TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [C]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lara ANDRAOS-GUERIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07949 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ALP

N° MINUTE :

3/2024

JUGEMENT

rendu le 06 mars 2024

DEMANDEURS

Madame [U] [I] veuve [Z]

demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [Z] épouse [X]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Lara ANDRAOS-GUERIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1951

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 06 mars 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/07949 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ALP

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 décembre 1987, Madame [O] [I] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1524,49 euros et d’une provision pour charges de 80,03 euros.

Madame [O] [I] est décédée le 4 octobre 2019, laissant Madame [H] [I] comme héritière. Cette dernière étant elle-même décédée le 28 octobre 2022, Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] ont hérité de ces droits.

Par acte de commissaire de justice du 1er juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 18 007,86 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [G] [C] le 2 juin 2023.

Par assignation du 30 août 2023, Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,26 316,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 19 décembre 2023, Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2023, s’élève désormais à 34 175,64 euros. Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils confirment néanmoins avoir encaissé un virement de 1000 euros émis par Monsieur [C] le 11 décembre 2023.

Monsieur [G] [C] rappelle occuper les lieux loués depuis 55 ans. Il précise avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la maladie de son épouse, aujourd’hui décédée. Il sollicite son maintien dans les lieux loués et, par suite, des délais de paiement outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces derniers.

A l’audience, il est rappelé que le diagnostic social et financier préconise la saisine du Juge des tutelles au bénéfice de Monsieur [C] aux fins d’ouverture d’une mesure de protection judiciaire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [G] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 1er juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 18007,86 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 août 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [G] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 250 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, Monsieur [G] [C] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 décembre 2023, Monsieur [G] [C] leur devait la somme de 34 175,64 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [G] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [G] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] ou à leur mandataire.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

L’article R.412-3 du même code précise que ces délais peuvent être accordés d’office.

Au vu de la situation personnelle de Monsieur [G] [C] et de la situation de Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z], il sera accordé aux défendeurs un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 1987 entre Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z], d’une part, et Monsieur [G] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 2 août 2023,

CONDAMNE Monsieur [G] [C] au paiement à Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à payer à Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] la somme de 34 175,64 euros (trente-quatre mille cent soixante-quinze euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 décembre 2023,

AUTORISE Monsieur [G] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE qu’en cas d’impayé d’une mensualité, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

ORDONNE à Monsieur [G] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de douze mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en application des dispositions des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 et R.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de quatorze mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Madame [U] [I] veuve [Z], Madame [M] [Z] épouse [X] et Monsieur [S] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er juin 2023 et celui de l’assignation du 30 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge