TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 25/ 393

AFFAIRE : N° RG 23/01171 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E26L5

Jugement Rendu le 01 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [Y] [U]

née le 02 Juillet 1950 à [Localité 12] (ESPAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSES :

S.A.S. PHR GESTION

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 488 842 147

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Maëva PIOCH-PETIT, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Clément CHAZOT de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au Barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 451 429 880

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocats au barreau de BEZIERS

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

En présence de [F] [I], auditrice de justice ;

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Juin 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 01 Septembre 2025 ;

Maître EQUIN loco Maître Jordan DARTIER et M^e BURTIN loco Me [Localité 10] ont été entendus en leurs plaidoiries ;

La SCP CAUDRELIER ESTEVE a déposé son dossier de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrats de mandat en date du 1er septembre 2019, Madame [W] [Y] [U] a confié à la SAS PHR GESTION la gestion locative de douze appartements dont elle est propriétaire [Adresse 3] [Localité 8].

Dans le cadre de ces mandats, la société PHR GESTION a délégué à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL la recherche de locataires ainsi que la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.

Invoquant des manquements de la part de la société PHR GESTION, Madame [W] [Y] [U] a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 6 avril 2022, mis en demeure la société de lui régler la somme de 21 285, 68 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 avril 2022 adressée à Madame [W] [Y] [U], la SAS PHR GESTION a contesté devoir les sommes réclamées.

C’est dans ces conditions que par acte du 25 avril 2023, Madame [W] [Y] [U] a fait assigner la SAS PHR GESTION et la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS en paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [W] [Y] [U] demande au Tribunal de :

CONDAMNER la SAS PHR GESTION à payer à Madame [W] [Y] [U] la somme de 21 285, 68 euros, majorée des intérêts au taux légal depuis le 13 avril 2022, au titre des sommes perçues pendant l’exécution du contrat de mandat et non reversées au mandant,CONDAMNER la SAS PHR GESTION à payer à Madame [W] [Y] [U] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences de son inexécution contractuelle.S’ENTENDRE CONDAMNER la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL à relever et garantir la SAS PHR GESTION de toutes condamnations qui seront prononcées à son encontre par le Tribunal Judiciaire de BÉZIERS. DEBOUTER la société SAS PHR GESTION de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SAS PHR GESTION et la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL à payer à Madame [W] [Y] [U] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SAS PHR GESTION et la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIÉS par application de l’article 699 du Code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SAS PHR GESTION demande au Tribunal de :

REJETER comme déloyale et non probante la pièce 2 produite par Madame [Y] [U] au soutien de ses demandes ; DÉBOUTER Madame [Y] [U] de toutes ses demandes ;

A titre reconventionnel,

JUGER la procédure introduite devant le Tribunal de Céans par Madame [Y] [U], abusive CONDAMNER Madame [Y] [U] à payer à la société PHR GESTION la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ; CONDAMNER Madame [Y] [U] à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du Code de Procédure civile.

Et, en tout état de cause :

CONDAMNER Madame [Y] [U] à payer à la société PHR GESTION la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER Madame [Y] [U] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites au titre de l’exécution.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL demande au Tribunal de :

REJETER l’intégralité des demandes formulées par Madame [Y] [U], CONDAMNER la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 2.000 euros pour procédure abusive, CONDAMNER la demanderesse à payer à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1993 du code civil que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Aux termes de l’article 1103 du Code Civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En application de l’article 1353 du même Code : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Madame [W] [Y] [U] sollicite le paiement par la SAS PHR GESTION de la somme de 21 285, 68 euros au titre des mandats de gestion immobilière liant les parties.

En effet, Madame [W] [Y] [U] soutient qu’au cours de l’année 2019 (du 1er septembre au 31 décembre 2019), la SAS PHR GESTION ne lui a versé que la somme de 5 661, 47 euros sur une somme totale due de 11 436, 03 euros. De la même manière, elle affirme que sur l’année 2020, la SAS PHR GESTION ne lui aurait versé que la somme de 31 094, 96 euros sur une somme totale due de 46 606, 08 euros.

Au soutien de sa demande et pour justifier des sommes réclamées, Madame [W] [Y] [U] produit aux débats deux tableaux, réalisés par ses soins, représentant les sommes qu’elle estime qu’elle aurait dû percevoir au titre des loyers et des charges des appartements confiés en gestion à la société PHR GESTION sur la période d’octobre à décembre 2019 et sur la période de janvier à décembre 2020.

Ainsi, les calculs réalisés par Madame [Y] [U] consistent à multiplier la somme mensuelle des loyers théoriques de l’ensemble des logements par le nombre de mois concernés, du 1er septembre au 31 décembre 2019, puis, plus globalement, sans précision de dates, sur « l’année 2020 », déduction faite des sommes versées par PHR GESTION.

Toutefois, en premier lieu, le Tribunal relève que les calculs soumis par la demanderesse ont été réalisés sur la base d’une occupation de tous les logements au cours de toute la période, alors que la société PHR GESTION rapporte la preuve de ce que deux des logements étaient vacants au moment où les biens lui ont été confiés et qu’en outre plusieurs locataires ont donné congé durant la période de gestion.

Ensuite, force est de constater que, dans ses écritures, le montant des sommes alléguées comme dues par Madame [Y] [U] sur la période de gestion de l’année 2020 est de de 46.606,08 euros (soit 3.883,84 x 12 mois) mais que dans le tableau récapitulatif qu’elle produit les loyers des mois de novembre et de décembre 2020 n’apparaissent pas, et ce, en conformité avec l’accord arrêté entre les parties d’une résiliation des mandats au 30 octobre 2020, et la somme totale supposément due au titre de l’année 2020 s’établit à la somme de 38.838,40 euros.

Ainsi, et outre le fait, que Madame [Y] [U] n’est aucunement fondée à exiger le paiement de quelque loyer que ce soit pour les mois de novembre et décembre 2020, force est de constater qu’il existe une incohérence entre les sommes réclamées dans ses écritures et celles visées à son tableau récapitulatif.

Par ailleurs, la SAS PHR GESTION rapporte la preuve, par la production notamment d’attestations établies par la CAF, de ce que la somme totale de 4.431,50 euros a été versée directement à Madame [Y] [U] par les organismes sociaux au titre de l’aide personnalisée au logement pour les immeubles objets des mandats litigieux. Or, le Tribunal relève que cette somme n’apparait pas en déduction des sommes réclamées par la demanderesse.

De la même manière, la SAS PHR GESTION démontre que les sommes de 300 euros, de 389,44 euros, de 378,50 euros et de 1.141,40 euros ont été versées directement par certains locataires à Madame [Y] [U] au titre des loyers, à sa demande durant la période où les biens étaient confiés en gestion à PHR.

Enfin, force est de constater que les deux tableaux produits à l’appui de ses prétentions par Madame [Y] [U] ne contiennent aucune mention des sommes dues au titre des honoraires de gestion courante, de 4,8% TTC applicables à toutes les sommes encaissées par la société PHR GESTION, tel que prévu aux termes des mandats litigieux.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [W] [Y] [U] ne rapporte pas la preuve des sommes réclamées et sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement.

Sur les responsabilités

Sur la faute de la SAS PHR GESTION

L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

A ce titre, il est constant qu’il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

En l’espèce, Madame [Y] [U] soutient que la SAS PHR GESTION, mandant, ne lui ayant pas reversé l’ensemble des loyers encaissés des locataires, a commis une faute puisqu’elle a inexécuté ses obligations contractuelles résultant des contrats de mandat signés.

Or, tel que cela a été précédemment jugé Madame [Y] [U] ne rapporte pas la preuve de ce que la SAS PHR GESTION aurait été défaillante dans le paiement des sommes dues par cette dernière à sa mandante au titre des loyers perçus.

En conséquence, à défaut pour elle de rapporter la preuve d’une inexécution contractuelle de la part de la SAS PHR GESTION, Madame [Y] [U] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la faute de SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL

En premier lieu, Madame [Y] [U] soutient que la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL s’est rendue coupable d’une inexécution fautive du contrat de mandat en ne vérifiant pas la solvabilité des preneurs à bail.

Il est constant que suivant contrats de mandat de gestion immobilière, la SAS PHR GESTION a délégué ses pouvoirs de mandataire à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL, exerçant sous l’enseigne G3I 4% IMMOBILIER, agent immobilier, aux fins notamment de rechercher des locataires ainsi que de réaliser des états d’entrées et de sortie

La mission de la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL était limitée à la recherche de locataires et à la réalisation des états des lieux d’entrées et de sorties.

Ainsi, il n’appartenait pas à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL de vérifier la solvabilité des parties comme le soutient Mme [Y] [U] mais la solvabilité des candidats locataires avant de présenter ces derniers à la demanderesse ou à son mandataire.

Or, Madame [Y] [U] ne produit aucune pièce permettant de démontrer que la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL aurait manqué à son obligation.

Ensuite Madame [Y] [U] reproche à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL un défaut de conseil pour ne pas l’avoir informé de l’intérêt de souscrire une assurance garantie des loyers impayées.

Or, il ne peut être reproché à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL ne pas avoir informé Mme [Y] [U] de l’intérêt de souscrire une garantie loyers impayés dès lors que pour les baux en cours, elle n’avait aucune mission de gestion à exécuter, hormis, celle de procéder, le cas échéant, à la recherche de nouveaux locataires et de procéder aux états des lieux d’entrée et de sortie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Y] [U] ne rapporte la preuve d’une inexécution fautive de la part de la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL.

***

En conséquence, faute pour la demanderesse de rapporter la preuve d’une faute commise tant par la SAS PHR GESTION que par la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL, elle sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles d’indemnisation pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire.

Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au cas présent, quand bien même l’action engagée par Madame [W] [Y] [U] était malfondée, il n’en demeure pas moins que les défendeurs ne caractérisent aucune intention de nuire de la part du demandeur qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits.

En outre, les défendeurs ne prouvent pas avoir subi un préjudice distinct de celui né de la nécessité de se défendre en justice qui est intégralement réparé par l’allocation d’une somme au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La demande doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à une amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Toutefois, il n’appartient pas aux parties de demander cette condamnation, seul le juge pouvant estimer que l’action du demandeur a été abusive ou que celui-ci n’en a pris l’initiative que pour retarder la reconnaissance des droits de son adversaire.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande qui ne peut émaner du défendeur.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [W] [Y] [U] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, Madame [W] [Y] [U], condamnée aux dépens, devra verser à la SAS PHR GESTION et à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros chacune.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [W] [Y] [U] de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS PHR GESTION de ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] [U] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] [U] à payer à la SAS PHR GESTION la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] [U] à payer à la SARL GROUPE D’INVESTISSEMENT IMMOBILIER INTERNATIONAL la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 01 Septembre 2025

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS

Copie à Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, Maître Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, M^e Maëva PIOCH-PETIT