1ère chambre civile

[P] [M]

c/

S.A. AQUA THEMES

, [Y] [X] Me [X]

copies et grosses délivrées

le

à M^e CAPELLE

à M^e FASQUELLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 20/02283 – N° Portalis DBZ2-W-B7E-G4XM

Minute: 108 /2026

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Madame [P] [M] née le 22 Janvier 1940 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 21 rue Decrombecque – 62300 LENS

représentée par Maître Gautier LACHERIE de la SCP CAPELLE – HABOURDIN – LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

S.A. AQUA THEMES, dont le siège social est sis 6 Avenue Raoul Briquet – 62300 LENS

représentée par M^e Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [Y] [X] pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la Sté AQUA THEMES désigné à cet effet suivant jugement du 24.04.2015 du Tribunal de Commerce d’ARRAS, demeurant 4 Rue Roger Salengro – 62000 ARRAS

représenté par M^e Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-Présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Avril 2025 fixant l’affaire à plaider au 13 Novembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 13 Janvier 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la société Aqua Thèmes le 19 mai 2020 et à Maître [Y] [X] le 25 mai 2020 ;

Vu les conclusions de Mme [P] [M] déposées le 10 novembre 2025 ;

Vu les conclusions de la société Aqua Thèmes et de Maître [Y] [X] déposées le 9 octobre 2025 ;

Vu la révocation de l’ordonnance de clôture par jugement du 15 juillet 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu en la forme authentique par Maître [U] [I], notaire à Lens, les 7 février et 10 septembre 2006, Mme [P] [M] a donné à bail à la SA Aqua Thèmes un local à usage de commerce et d’habitation situé 6 avenue Raoul Briquet à Lens (Pas-de-Calais).

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er mars 2005 jusqu’au 28 février 2014 moyennant un loyer mensuel de 1 227,27 euros hors taxes, outre une provision pour charge mensuelle de 100 euros.

La SA Aqua Thèmes a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce d’Arras du 21 mars 2014 et Maître [Y] [X] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Mme [P] [M] a déclaré sa créance dans cette procédure.

Le tribunal de commerce d’Arras, par jugement en date du 24 avril 2015, a arrêté le plan de continuation de la société Aqua Thèmes. Maître [Y] [X] a été désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Au motif de l’existence de loyers demeurés impayés, Mme [P] [M] a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle suivant acte extrajudiciaire du 13 juillet 2018.

Par exploit en date du 30 octobre 2018, Mme [P] [M] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir constater la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire, outre pour obtenir la condamnation de la SA Aqua Thèmes au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

Cette instance a fait l’objet d’un retrait du rôle suivant ordonnance du 5 décembre 2018. Elle a été rétablie à l’initiative de Mme [P] [M] et par ordonnance en date du 8 juillet 2020 le juge des référés a :

— rejeté la demande de constat de désistement d’instance,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle tenant à voir ordonner la réfection de la toiture de l’immeuble loué,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation de la SA Aqua Thèmes au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision,

— ordonné à Mme [M] [P] de communiquer à la SA Aqua Thèmes représentée par Maître [Y] [X], commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire les quittances de loyers et charges payés depuis le mois d’octobre 2013 et les justificatifs des taxes foncières des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

— Ordonné à Mme [M] [P], dans un délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 100 euros par jour de retard de :

. faire intervenir une société spécialisée dans les locaux loués sis 6 rue Raoul Briquet à Lens (62 300) afin d’établir un diagnostic précis des désordres de la toiture et des fuites et infiltrations affectant les lieux loués et de déterminer les travaux nécessaires pour faire cesser les fuites et infiltrations,

. justifier sur facture acquittée de la réalisation des travaux tels que préconisés par ladite société pour faire cesser les fuites et infiltrations,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [M] [P] aux dépens et rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement et par actes d’huissier de justice en date des 19 et 25 mai 2020, Mme [P] [M] a assigné la SA Aqua Thèmes et Maître [Y] [X], membre de la SELAS [X] et Associés, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir notamment celui-ci, au visa des articles 1134 et 1184 du code civil, prononcer la résolution judiciaire du bail commercial.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré prescrites les demandes en paiement de loyers et charges qui seraient injustifiés présentées par la SA Aqua Thèmes pour la période antérieure au 1er décembre 2015,

— invité la SA Aqua Thèmes à actualiser ses écritures compte tenu de cette prescription en précisant le détail et la période des sommes réclamées,

— déclaré sans objet la demande de communication des avis d’impôts des taxes foncières des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

— invité Mme [P] [M] à réactualiser son extrait de compte jusqu’au mois de juin 2023,

— rejeté la demande de communication des quittances de loyer présentée par la SA Aqua Thèmes.

Par jugement du 15 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Béthune a, notamment :

— Rejeté la demande tendant à voir réputée non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer figurant dans le bail Jugé non-écrite la seule stipulation du contrat de bail ne prévoyant une variation du montant du loyer qu’en augmentation

— Rejeté la demande en résolution du bail commercial conclu entre les parties, présentée par Mme [P] [M] ainsi que ses demandes subséquentes

— Rejeté la demande en paiement de loyers impayés présentée par Mme [P] [M]

— Rejeté la demande en paiement de charges qui seraient injustifiées présentée par la SA Aqua Thèmes

— Rejeté la demande tendant à ce qu’il soit enjoint à Mme [P] [M] de remettre les justificatifs des taxes foncières des années 2015 à 2019

Enjoint à Mme [P] [M] de remettre à la SA Aqua Thèmes :

— un relevé de compte détaillé des sommes dues et encaissées entre le 1er décembre 2015 et la date du jugement mentionnant et/ou contenant en annexe les indices retenus pour la variation des loyers et le montant des nouveaux loyers après application de l’indexation annuelle

— les avis de taxes foncières des années 2019, 2023 et 2024

Enjoint à Mme [P] [M] de remettre à la SA Aqua Thèmes, à compter de la remise d’un extrait de compte détaillé et actualisé, des quittances de loyers correspondant aux loyers dont le preneur s’est effectivement acquittés depuis le 1er décembre 2015 ;

Rejeté la demande de la SA Aqua Thèmes relative à la transmission par le bailleur d’appels de loyers et charges trimestriels

Enjoint à Mme [P] [M] de remettre au terme de chaque exercice à la SA Aqua Thèmes un récapitulatif des charges dont le paiement a été réclamé au preneur accompagné de leurs justificatifs

Rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la SA Aqua Thèmes en réparation d’un préjudice moral

Sursis à statuer sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance présentée par la SA Aqua Thèmes

Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats

Invité les parties à formuler leurs observations sur l’application au litige de la clause stipulée en page 3 du contrat intitulée CONDITIONS

Réservé les dépens

Sursis à statuer sur les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Renvoyé l’affaire et les parties à l’audience du jeudi 13 novembre 2025 – 14h00 devant le juge unique.

A l’audience du 13 novembre 2025, les parties ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 novembre 2025, Mme [P] [M] demande au tribunal, au visa de l’article 9 du code civil, de :

Débouter la société Aqua Thèmes de sa demande au titre du préjudice de jouissance subi

A titre principal,

Condamner la société Aqua Thèmes à payer à Madame [P] [M] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner la Société Aqua Thèmes au paiement des entiers dépens

Subsidiairement,

Débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC

Laisser à chacune des parties la charge de ses dépens

Répondant au tribunal sur la clause figurant à la page 3 du bail, Mme [P] [M] estime la rédaction claire et non susceptible d’interprétation, la réfection intégrale de la couverture représentant une réparation à la charge du preneur. Elle souligne qu’elle a été rendue nécessaire par l’absence de réparations plus minimes, non réalisées par la société Aqua Thèmes, ajoutant que cette dernière ne peut solliciter un préjudice de jouissance pour des travaux à sa charge.

Mme [P] [M] rappelle être âgée de 81 ans et résider à La Rochelle. Elle indique avoir pris attache avec la société Bisiaux dès la correspondance du preneur en septembre 2019 et que de nombreuses interventions ont été réalisées, représentant une somme totale de 32 493,95 euros au titre des travaux de rénovation de la couverture.

Elle observe que le procès-verbal de constat dressé par Me [F], huissier de justice, les 5 et 6 juin 2020 n’indique pas que l’exploitation du bar restaurant serait impossible ou limitée, ajoutant que la société Aqua Thèmes ne démontre nullement de la perte d’exploitation alléguée.

Elle souligne que le preneur ne rapporte pas davantage la preuve d’une perte de chiffre d’affaires, rappelant que l’établissement a été fermé 2 fois pendant la période de pandémie de la COVID 19.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, la société Aqua Thèmes et Me [X], es qualité de commissaire à l’exécution du plan, demandent au tribunal, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, et les articles 606, 1719, 1720 et 1602 du code civil, de :

— les juger recevables et bien fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [P] [M] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 18 686,59 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [P] [M] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 5 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] [M] en tous les frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions et répondant au tribunal, la société Aqua Thèmes et la Me [X] invoquent les dispositions des articles 606 et 1719 du Code civil ainsi que la jurisprudence de la Cour de cassation, relative aux stipulations claires et précises du contrat sur la prise en charge par le preneur de la réfection de la couverture. Elles observent que le bail ne comporte aucune mention claire et précise de la prise en charge par le preneur du coût des travaux de réfection totale de la toiture, ces derniers restant à la charge du bailleur.

