TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00320 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3W3R

MINUTE N°2025/ 556

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Octobre 2025

[N] [Y] [E], [L] [K] [C] [U] épouse [E]

c/

[M] [P], [D] [V], [O] [X] épouse [V], [B] [V]

Copie délivrée à

Monsieur [M] [P]

Madame [D] [V]

Madame [O] [X] épouse [V]

Monsieur [B] [V]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [Y] [E]

né le 09 Juin 1982 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [L] [K] [C] [U] épouse [E]

née le 04 Juin 1982 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [P]

né le 18 Janvier 1995 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [D] [V]

née le 12 Septembre 1995 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparante en personne

Madame [O] [X] épouse [V]

née le 19 Février 1961 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [B] [V]

né le 04 Décembre 1964 à [Localité 14] (PORTUGAL)

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 19 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 22 août 2024, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [M] [P] et Madame [D] [V] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 12] pour un loyer initial mensuel de 650 euros, hors charges et taxes.

Par acte en date du 22 août 2022, Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] se sont portés caution sur toutes les obligations financières du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E], selon acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, ont fait signifier à Monsieur [M] [P] et Madame [D] [V] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1594 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] en qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] ont assigné Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] au paiement de la somme de 1594 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 28 mai 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation;

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lequel indique qu’une baisse de revenus est à l’origine de la dette locative, et que le paiement du loyer aurait repris depuis 6 mois qu’un plan d’apurement à hauteur de 30 euros par mois pendant 54 mois a été accepté par le bailleur.

A l’audience du 19 août 2025, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E], représentés par leur conseil, lequel expose qu’un accord a été trouvé à raison de 30 euros par mois sur 54 mois et maintient ses demandes en cas d’irrespect du plan.

Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V], présents, exposent qu’ils ont repris le paiement du loyer et et ce même avant l’accord.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 18 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 12 février 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 22 août 2024, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de six semaines, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 4 février 2025 pour la somme en principal de 1594 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] produisent un décompte démontrant que Monsieur [M] [P] et Madame [D] [V], restaientt lui devoir la somme de 1594 € à la date du 28 mai 2025.

Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1594 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1103 du code civiles contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties se sont mis d’accord sur un plan d’apurement, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] des délais de paiement selon les modalités du plan en date du 25 juin 2025, soit 30 euros par mois sur 54 mois.

Compte tenu en outre de l’accord du bailleur à l’audience, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] devront alors également payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2024, entre d’une part, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] et d’autre part, Monsieur [M] [P] et Madame [D] [V], concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 12] pour un loyer initial mensuel de 650 euros, hors charges et taxes, sont réunies à la date du 19 mars 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] la somme de 1594 € (mille cinq cent quatre-vingt-quatorze euros) arrêtée au 28 mai 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, selon le dispositif du plan d’apurement, annexé à la présent ordonnance ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] soient condamnés solidiarement à verser à Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Monsieur [M] [P], Madame [D] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [O] [X] épouse [V] ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [E] et Madame [L] [U] épouse [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des référés