TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Ordonnance du : 18 Juillet 2025

N° RG 25/00335 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3V6O

N° Minute : 25/452

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.N.C. [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10],

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. LA CAVE DE LAULO

Centre Ccial Le Rieu,

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

ayant pour conseil constitué M^e François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 08 Juillet 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 23 mai 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de la société en nom collectif [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommée SNC CAMPING CARAVANING CHARLEMAGNE), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 5] MARSEILLAN [Adresse 1]), donnés à bail à la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS LA CAVE DE LAULO), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion, la séquestration des marchandises et objets garnissant les lieux et sa condamnation à lui payer une provision de 6.308,16 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une provision de 18.000,00 € au titre du pas de porte, une indemnité d’occupation d’un montant égal à 73,97 € par jour et une somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Vu l’audience du 10 juin 2025 où la SAS LA CAVE DE LAULO a comparu et où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu l’absence de comparution de la SAS LA CAVE DE LAULO à l’audience du 8 juillet 2025,

Vu l’audience du 8 juillet 2025 lors de laquelle les demandes de la SNC [Adresse 9] ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SNC CAMPING CARAVANING CHARLEMAGNE justifie, par la production du bail en date du 4 août 2023, du commandement de payer en date du 4 février 2025 et des factures, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 15.000,00 € payable à concurrence de 20 % le 15 avril, 40 % le 15 mai et 40 % le 15 juillet.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Charges de copropriété du 1er avril 2023 au 30 septembre 2023 = 140,78 € TTC

Ordures ménagères du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 = 320,40 € TTC

Charges de copropriété du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 = 442,99 € TTC

Ordures ménagères 2024 = 403,99 € TTC

Loyer du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 = 18.000,00 €

Paiement du 2 août 2024 = 5.000,00 €

Remise exceptionnelle = 3.000,00 €

Paiement du 3 septembre 2024 = 5.000,00 €

Soit une somme impayée totale de 6.308,16 €.

En outre, le bail prévoit également le versement d’un pas de porte de 15.000,00 € HT, soit la somme de 18.000,00 € TTC, laquelle demeure impayée.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 4 février 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS LA CAVE DE LAULO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS LA CAVE DE LAULO causant un préjudice à la SNC [Adresse 9], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, il convient de relever que l’alinéa 2 de la clause résolutoire du bail commercial en date du 4 août 2023 s’analyse comme une clause pénale, laquelle doit par définition être contrôlée et interprétée par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Or, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas d’apprécier la proportionnalité des stipulations des conventions passées entre les parties. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, la locataire serait redevable des sommes suivantes :

Charges de copropriété du 1er avril 2023 au 30 septembre 2023 = 140,78 € TTC

Ordures ménagères du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 = 320,40 € TTC

Charges de copropriété du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 = 442,99 € TTC

Ordures ménagères 2024 = 403,99 € TTC

Loyer du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 = 18.000,00 €

Paiement du 2 août 2024 = 5.000,00 €

Remise exceptionnelle = 3.000,00 €

Paiement du 3 septembre 2024 = 5.000,00 €

Soit une somme impayée totale de 6.308,16 €.

Cependant, ce décompte intègre la somme de 320,40 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2023 et la somme de 403,99 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024. Or, les justificatifs produits à l’appui de ces demandes ne font pas état de l’évaluation de la taxe pour les lieux litigieux sis [Adresse 6]. Dès lors, il apparaît que la mise en compte de ces sommes est injustifiée, de sorte qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. Ces sommes seront donc déduites de la créance locative.

Ainsi, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 5.583,77 € (6.308,16€ – 320,40€ – 403,99€).

Enfin, il n’est pas sérieusement contestable que la SAS LA CAVE DE LAULO ne s’est pas acquittée du paiement de la somme de 18.000,00 € TTC au titre du pas de porte, conformément aux dispositions du bail commercial, de sorte qu’elle sera également condamnée à son paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS LA CAVE DE LAULO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS LA CAVE DE LAULO ne permet d’écarter la demande de la SNC [Adresse 9] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1.200,00 € conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société en nom collectif CAMPING CARAVANING CHARLEMAGNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 11] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société en nom collectif [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 5.583,77 € (cinq-mille-cinq-cent-quatre-vingt-trois euros et soixante-dix-sept centimes) correspondant aux loyers impayés ;

Condamnons la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société en nom collectif [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 18.000,00 € (dix-huit-mille euros) TTC au titre du pas de porte ;

Condamnons la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société en nom collectif [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 1.250,00 € (mille-deux-cent-cinquante euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Rejetons la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société par actions simplifiée LA CAVE DE LAULO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société en nom collectif [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.200,00 € (mille-deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,