TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2025/596

AFFAIRE : N° RG 25/00209 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UXX

Copie exécutoire à :

Maître Arnaud DUBOIS

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [T]

née le 20 Mai 1980

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de M [S], auditeur de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 02 mai 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 15 février 2021 avec prise d’effet au 17 février 2021, l’Etablissement Public Industriel et Commercial – Office Public de l’Habitat du département de l’Hérault (ci-après dénommé l’EPIC OPH du département de l’Hérault), prise en la personne de son représentant légal, a donné en location à Madame [U] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 394,71 euros, outre 163,14 euros de provision sur charges.

Le 17 février 2021, un état des lieux était dressé contradictoirement.

Par ordonnance en référé du 06 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies,

— condamné Madame [U] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.846,15 euros et l’a autorisée à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 107,00 euros chacune et une 36ème mensualité permettant de solder la dette en principal et intérêts,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

En raison du non-respect de l’échéancier accordé par le juge, l’OPH du département de l’Hérault adressait une mise en demeure à Madame [U] [T] le 04 novembre 2022 l’enjoignant à régulariser ses paiements.

L’OPH du département de l’Hérault a ensuite saisi un huissier aux fins d’exécution de l’ordonnance et d’expulsion.

Après le départ de la locataire, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé, par un commissaire de justice, le 07 mars 2023. Bien que valablement convoquée (lettre recommandée avec avis de réception du 20 février 2023), la locataire était absente.

Par courrier du 31 juillet 2024, l’OPH du département de l’Hérault a mis en demeure Madame [U] [T] de régler la somme de 19252,66 euros dans un délai de 10 jours à compter de la réception du courrier.

En l’absence de règlement de la somme sollicitée, par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du Code de procédure civile, l’EPIC OPH du département de l’Hérault a fait assigner Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans, afin de :

dire et juger que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef et ainsi ;

condamner Madame [U] [T] au paiement des sommes suivantes :

11194,89 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ; 2695,83 euros au titre du solde de loyers échus de juillet 2022 et 2023 ; 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience en date du 02 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’EPIC OPH du département de l’Hérault, représenté par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes et dépose son dossier.

Madame [U] [T] bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

L’article 1730 du même code prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail ».

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée fait apparaître un logement en état « usage normal » dans son ensemble. Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 17 février 2021 et l’état des lieux de sortie du 07 mars 2023 que le logement a été rendu en mauvais état d’entretien et de réparations :

s’agissant du couloir : la porte est dans un état moyen ; sale, notamment en périphérie de la poignée, le sol, les plinthes et les murs sont dans un état « passable », le plafond est dans un état « moyen » avec présence de traces de reprises et de trous de cheville grossièrement recolmaté, les interrupteurs sont très sales ;

concernant le premier cagibi : il est noté présence de multiples tâches et salissures sur le sol, des plinthes sales, des murs en mauvais état et qui présentent divers décollements ainsi que des traces de reprise au niveau du robinet de la machine à laver;

concernant le deuxième cagibi : il est indiqué présence de multiples salissures sur la porte isoplane, une porte qui frotte sur le sol, une absence de poignée, un sol plastique très sale, des plinthes en bois sales, des murs peints très sales avec la présence de divers décollements, sur le pan droit, présence d’un trou percé dans le mur en partie basse, interrupteur sale, prise électrique légèrement défixée ;

concernant la première chambre : il est écrit une porte en mauvais état, sale avec présence de divers enduit, un sol plastique en mauvais état avec multiples tâches et tâches de peinture rouge, des plinthes en bois sales, des murs tapissés en mauvais état, sale, un volet roulant manuel sale  ;

concernant la deuxième chambre : le plafond et les murs sont en « mauvais état », le sol et la porte sont dans un état « moyen »,

concernant la salle d’eau : il est rapporté une porte très sale avec présence de quelques éclats d’enduit et une absence de poignée sur la porte, un sol plastique très sale avec une dalle manquante située à gauche de la baignoire, des plinthes très sales, des murs peints sales, un plafond peint sale, une aération très sale, une baignoire sale avec présence d’un éclat à gauche du robinet, un joint en très mauvais état et grossièrement réalisé, un flexible de douche dans un état moyen, un lavabo très sale, le robinet branlant, un meuble sous lavabo très sale, un interrupteur est en mauvais état et le cache est absent,

