TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ordonnance du : 13 Juin 2025

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SUL

N° Minute : 25/380

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [C] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [F] [I] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

DEMANDEURS

Représentés par M^e Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocats au barreau de BEZIERS substituée par M^e Muriel MERAND, avocat,

D’UNE PART

ET

S.A.S. CLG’PIZZA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Mélanie BAUDARD, avocat,

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 20 Mai 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 11 février 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de Monsieur [C] [V] et de Madame [O] [I] épouse [V], propriétaires de locaux commerciaux sis [Adresse 2] à AGDE (34300) donnés à bail à la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS CLG’PIZZAS), pour faire constater la résiliation dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 9.436,53 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers et une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Vu les audiences du 18 mars 2025 et du 15 avril 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS CLG’PIZZAS, qui à titre principal, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes adverses, qui à titre subsidiaire, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en lui accordant un délai de grâce d’un mois pour régulariser l’arriéré locatif, qui à titre reconventionnel, sollicite la condamnation des consorts [V] à la remise en état du système frigorifique du local commercial, sous le bénéfice d’une astreinte de 30,00 € par jour de retard, pendant 90 jours, passé un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et qui en tout état de cause, sollicite la condamnation des consorts [V] à lui payer une somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [C] [V] et de Madame [O] [I] épouse [V], qui ont maintenu l’intégralité de leurs demandes initiales, sauf à actualiser la demande provisionnelle à la somme 4.055,44 € et à solliciter le débouté de l’intégralité des demandes adverses,

Vu l’audience du 20 mai 2025 lors de laquelle les demandes des parties ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Monsieur [C] [V] et Madame [O] [I] épouse [V] justifient, par la production du bail en date du 28 décembre 2012, de l’acte authentique de cession en date du 1er juin 2021, du commandement de payer en date du 28 novembre 2024 et du décompte arrêté au 13 janvier 2025, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et reste à leur devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail et l’acte de cession stipulent que le loyer annuel hors taxes est de 10.000,00 € payable en douze fractions égales de 833,33 €. De plus, il est précisé dans le bail et dans l’acte de cession que le loyer sera soumis à une indexation automatique qui interviendra chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance. Il est également précisé dans le bail que les provisions sur charges seront réajustées chaque année après apurement de l’année précédente.

Au jour de la délivrance du commandement de payer, la somme impayée était calculée de la manière suivante :

Indexation du loyer au titre de l’année 2022 : 550,90 € ;

Indexation du loyer au titre de l’année 2023 : 1.117,67 € ;

Indexation du loyer au titre de l’année 2024 : 3.542,00 € ;

Régularisation des charges au titre de l’année 2023 : 245,80 € ;

Charges locatives des mois de janvier à novembre 2024 : 1.837,00 € ;

Soit une somme impayée totale de : 7.239,37 €

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du Code de commerce le 28 novembre 2024, est demeuré infructueux à compter du 28 décembre 2024, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Si les loyers et charges locatives querellées ont été en partie réglées en cours de procédure par la SAS CLG’PIZZAS, cela ne remet pas en cause la validé du commandement de payer, de l’acquisition de la clause résolutoire et de la présente procédure. Ainsi la SAS CLG’PIZZAS sera déboutée de sa demande principale.

L’obligation de la SAS CLG’PIZZAS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS CLG’PIZZAS causant un préjudice à Monsieur [C] [V] et à Madame [O] [I] épouse [V], ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que la locataire soit redevable des sommes suivantes :

Indexation du loyer au titre de l’année 2022 : 550,92 € ;

Indexation du loyer au titre de l’année 2023 : 1.117,68 € ;

Loyers et charges au titre de l’année 2024 : 6.340,60 € ;

Régularisation des charges au titre de l’année 2023 : 245,80 € ;

Loyer de janvier 2025 : 1.181,53 € ;

Loyers de février à avril 2025 : 5.544,59 € (soit 1.181,53 € X 3 mois) ;

Paiement du preneur à bail le 15 avril 2025 : – 8.925,68 € ;

Soit une somme totale de : 4.055,44 € (quatre-mille-cinquante-cinq euros et quarante-quatre centimes).

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.

Sur la demande de délais

La SAS CLG’PIZZAS sollicite des délais de paiement, pour régler sa dette locative. Monsieur [C] [V] et Madame [O] [I] épouse [V] s’y opposent en raison de la mauvaise foi du preneur.

La SAS CLG’PIZZAS qui n’a effectué que des paiements épisodiques durant la période d’exécution du bail et qui, depuis l’engagement de la présente procédure, n’a effectué qu’un seul paiement, ne justifie pas de démarches sincères en vue de régler la situation, ce d’autant qu’elle présente un résultat comptable positif.

Ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés.

Sur la demande reconventionnelle

La SAS CLG’PIZZAS sollicite la condamnation sous astreinte des consorts [V], à la remise en état du système frigorifique du local commercial.

A titre liminaire, il convient de relever que cette demande n’est pas fondée en droit. Il y aura lieu de considérer que la société défenderesse sollicite l’exécution d’une obligation de faire, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Ainsi et conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le juge des référés est en pareille matière le juge de l’évidence, et si l’obligation n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut qu’être prononcé.

En outre, il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de l’obligation et au défendeur de prouver que ladite obligation est sérieusement contestable.

En l’espèce, les demandeurs indiquent qu’ils louent un local commercial nu, en ce sens le bail commercial ne vise pas l’existence d’une chambre froide. En outre la société défenderesse ne démontre pas de façon non sérieusement contestable, que la chambre froide litigieuse a été mise à disposition par les bailleurs et que ces derniers doivent à leur charge assurer son bon fonctionnement. Au regard des carences probatoire de la SAS CLG’PIZZAS, il y a lieu de considérer qu’il existe une contestation sérieuse faisant échec à la demande reconventionnelle.

En conséquence, les conditions prévues au texte n’étant pas réunies, il n’y aura pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS CLG’PIZZAS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS CLG’PIZZAS ne permet d’écarter la demande de la Monsieur [C] [V] et Madame [O] [I] épouse [V] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre Monsieur [C] [V], Madame [O] [I] épouse [V] et la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [C] [V] et à Madame [O] [I] épouse [V] la somme provisionnelle de 4.055,44 € (quatre-mille-cinquante-cinq euros et quarante-quatre centimes) correspondant aux loyers et charges impayés ;

Condamnons la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [C] [V] et Madame [O] [I] épouse [V] une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant actuel du loyer, soit 1.181,53 € (mille-cent-quatre-vingt-un euros et cinquante-trois centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en délai de paiement ;

Déboutons la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande reconventionnelle ;

Condamnons la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société par actions simplifiée CLG’PIZZAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [C] [V] et à Madame [O] [I] épouse [V] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,