Tribunal Judiciaire de Béziers, Chamb referes sup 10000, 3 octobre 2025, n° 25/00301

TJ Béziers 3 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Maintien sans droit ni titre
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Existence d'une créance non contestable
La cour a constaté que le montant des loyers dus n'était pas sérieusement contestable, accordant ainsi la provision demandée.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a jugé que le maintien du locataire dans les lieux causait un préjudice au bailleur, justifiant l'indemnité d'occupation.
Accepté
Partie perdante aux dépens
La cour a condamné la partie perdante aux dépens conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnisation pour les frais exposés, accordant la somme demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, chamb réf. sup 10000, 3 oct. 2025, n° 25/00301
Numéro(s) :	25/00301
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence BAVOIL-MERCADIERFabienne MIGNEN-HERREMAN
Cabinet(s) :	DBM AVOCATSJURISEXCELL
Parties :	son représentant légal en exercice, S.A.S. JLV HOTELLERIE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ordonnance du : 03 Octobre 2025

N° RG 25/00301 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VHP

N° Minute : 25/586

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Madame [W] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

S.A.S. JLV HOTELLERIE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 16 Septembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 26 juillet 2024, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de Madame [W] [Z], propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 3] à BEZIERS (34500), donnés à bail à la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS JVL HOTELLERIE), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 12.878,27 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 999,33 € et une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice,

Vu la décision ordonnant la radiation de l’affaire en date du 19 novembre 2024,

Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 05 mai 2025 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 06 mai 2025, pour l’audience du 10 juin 2025 à 09h00,

Vu l’ordonnance de référé en date du 18 juillet 2025, qui a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 septembre 2025, à 09 heures, afin que Madame [W] [Z] puisse démontrer qu’elle a qualité à agir dans le cadre de la présente instance,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS JVL HOTELLERIE, qui à titre principal, sollicite le débouté de l’intégralité des demandes adverses, qui à titre subsidiaire, sollicite de plus large délais de paiement sur une période de 24 mois, afin de régler sa dette locative, qui à titre reconventionnel, souhaite que lui soit donné acte de ce qu’elle a dépensé une somme de 28.715,28 € qui incombait au bailleur, d’ordonner la compensation des créances connexes, en outre de condamner Madame [W] [Z] à lui payer une somme de 13.342,00 € au titre du solde de sa créance, qui en tout état de cause, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [W] [Z] et sa condamnation à lui payer une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Madame [W] [Z], qui a repris l’intégralité de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de sa demande provisionnelle à la somme de 13.373,90 € et à solliciter le débouté de l’intégralité des demandes adverses,

Vu la dénonce à la société BANQUE POPULAIRE DU SUD, créancier inscrit, en date du 31 juillet 2024, au titre des privilèges du vendeur de fonds de commerce,

Vu la dénonce à la société BANQUE POPULAIRE DU SUD, créancier inscrit, en date du 31 juillet 2024, au titre des nantissements conventionnels et judiciaires de fonds de commerce, fonds artisanal et fonds agricole,

Vu l’audience du 16 septembre 2025, où les demandes et prétentions des parties ont été reprises et lors de laquelle Madame [W] [Z], a indiqué oralement qu’elle avait produit les pièces sollicitées par le juge des référés et qu’elle sollicitait le débouté de l’intégralité des demandes adverses,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Madame [W] [Z] justifie, par la production du bail commercial en date du 23 septembre 2005, de l’autorisation sous seing privée de cession de droit au bail en date du 18 décembre 2018, du commandement de payer en date du 05 juin 2024, et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail commercial stipule que le loyer annuel hors taxes est de 7.084,16 € payable en quatre termes égaux. L’autorisation de cession de droit au bail a désormais fixé le loyer annuel hors taxe à la somme de 9.600,00 €.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Loyers de janvier à décembre 2023 : 11.991,96 € (soit 999,33 € X 12 mois) ;

Paiement charges 2023 par le preneur à bail : 109,00 € ;

Paiements du preneur à bail durant l’année 2023 : 6.000,00 € ;

Loyers de janvier à mai 2024 : 4.996,65 € (soit 999,33 € X 5 mois) ;

Loyers 2025 : 4.996,65 € (soit 999,33 € X 5 mois) ;

Paiements du preneur à bail durant l’année 2025 : 2.500,00 € ;

Soit une somme impayée totale de : 13.376,26 €

Il convient de constater que selon ce décompte, Madame [W] [Z] fixe la dette locative à la somme de 13.373,90 €, en reprenant faussement une somme de 10.874,25 € au 31 décembre 2024, alors que la somme figurant au décompte et dans le commandement de payer est de 10.879,61 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 05 juin 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS JVL HOTELLERIE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de SAS JVL HOTELLERIE causant un préjudice à Madame [W] [Z], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il apparait que le décompte produit aux débats et que la somme figurant dans le commandement de payer sont faussées.

En effet, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire soit redevable des sommes suivantes :

Solde en faveur du preneur à bail au 31 janvier 2023 : 0,67 € ;

Loyers de février à décembre 2023 : 10.992,63 € (soit 999,33 € X 11 mois) ;

Paiement charges 2023 par le preneur à bail : 109,00 € ;

Paiements du preneur à bail durant l’année 2023 : 6.000,00 € ;

Loyers de janvier à mai 2024 : 4.996,65 € (soit 999,33 € X 5 mois) ;

Loyers 2025 : 4.996,65 € (soit 999,33 € X 5 mois) ;

Paiements du preneur à bail durant l’année 2025 : 2.500,00 € ;

Soit une somme totale de : 12.376,26 € (douze-mille-trois-cent-soixante-seize euros et vingt-six centimes).

Il doit être relevé que lors de la signification du commandement de payer, une somme de 9.879,61 € était due au titre de la dette locative et que cette somme n’a pas été payée par le preneur à bail, dans le délai d’un mois, ce qui ne remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.

Enfin les arguments de la SAS JVL HOTELLERIE pour faire échec à la demande provisionnelle, seront analysés au titre de sa demande reconventionnelle, ci-après.

3. Sur la demande reconventionnelle de la SAS JVL HOTELLERIE

A titre reconventionnel, la SAS JVL HOTELLERIE sollicite la condamnation de Madame [W] [Z] à lui payer une somme de 28.715,28 € au titre du remboursement des travaux incombant au bailleur.

En outre d’ordonner la compensation des créances et sa condamnation à lui régler le solde de la créance.

A titre liminaire, il convient de constater que la demande indemnitaire de la SAS JVL HOTELLERIE est fondée sur l’article 832 du code de procédure civile, alors que ce sont les dispositions de l’article 834 du même code qui figurent dans ses écritures.

En ce sens, la demande indemnitaire, qui ne peut être qu’une demande provisionnelle devant le juge des référés est mal fondée.

Toutefois, il ressort du dispositif des écritures de la SAS JVL HOTELLERIE, que l’article 835 du code de procédure civile est visé. Il conviendra donc dans un intérêt de bonne administration de la justice, de considérer que la demande est fondée sur l’article 835 du code de procédure et qu’elle revêt un caractère provisionnel.

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le Président est, en pareille matière, le Juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la société défenderesse indique qu’elle a réglé divers travaux relevant du champ de l’article 606 du code civil, alors que ces derniers auraient dû être réglés par Madame [W] [Z]. Il convient de constater que la défenderesse justifie avoir réglé une partie des sommes revendiquées par la SAS JVL HOTELLERIE. En outre il existe un débat sur la nature des autres sommes sollicitées, notamment sur la question de savoir si elles intègrent le champ de l’article 606 du code civil. En ce sens, il apparait que l’existence de l’obligation et son montant demeurent sérieusement contestables.

Ainsi, les conditions prévues au texte n’étant pas réunies, il n’y aura pas lieu à référé.

Dès lors la demande en compensation de créance apparait sans objet, elle sera rejetée.

4. Sur la demande de délais

La SAS JVL HOTELLERIE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement sur une période de 24 mois. Madame [W] [Z] s’y oppose en raison de la mauvaise foi du preneur à bail.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’articles 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, c’est au preneur qu’il incombe d’apporter la preuve qu’il remplit les conditions légales en démontrant l’existence de difficultés financières momentanées et les efforts accomplis pour réduire sa dette dans l’intervalle.

Le juge se doit d’exercer la faculté qui lui est donnée par la loi en tenant compte à la fois de la situation du débiteur et des besoins du créancier et en recherchant un équilibre raisonnable entre les intérêts en présence.

En l’espèce, il est démontré que le preneur qui fait état de difficultés dans l’exploitation de son activité, a fait un effort sensible pour redresser sa situation financière puisqu’il a repris le règlement de ses loyers. L’importance relative de cette dette, tenant un bail en cours depuis plus de huit ans, conduit à ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, durant un délai prenant suffisamment en compte l’intérêt des parties tout en subordonnant, selon les modalités figurant au dispositif, ce délai et cette suspension à l’exécution par le débiteur de ses obligations courantes.

5. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS JVL HOTELLERIE qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS JVL HOTELLERIE ne permet d’écarter la demande de Madame [W] [Z] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera fixée à la somme de 1.500 euros conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Madame [W] [Z] et la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies ;

Condamnons la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Madame [W] [Z] la somme provisionnelle de 12.376,26 € (douze-mille-trois-cent-soixante-seize euros et vingt-six centimes) correspondant aux loyers impayés, déduction faite des termes déjà payés ;

Ordonnons la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;

Subordonnons toutefois cette suspension au respect par la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’obligation qui lui est faite de s’acquitter en deniers ou quittance de la somme de 12.376,26 € (douze-mille-trois-cent-soixante-seize euros et vingt-six centimes) au moyen de vingt-quatre versements mensuels et égaux de 515,68 € (cinq-cent-quinze euros et soixante-huit centimes) et pour la première fois lors de l’échéance de novembre 2025, et ce en sus du terme courant ;

Disons qu’en cas de défaut d’un règlement d’un seul versement :

L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Les poursuites pour son recouvrement pourront aussitôt reprendre ;

La clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité ;

Il pourra être procédé à l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, condamnons la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Madame [W] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, établie forfaitairement sur la base du loyer de la dernière année de location soit 999,33 € (neuf-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et trente-trois centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande provisionnelle à titre reconventionnel ;

Déboutons la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en compensation de créance ;

Condamnons la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société par action simplifiée JVL HOTELLERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Madame [W] [Z] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,