concernant les toilettes : il est indiqué que la porte est sale avec présence de divers éclats de peinture, que le sol plastique est sale, que les plinthes en bois sont sales avec présence de divers éclats, une présence de diverses salissures sur les murs, d’un éclat de peinture et de cinq trous de cheville, une aération sale et une cuvette très entartrée,

concernant le séjour : la porte est dans un état « moyen », présence d’une tâche de peinture importante côté intérieur, sol avec multiples tâches, murs tapissés en mauvais état, plafond avec présence de multiples tâches, interrupteur et prises électriques grossièrement peints, poignée cassée côté cuisine ;

concernant la cuisine : il est noté une porte est très sale avec présence de divers éclats côté extérieur, un sol plastique en mauvais état avec la présence de multiples salissures et d’une dalle détériorée, des plinthes en bois sales, des murs en mauvais état, radiateur et volets roulants sales, un évier dans un état très moyen, sale avec une absence de bonde, un robinet état passable, sale, un joint en mauvais état et sales, un carreau grossièrement découpé, un placard sous évier état passable, très sale, poignée de gauche cassée, porte déréglée, interrupteur et prises électriques très sales ;

concernant la troisième chambre : la porte très sale avec divers décollements et de taches de peinture en partie basse côté intérieur, la poignée est cassée, sol plastique en mauvais état, très sale avec présence de multiples tâches et de traces d’humidité, plinthes en bois sales avec divers éclats, murs tapissés en mauvais état, sale, papier déchiré en de multiples endroits, présence de multiples griffures d’animaux, plafond peint en mauvais état, présence de diverses salissures et de nombreux décollements d’enduit, interrupteur et prises électriques sales, une prise cassée ;

concernant la quatrième chambre : il est indiqué une porte sale avec divers décollements de peinture côté intérieur et en périphérie de la poignée, un sol plastique sale avec présence de multiples tâches et de traces d’humidité, des plinthes en bois sales avec divers éclats et de nombreux débords de peinture, des murs tapissés sur trois pans en mauvais état, sales, de multiples déchirures et salissures, une présence de nombreux trous de chevilles et de clous, interrupteur sale ;

concernant la cinquième chambre : la porte et les prises électriques sont dans un état « moyen », le sol est en mauvais état et sale avec présence de multiples rayures et tâches, les murs sont dans un « mauvais état », sales, les plinthes sont sales avec présence de quelques éclats;

concernant le troisième cagibi : il est indiqué présence de quelques salissures et d’un décollement important d’enduit côté extérieur, sol plastique salle, une dalle détériorée, présence de diverses tâches de peinture, plinthes sales, murs avec salissures et deux éclats, présence de traces de reprises en périphérie des murs.

Aussi, l’EPIC OPH département de l’Hérault justifie que les dommages listés ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par la locataire.

Dès lors, en l’absence de cause exonératoire, Madame [U] [T] doit supporter le coût des réparations.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 11194,89 euros, l’EPIC OPH département de l’Hérault produit trois factures de la société VALNETTE, une facture de la SARL RAYSSEGUIER PEINTURES, trois factures de la société LE MARCORY, trois factures de la société PROXYSERVE, une facture de la société GB CONCEPT ainsi que deux factures de la société H2O. Or, il apparait que la réparation des volets roulants n’est pas justifiée en l’absence de mention dans l’état des lieux de sortie (qui fait état de volets roulants sales) et de preuve de dégradations imputables à la locataire. La somme de 1227,09 euros (facture émise par la société LE MARCORY) sera exclue des sommes réclamées au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, Madame [U] [T], non comparante, sera condamnée à payer la somme totale de 9967,80 euros (11194,89 – 1227,09 euros) à titre de remboursement des travaux nécessaires à la reprise des dégradations locatives.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC OPH du département de l’Hérault produit un décompte démontrant que Madame [U] [T] restait devoir, déduction faite de la somme imputée dans le décompte au titre des dégradations locatives, la somme de 2695,83 euros à la date du 30 septembre 2024.

Madame [U] [T], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [T], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [T], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en prenier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à l’EPIC OPH du département de l’Hérault, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 9967,80 euros (neuf mille neuf cent soixante sept euros quatre-vingt centimes) à titre de remboursement des travaux nécessaires à la reprise des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à l’EPIC OPH du département de l’Hérault la somme de 2695,83 euros (deux mille six cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des loyers et charges échus de juillet 2022 à 2023 ;

DEBOUTE l’EPIC OPH du département de l’Hérault du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à l’EPIC OPH du département de l’Hérault, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,