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre, de condamner, la société Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de sa représentante légale, Mme, [B], [D], à verser à la SCI, [C], une indemnité d’occupation qui sera égale à la somme de 600 euros, correspondant au montant du loyer initial, à compter du 13 février 2026 et jusqu’à entière libération des locaux.

2. Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Il ressort du décompte figurant sur le commandement de payer, délivré le 31 janvier 2024 par commissaire de justice, que la société Bulles de douceur baby spa reste devoir une somme de 2022,64 euros, frais de commandement expurgés, au titre des loyers de décembre 2023, janvier 2024, la taxe foncière 2023 et la facture d’eau.

A ces sommes s’ajoutent les sommes dues au titre des loyers impayés entre février 2024 et la date du présent jugement, outre la taxe foncière 2024 pour une somme de 610 euros.

14 400 ( 24 X 600) + 2 022,64 + 610 ( taxe foncière 2024) = 17 032,64 euros

En application de l’article 1843 du code civil, la société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D], ès qualité de gérante, seront ainsi condamnées in solidum à payer la somme de 17 032,64 euros au titre des loyers et charges impayées au 31 janvier 2026.

3. Sur les sommes demandées au titre des réparations locatives

La SCI, [C] sollicite la condamnation in solidum des défenderesses à payer une somme de 10 000 euros, à titre provisionnel, à valoir sur les frais de remise en état des lieux.

Force est de constater qu’elle ne justifie d’aucun procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie et que les éléments au dossier ne permettent pas d’octroyer de provision à ce titre.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D] seront condamnées in solidum aux dépens.

La société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D] seront condamnées in solidum seront également condamnées à payer à la SCI, [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

DECLARE l’existence du bail verbal conclu le 1er octobre 2021 entre la SCI, [C] et la société en formation Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de Mme, [B], [D] ;

DEBOUTE la SCI, [C] de toutes ses demandes formulées à l’égard de Mme, [A], [D] ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 1er octobre 2021 entre la SCI, [C] et la société Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de Mme, [B], [D], à compter du 13 février 2026 ;

CONDAMNE in solidum la société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D] à payer à la SCI, [C] la somme de 17 032,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de la société Bulles de douceur baby spa, prise en la personne de Mme, [B], [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de huit jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum la société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D], en tant que de besoin, à payer à la SCI, [C], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros, à compter du 13 février 2026 jusqu’à complète libération des locaux et restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI, [C] de sa demande au titre de la provision de dommages et intérêts pour la remise en état des lieux ;

CONDAMNE in solidum la société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum la société Bulles de douceur baby spa et Mme, [B], [D] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LA PRESIDENTE