TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ordonnance du : 18 Juillet 2025

N° RG 25/00202 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TYE

N° Minute : 25/457

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [T] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [L] [P] [Z] épse [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

DEMANDEURS

Représentés par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

D’UNE PART

ET

Monsieur [V] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 08 Juillet 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 17 mars 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N], propriétaires de locaux commerciaux sis [Adresse 5] à BEZIERS (34500) donnés à bail à Monsieur [V] [S], entrepreneur individuel, pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, l’enlèvement des biens mobiliers dans un délai d’un mois à l’issue duquel ils se verront en attribuer la possession et sa condamnation à leur payer une provision de 5.066,09 € à valoir sur les loyers et charges impayés et une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 550,00 €, lesquelles seront majorées de 10 % en application de la clause pénale, outre une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Vu l’audience du 27 mai 2025, lors de laquelle Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] ont actualisé oralement leur créance à la somme de 8.795,74 €,

Vu la décision en date du 20 juin 2025 ordonnant la réouverture des débats et renvoyant la cause à l’audience de référés du 8 juillet 2025 à 09h00,

Vu l’absence de comparution de Monsieur [V] [S], régulièrement assigné et avisé de l’audience selon procès-verbal de recherches infructueuses,

Vu l’audience du 8 juillet 2025 lors de laquelle les demandes de Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] ont été reprises oralement,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] justifient, par la production du bail en date du 8 août 2024, du commandement de payer en date du 9 décembre 2024 et du décompte, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et reste leur devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 6.000,00 € payable mensuellement.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Dépôt de garantie = 500,00 €

Versement du 8 août 2024 = 500,00 €

Loyer août 2024 = 425,80 €

Versement du 8 août 2024 = 420,00 €

Loyer septembre 2024 = 550,00 €

Versement du 2 septembre 2024 = 400,00 €

Pénalités de retard = 15,58 €

Loyer octobre 2024 = 550,00 €

Pénalités de retard = 72,14 €

Loyer novembre 2024 = 550,00 €

Pénalités de retard = 134,35 €

Loyer décembre 2024 = 550,00 €

Pénalités de retard = 202,79 €

Loyer janvier 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 278,07 €

Loyer février 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 360,87 €

Loyer mars 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard =451,95 €

Loyer avril 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 552,15 €

Loyer mai 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 662,36 €

Loyer juin 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 783,60 €

Frais d’huissier = 176,09 €

Soit une somme impayée totale de 8.795,74 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 9 décembre 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de Monsieur [V] [S] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [V] [S] causant un préjudice à Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N], ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, il convient de relever que l’alinéa 4 de la clause résolutoire du bail commercial en date du 8 août 2024 est une clause pénale, laquelle doit par définition être contrôlée et interprétée par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Or, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas d’apprécier la proportionnalité des stipulations passées dans les conventions entre les parties. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

En outre, l’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer une astreinte.

Enfin, il convient de dire que, concernant le sort des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, le locataire serait redevable des sommes suivantes :

Dépôt de garantie = 500,00 €

Versement du 8 août 2024 = 500,00 €

Loyer août 2024 = 425,80 €

Versement du 8 août 2024 = 420,00 €

Loyer septembre 2024 = 550,00 €

Versement du 2 septembre 2024 = 400,00 €

Pénalités de retard = 15,58 €

Loyer octobre 2024 = 550,00 €

Pénalités de retard = 72,14 €

Loyer novembre 2024 = 550,00 €

Pénalités de retard = 134,35 €

Loyer décembre 2024 = 550,00 €

Pénalités de retard = 202,79 €

Loyer janvier 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 278,07 €

Loyer février 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 360,87 €

Loyer mars 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard =451,95 €

Loyer avril 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 552,15 €

Loyer mai 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 662,36 €

Loyer juin 2025 = 550,00 €

Pénalités de retard = 783,60 €

Frais d’huissier = 176,09 €

Soit une somme impayée totale de 8.795,74 €.

Cependant, ce décompte intègre la somme de 176,09 € au titre des frais de commissaire de justice, lesquels relèvent des dépens, de sorte qu’il convient de déduire cette somme de la créance locative.

Ce décompte intègre également des pénalités de retard de 10 %, pour la somme totale de 3.513,86 €, conformément à la clause pénale insérée dans le contrat de bail. Or, comme rappelé ci-avant, l’interprétation nécessaire de la clause pénale ne relève pas de l’office du juge des référés, de sorte qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. Cette somme sera donc déduite de la créance.

Ainsi, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 5.105,79 € (8.795,74€ – 176,09€ – 3.513,86€).

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [S], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [V] [S] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N], d’une part, et Monsieur [V] [S], d’autre part, pour les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Monsieur [V] [S] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 7], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Déboutons Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] de leur demande d’astreinte ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] la somme provisionnelle de 5.105,79 € (cinq-mille-cent-cinq euros et soixante-dix-neuf centimes) correspondant aux loyers impayés ;

Condamnons Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 500,00 € (cinq-cents euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’il aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] de leur demande de majoration de la condamnation en paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons Monsieur [V] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [L] [Z] épouse [N] la somme de 1.200,00 € (mille-deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,