TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/462

AFFAIRE : N° RG 24/00381 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MI4

Copie à :

M^e Valérie TOURRAL-SUAS

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Christian CAUSSE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT

immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par M^e Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [E]

né le 31 Décembre 1951 à [Localité 10] (Maroc)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Madame [B] [N] épouse [E]

née le 01 Juin 1978 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentés par M^e Valérie TOURRAL-SUAS, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing prive en date du 20 octobre 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT (ci-après dénommé l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 295,80 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E], aux fins de :

— déclarer la demande de l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT recevable et bien fondée ;

— prononcer la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2020 aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E] et de Madame [B] [N] épouse [E] et en conséquence, voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir sous astreinte provisoire de 300,00 € par jour de retard pendant une durée de trois mois lequel délai le tribunal se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire et fixera une astreinte définitive;

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 295,80 € à compter du jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 14 mars 2025, l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT, représentée par son avocat, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [B] [N] épouse [E] et de Monsieur [O] [E] et réitère l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, il fait valoir que les locataires vivent dans le logement avec leur fils Monsieur [P] [E], que ce dernier a été reconnu coupable par le tribunal pour enfants de Béziers, le 20 mars 2024, de faits de détention non autorisée de stupéfiants en récidive commis du 13 février 2024 au 19 février 2024 et des faits d’usage illicite de stupéfiants commis du 1er août 2023 au 19 février 2024 et pour lesquels il a été condamné. Il expose qu’il est de jurisprudence constante que le locataire utilisant l’appartement donné à bail comme lieu de conditionnement et vente de produits stupéfiants est contraire à la destination convenue du logement, que de tels faits trouvent la tranquillité et la sécurité des autres locataires, qu’ils constituent un manquement à l’obligation du locataire d’occuper paisiblement des lieux loués en bon père de famille. Il fait valoir que la gravité de ces faits justifie la résiliation du bail sans qu’il soit nécessaire d’établir la poursuite des activités délictueuses dans ledit logement. Il ajoute qu’il est également de jurisprudence constante que les enfants du locataire vivant avec lui sont également soumis à cette obligation de jouissance paisible. Il fait valoir que le locataire doit répondre des personnes qu’il accueille volontairement dans son logement et en particulier des enfants qui vivent sous son toit même s’ils sont majeurs. Il fait observer à la lecture du jugement rendu par le tribunal pour enfants de Béziers, le 20 mars 2024, que Monsieur [P] [E] détenait et utilisait des stupéfiants, que ce dernier vivait dans l’appartement donné à bail à ses parents, que même si ces derniers soutiennent que leur fils n’est plus domicilié avec eux, la résidence actuelle n’est que provisoire et celui-ci est toujours domicilié chez ses parents. Il explique que les parents n’ont pris aucune mesure pour faire cesser ces agissements, que les voisins n’ont pas subir le comportement délictuel de [P] [E] qui entraîne la présence de stupéfiants dans l’enceinte de l’immeuble dans lequel ils vivent, que ces agissements troublent la tranquillité et la sécurité des autres locataires, que le fils a été reconnu coupable pour ces faits par décision de justice, que cela constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués. Il fait remarquer que c’est d’ailleurs pour prévenir et sanctionner des cas de cette espèce que la ville de [Localité 6], lui-même et Monsieur le Procureur de la République ont signé la convention de partenariat précité, que cette convention a pour intérêt le renforcement de la sécurité et la tranquillité des résidents du parc de logements sociaux.

Sur le rejet de l’argument adverse consistant à faire du jugement produit une preuve déloyale, il explique que la copie du jugement rendu par le tribunal pour enfants le 20 mars 2024 à l’encontre de Monsieur [P] [E] lui a été adressé par le Procureur de la République, que ladite décision est produite dans le cadre de ce litige intéressant le mineur lui-même et ses représentants légaux, qu’aucune publication frauduleuse n’a donc été effectuée puisque Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] étaient eux-mêmes partis au jugement en qualité de représentants légaux.

Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E], représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions écrites aux termes desquelles ils sollicitent de :

— dire et juger que la production du jugement rendu le 20 mars 2024 par le tribunal pour enfants de Béziers est une preuve déloyale qui porte atteinte à la vie privée du mineur mais surtout aux principes de confidentialité et à la spécificité du droit pénal des mineurs notamment aux dispositions des articles L.12-3 et L.13-3 du CJPM ;

en toute hypothèse,

— constater que l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT ne rapporte pas la preuve de faits graves commis par les locataires et leur fils dans les lieux habités ou à proximité dont l’effet persisterait à ce jour,

— constater au contraire que les locataires jouissent du logement en « bon père de famille » sans causer de nuisances à leur voisinage ;

— débouter l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT de leur demande de résiliation de bail et d’expulsion immédiate des locataires ou de tous occupants de leur chef ;

— condamner l’OPH [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur les pièces produites à l’appui de la demande de résiliation du bail, ils soutiennent que cette convention entre le Procureur de [Localité 6] et la Ville de [Localité 6] semble toutefois heurter les principes tenant à la spécificité du droit des mineurs, que l’ordonnance du 2 février 1945 a posé les grands principes de la justice pénale des mineurs en France qui sont repris dans le titre préliminaire du code de la justice pénale des mineurs, que le principe de confidentialité se retrouve à différents niveaux de la procédure pénale des mineurs et qu’il est surprenant que la partie demanderesse puisse être en possession de ce jugement. Ils font valoir que la production du jugement rendu le 20 mars 2024 du tribunal pour enfants de Béziers est une preuve déloyale qui porte atteinte à la vie privée du mineur mais surtout au principe rappelé dans les écritures tenant la spécificité du droit pénal des mineurs.

Ils exposent qu’à l’exception de cette décision, aucune pièce ne vient étayer la réalité des nuisances que subirait le voisinage, qu’aucune attestation de voisins n’est versée à la procédure pour démontrer qu’eux-mêmes et leur fils n’ont pas occupé paisiblement leur logement. Ils précisent que depuis leur entrée dans les lieux, ils paient leur loyer sans incident de paiement et justifie de leur assurance. Ils ajoutent qu’ils sont décrits par le voisinage comme étant respectueux et courtois, qu’ils sont très bien intégrés dans la résidence, que Monsieur [E] est diabétique et son épouse a également des problèmes de santé. Ils soulignent que la décision produite aux débats ne rapporte pas la preuve à elle seule de nuisances graves subies par le voisinage qui justifieraient le prononcé par le tribunal de la résiliation de leur bail puisqu’ils versent au contraire de nombreux témoignages de voisins confirmant qu’ils sont discrets et ne cause aucun préjudice aux autres occupants de l’immeuble.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la validité des pièces produites

En l’espèce, l’OPH [Localité 6] MÉDITERRANÉE HABITAT verse aux débats :

— la convention de partenariat entre Monsieur le Procureur de la République de [Localité 6], la ville de [Localité 6] et [Localité 6] Méditerranée Habitat relative au renforcement de la sécurité et de la tranquillité des résidents du parc de logements sociaux laquelle prévoit dans son article 4 qu’ « au cas par cas, et en application des articles R166 et suivants du code de procédure pénale, à la demande d’un bailleur, le procureur de la République de [Localité 6] peut transmettre la copie d’une décision pénale constatant des troubles causés par un locataire ou un occupant (jugement, ordonnance ou décision de composition pénale), afin que le bailler puisse étayer son assignation aux fins de résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance »;

— le courrier de Monsieur le Procureur de la République du tribunal judiciaire de Béziers en date du 24 mai 2024 auquel est joint la copie du jugement du 20 mars 2024 du tribunal pour enfants de Béziers portant condamnation de Monsieur [P] [E] et ce en application de la convention de partenariat.

Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] soutiennent que la production du jugement rendu le 20 mars 2024 par le tribunal pour enfants de Béziers est une preuve déloyale.

Pourtant, la convention de partenariat entre Monsieur le Procureur de la République de [Localité 6], la ville de [Localité 6] et [Localité 6] Méditerranée Habitat relative au renforcement de la sécurité et de la tranquillité des résidents du parc de logements sociaux prévoit cette possibilité pour l’autorité judiciaire de transmettre la copie d’une décision pénale sans qu’il soit fait mention de l’impossibilité d’une telle transmission pour une décision concernant un mineur.

Par conséquent, compte-tenu de la convention de partenariat précité, en l’absence de disposition contraire, le jugement du 20 mars 2024 rendu par le tribunal pour enfants de Béziers portant condamnation de Monsieur [P] [E] ne peut être considéré comme une preuve déloyale.

Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

Sur la demande d’expulsion

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du même code précise que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, relative aux baux d’habitation, dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins. Cette abstention s’applique à tous les membres de sa famille, en particulier ses enfants, majeurs ou non, demeurant avec lui.

Le bailleur est fondé, en application de l’article 1227 du code civil, à demander la résolution du bail en cas de manquement grave du locataire notamment à cette obligation de jouissance paisible.

S’agissant plus particulièrement de troubles causés par le preneur aux tiers à la relation contractuelle et prenant la forme d’infractions, ces actes doivent être liés à l’obligation de jouissance paisible et donc intervenir dans l’immeuble loué ou dans son environnement immédiat.

Le contrat de bail conclu le 20 octobre 2020 entre l’OPH [Localité 6] MÉDITERRANÉE HABITAT d’une part et d’autre part, prévoit en son article 8 que les locataires sont tenus d’user paisiblement des locaux et équipement loués.

En l’espèce, par jugement en date du 20 mars 2024 rendu par le tribunal pour enfants de Béziers, Monsieur [P] [E], fils de Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] a été condamné pour des faits de détention non autorisée de stupéfiants commis en récidive du 13 février 2024 au 19 février 2024 à Béziers et d’usage illicite de stupéfiants commis du 01er août 2023 au 19 février 2024 à Béziers, alors qu’il résidait au domicile parental.

Les faits de détention non autorisée de stupéfiants pour lesquels Monsieur [P] [E] a été condamné ont été commis en état de récidive légale pour avoir été condamné le 15 novembre 2023 par le tribunal pour enfants de Béziers pour des faits identiques ou assimilés.

Ainsi, Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] ne pouvaient ignorer les actes dont leur fils s’est rendu coupable à leur domicile notamment des faits de détention de stupéfiants compte-tenu de la durée de la période de prévention et pour lesquels il a été condamné.

Même si les époux font valoir être appréciés de leurs voisins, ils sont pour autant responsables des agissements de leur fils en tant qu’occupant de leur chef.

Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] ont manqué gravement à leur obligation de jouissance paisible et porté atteinte à la destination des lieux, étant souligné à cet égard que le manquement à une obligation contractuelle suffit à lui seul à justifier la résiliation du bail, les juridictions disposant d’un pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement.

Les faits dont s’est rendu coupable Monsieur [P] [E] sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E] et Madame [N] épouse [E].

Dans ces conditions, le bail liant les parties sera résilié et l’expulsion de Monsieur [O] [E] et Madame [B] [N] épouse [E] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique, étant en outre condamnés à régler à l’OPH [Localité 6] MÉDITERRANÉE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Compte tenu de la possibilité d’expulser les occupants au besoin avec l’assistance de la force publique, l’OPH [Localité 6] MÉDITERRANÉE HABITAT sera déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur les frais et dépens

Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à l’OPH [Localité 6] MÉDITERRANÉE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, étant précisé qu’au surplus, l’expulsion ne pouvant être prononcée antérieurement à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et la date de délibéré de la décision étant postérieure à la date de la trêve hivernale.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 20 octobre 2020 l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT d’une part et Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] d’autre part et portant sur un logement sis [Adresse 3] [Localité 7] ;

ORDONNE la libération des lieux par Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] et de tous occupants de leur chef ainsi que de tous objets mobiliers à défaut de quoi ils pourront en être expulsés au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] à payer l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT à compter de la présente décision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation, soit 295,80 € euros, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [N] épouse [E] et Monsieur [O] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection