TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Références :

N° RG 25/00260 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WCF

MINUTE N°2025/ 688

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

S.A. PROMOLOGIS,

c/

[M] [L]

Copie délivrée à

Madame [M] [L]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Karine GARDIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. PROMOLOGIS

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 690 802 053

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [L]

née le 29 Septembre 1986 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 13 août 2024, avec prise d’effet au 20 août 2024, SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [L] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer initial mensuel de 578.87 € hors charges non précisées.

Des loyers étant demeurés impayés, SA PROMOLOGIS, selon acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025 a fait signifier à Mme [L] [M] un commandement de payer, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, pour un montant total de 3152.18 € dont 2981.92 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, SA PROMOLOGIS a assigné Mme [L] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail en cause intervenue de plein droit du fait du jeu de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et en conséquence déclarer la locataire occupante sans droit ni titre ;

— Déclarer en conséquence Mme [L] [M] occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [L] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée, suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables, tout comme le loyer ;

— Condamner Mme [L] [M] à payer à titre de provision sur les loyers et charges dus à SA PROMOLOGIS la somme de 4472.88 € arrêtée à la date de la présente assignation outre les intérêts de droit ;

— Condamner Mme [L] [M] à payer à SA PROMOLOGIS la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût de du commandement de payer sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi en raison de l’absence de réponse de Mme [L] [M] aux rendez-vous qui lui avaient été proposés par le travailleur social et l’impossibilité de la joindre au téléphone.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 21 octobre 2025 à laquelle elle est retenue.

Le conseil de la SA PROMOLOGIS actualise la dette locative à la somme de 6056.56 € au 14 octobre 2025, maintient ses demandes, fait part de son opposition à l’octroi éventuel de délais de paiement et dépose.

Mme [L] [M], comparante, est d’accord sur le montant de la dette locative. Elle explique qu’elle a versé une somme de près de 3000.00 € en septembre 2025 et a effectué un paiement de 400.00 € la semaine précédente. Elle indique être assistante sociale, percevoir 2200.00 € de revenus mensuels et attendre à compter du mois de novembre le paiement d’une pension alimentaire d’un montant de 400.00 € qui n’était pas jusque là réglée par le père de ses enfants et ce par la mise en œuvre d’une intermédiation financière de la CAF. Elle allègue avoir eu des difficultés sans en préciser la nature. Elle sollicite enfin des délais de paiement afin de lui permettre d’apurer sa dette locative. Elle verse à l’instance des pièces à l’appui de ses affirmations.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 28 mai 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 28 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par SA PROMOLOGIS apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 13 août 2024 avec prise d’effet au 20 août 2024 contient une clause résolutoire sans délai précisé (article 4-5-1) qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer ou des charges récupérables, le bail sera résilié de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux selon les délais légaux.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail et mentionnant un délai de deux mois, a été signifié à Mme [L] [M] le 27 février 2025 pour la somme de 3152.18 € dont en principal 2981.92 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 28 avril 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SA PROMOLOGIS produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que Mme [L] [M] reste lui devoir la somme de 6056.56 € à la date du 14 octobrer 2025 au titre des arriérés locatifs impayés.

Mme [L] [M], présente à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [L] [M] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6056.56 € au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [L] [M] sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle a versé au mois de septembre 2025 près de 3000.00 € et 400.00 € la semaine précédant l’audience au titre des arriérés locatifs, qu’elle est assistante sociale et perçoit à ce titre 2200.00 € par mois et que dans le cadre d’une intermédiation financière mise en place avec la CAF, elle va toucher, à compter du mois de novembre 2025, 400.00 € par mois au titre d’une pension alimentaire dont elle est bénéficiaire et qui n’était pas acquittée jusque là par le père de ses enfants. Elle verse à l’appui de ses dires les justificatifs de paiements effectués par carte bancaire (1600.20 € et 1289.00 €) au profit de PROMOLOGIS le 1er septembre 2025 en soirée, un courrier de la CAF en date du 14 octobre 2025 confirmant cette intermédiation, un courrier de la CAF relatifs à la perception de l’allocation logement (165.00 €) des allocations familiales (151.05 €) et de la prime d’activité (24.25 €), un bulletin de salaire de son employeur le conseil départemental de l’Hérault (mois d’août 2025), des justificatifs relatifs à des charges (téléphone, assurance voiture …) dont des tableaux d’amortissement de prêts à la consommations en cours consentis par la caisse d’épargne, cofidis, sofinco. Elle propose de faire un effort de 400.00 € par mois en sus du loyer qui s’élève à 745.48 €.

Le conseil de SA PROMOLOGIS fait part de son opposition à l’octroi de délais.

Dès lors, considérant les éléments qui précèdent, en l’espèce les ressources de Mme [L] [M] dans leur globalité mais aussi les charges notamment les crédits à la consommation en cours, l’absence de paiement des loyers des mois de mars 2025, avril 2025, mai 2025, juin 2025 juillet 2025, août 2025 et septembre 2025 excepté deux paiements par carte bancaire la veille de la première audience du 2 septembre 2025, des incidents de paiements avec rejet de virement dès les premiers mois après la prise à bail tel que cela ressort du décompte versé au litige par la partie requérante, de l’importance de la dette locative, du montant du loyer, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement de Mme [L] [M].

En conséquence Mme [L] [M] en sera déboutée.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [L] [M] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [L] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 745.48 €. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SA PROMOLOGIS de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [M], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas en la cause qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 300.00 €

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2024 avec prise d’effet au 20 août 2024, entre d’une part SA PROMOLOGIS et d’autre part Mme [L] [M] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 avril 2025 au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [L] [M] à payer à SA PROMOLOGIS la somme de 6056.56 € (six mille cinquante-six euros et cinquante-six centimes) arrêtée au 14 octobre 2025 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

DEBOUTONS Mme [L] [M] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [M] de libérer les lieux ainsi que tous occupants de son chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [L] [M] à payer à SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 745.48 € (sept cent quarante-cinq euros et quarante-huit centimes) provision pour charges comprise selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [L] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNONS Mme [L] [M] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [L] [M] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,