Elles s’estiment ainsi fondées à solliciter l’indemnisation du préjudice subi par l’inaction fautive de Mme [P] [M], évaluant leur préjudice de jouissance à une somme totale de 18 686,59 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Par jugement du 15 juillet 2025, le tribunal a invité les parties à formuler leurs observations sur les conséquences du paragraphe intitulé CONDITIONS, figurant page 3 du bail, mettant à la charge du preneur les réparations des éléments du clos et du couvert.

L’obligation de délivrance conforme, qui pèse sur le bailleur, définie par l’article 1719-1 du Code civil, constitue l’essence même du bail.

En application de l’article 1719-2° du Code civil, l’obligation de délivrance en bon état étant une obligation continue, il est constant que la clause stipulant, comme en l’espèce le paragraphe intitulé CONDITIONS, figurant page 3 du bail, que le locataire prend les lieux en l’état, ne décharge pas le bailleur de ses obligations.

Il est également constant que les dispositions de l’article 1720 du code civil ne sont d’ordre public et que les parties peuvent y déroger.

En l’espèce, le paragraphe intitulé CONDITIONS, figurant page 3 du bail, stipule que le preneur s’oblige à « prendre à sa charge l’entretien et toutes les réparations intérieures et extérieures, locatives ou non, y compris les réparations ayant trait au clos couvert, mêmes relatives à la vétusté ».

Cette clause du bail, d’interprétation stricte, n’inclut pas la réfection totale de la toiture du bâtiment, les travaux restant ainsi à charge du bailleur, qui n’a, dès lors, pas respecté son obligation de délivrance conforme.

Par lettre recommandée du 4 septembre 2019, adressée au notaire en charge de la gestion locative, le gérant de la société Aqua Thèmes faisait état des fuites de toiture et de l’urgence de la situation, mettant en demeure la bailleresse d’effectuer les travaux rapidement.

La bailleresse a fait intervenir plusieurs entreprises, en octobre 2019, mai 2020, janvier et février 2021.

La société Aqua Thèmes estime que son préjudice peut être évalué à 30% du loyer, indiquant n’avoir pu utiliser la salle de billard et une majeure partie de la salle de restaurant, entre 2017 et février 2022, date d’achèvement des travaux.

Cependant, force est de constater que la société Aqua Thèmes, qui ne produit aucun compte de résultat, est défaillante à démontrer la réalité de son préjudice de jouissance sur l’aspect commercial, les photographies produites n’étant pas datées, le procès-verbal de constat d’huissier des 5, 6 et 8 juin 2020 ne démontrant pas de préjudice d’exploitation dans le bar ou la brasserie, et le gérant ayant précisé dans le courrier du 4 septembre 2019, présenter des difficultés financières.

Toutefois, le bail conclu par acte authentique devant Me [I], notaire, les 7 février et 10 septembre 2006, porte tant sur un usage de commerce, que d’habitation.

Le procès-verbal établi par Me [F], huissier de justice, les 5, 6 et 8 juin 2020 fait état d’un placo totalement imbibé, présentant « une auréole importante sur environ quatre-vingts centimètres de diamètre avec des moisissures ». Il relève, par ailleurs, « au niveau de l’étage au-dessus des cuisines ; je constate qu’il y a au niveau de la pièce avec une peinture bleue au plafond, une auréole blanche avec une peinture cloquée ; celle-ci correspondant manifestement au même emplacement que l’auréole qui était visible sur le placo du dernier étage (…) ».

Au niveau de la cage d’escalier, entre cuisine et accès troisième étage, « je constate que le long du mur, donc côté pignon gauche de l’immeuble, il y a de nombreuses marques de coulures qui sont visibles mettant en évidence ces infiltrations ».

« Au niveau de la dernière ferme arrière, côté pignon droit du bâtiment, l’une des jambes de force est totalement pourrie et ne tient manifestement plus au mur (…) »

Contrairement à ce que soutient Mme [P] [M], la société Aqua Thèmes a nécessairement subit un préjudice de jouissance du fait des infiltrations et de l’humidité sur les parties privatives.

Le courrier adressé le 4 septembre 2019 permet d’établir le début du trouble de jouissance et les travaux de réfection de la toiture ont été achevés en février 2021, suivant facture du 10 février 2021, mettant fin aux désordres.

Compte tenu de l’origine des désordres, de leur nature et de leur durée, il convient d’indemniser le préjudice subi par la société Aqua Thèmes en lui accordant la somme de 2.000 euros.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, Mme [P] [M] sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

ORDONNE la clôture de l’instruction de la procédure à la date du 13 novembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à la société Aqua Thèmes et Me [Y] [X], es qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société Aqua Thèmes, la somme de 2 000 euros en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNE Mme [P] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE