TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du : 22 Mai 2026

N° RG 26/00054 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E35NY

N° Minute : 26/364

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.A.R.L. ZERDA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Monsieur [J] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 28 Avril 2026 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SARL ZERDA), en date du 20 janvier 2026, de Monsieur [O] [Q], afin de le voir condamner à lui payer une somme provisionnelle de 14.736,00 € au titre des travaux de réfection de la climatisation du commerce sis [Adresse 3] à BEZIERS (34500), en outre de voir condamner ce dernier au paiement du coût des travaux postérieurs, encore de voir condamner Monsieur [O] [Q] à lui payer une somme provisionnelle de 3.000,00 € au titre de la surconsommation en électricité, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu les audiences du 24 février 2026 et du 24 mars 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur [O] [Q], qui souhaite faire constater la résolution du bail conclu avec la SARL ZERDA, par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers et charges, obtenir son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au quadruple du montant actuel des loyers charges comprises et une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, enfin de débouter la SARL ZERDA de toutes ses demandes,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SARL ZERDA, qui sollicite la condamnation de Monsieur [O] [Q] à lui payer une somme provisionnelle de 19.056,00 €, en outre et à titre principal, de débouter ce dernier de sa demande en résiliation du bail commercial, à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande résiliation du bail, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer à la SARL ZERDA un délai de paiement de trois mois pour s’acquitter de sa dette locative, enfin de débouter Monsieur [O] [Q] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Vu l’audience du 28 avril 2026, lors de laquelle l’ensemble des demandes des parties ont été reprises oralement,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande en résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Par acte notarié du 6 mai 2003, la SARL ZERDA a pris à bail des locaux commerciaux situés aux [Adresse 4] et [Adresse 5] auprès des consorts [E] et de la société ORION.

Par acte notarié du 17 septembre 2018, lesdits locaux ont été cédés par les consorts [E] et la société ORION à Monsieur [O] [Q].

Le 23 janvier 2024, Monsieur [O] [Q] a fait délivrer à la SARL ZERDA un commandement de payer la somme de 3.721,46 euros, correspondant au loyer de décembre 2023 pour la somme de 2.954,46 euros et à la provision sur taxe foncière d’un montant de 767 euros.

Selon acte introductif d’instance signifié le 07 mars 2024, la SARL ZERDA a fait assigner Monsieur [O] [Q], afin de voir prononcer la nullité du commandement de payer.

Suivant jugement en date du 1er septembre 2025, signifié le 17 septembre 2025, la SARL ZERDA a notamment été débouté de cette demande. Le 09 octobre 2025, la SARL ZERDA a interjeté appel. Le 13 mars 2026, la chambre commerciale de la Cour d’Appel de MONTPELLIER a rendu une ordonnance de caducité, de sorte que le jugement rendu le 1er septembre 2025 par le tribunal judiciaire de BEZIERS a autorité de la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [O] [Q] justifie, par les attestations immobilières notariées en date du 17 septembre 2018, par la production du bail commercial en date du 06 mai 2023, du commandement de payer en date du 23 janvier 2024, du jugement rendu le 1er septembre 2025 par le tribunal judiciaire de BEZIERS, signifié le 17 septembre 2025, par l’ordonnance de caducité rendue par la chambre commerciale de la Cour d’Appel de MONTPELLIER le 13 mars 2026 et par le décompte actualisé signifié le 10 novembre 2025, que son locataire reste à lui devoir une somme correspondant à des loyers et charges impayés.

Pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL ZERDA indique que Monsieur [O] [Q] n’a pas sollicité l’acquisition de la clause résolutoire après la procédure au fond sur l’opposition à commandement, car les sommes dues ont été réglées par cette dernière. En outre que Monsieur [O] [Q] ne produit aucun élément objectif, comme un décompte actualisé pour justifier que les sommes visées dans le commandement de payées sont dues. Enfin la SARL ZERDA, indique qu’elle est désormais créancière de son bailleur et que si une somme est due, elle doit faire l’objet d’une compensation.

Il ressort du jugement rendu le 1er septembre 2025, qui a autorité de la chose jugée, que le SARL ZERDA ne peut valablement invoquer l’existence de l’avis à tiers détenteur pour s’affranchir du règlement du loyer et de la provision sur taxe foncière du mois de décembre 2023. En ce sens, il a été jugé que Monsieur [O] [Q] était fondé à faire délivrer le commandement de payer le 23 janvier 2024. Dès lors, s’il est démontré qu’un virement a été effectué par la SARL ZERDA le 25 janvier 2024, afin de régler le loyer du mois de décembre 2023, il convient de constater que le délai d’un mois visé au commandement de payer était échu. En outre aucun élément ne fait obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire, plusieurs mois après le terme fixé par le commandement de payer. Enfin, il apparait que Monsieur [O] [Q] a fait signifier à la SARL ZERDA un décompte actualisé le 10 novembre 2025, fixant la dette locative à la somme de 10.772,16 €. Enfin à considérer que le SARL ZERDA est désormais créancier de son bailleur, il n’en demeure pas moins, qu’une dette locative était due après l’échéance du délai d’un mois visé au commandement de payer, de sorte que ce moyen est inopérant pour faire échec à la mise en œuvre de clause résolutoire.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 23 janvier 2024, est demeuré infructueux, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SARL ZERDA de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sous astreinte.

Le maintien dans les lieux de la SARL ZERDA causant un préjudice à Monsieur [O] [Q], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation contractuelle égale au quadruple du montant du loyer actuel, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande de délais

La SARL ZERDA sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement sur une période de trois mois. Monsieur [O] [Q] sollicite le débouté de cette demande.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’articles 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, c’est au preneur qu’il incombe d’apporter la preuve qu’il remplit les conditions légales en démontrant l’existence de difficultés financières momentanées et les efforts accomplis pour réduire sa dette dans l’intervalle.

Le juge se doit d’exercer la faculté qui lui est donnée par la loi en tenant compte à la fois de la situation du débiteur et des besoins du créancier et en recherchant un équilibre raisonnable entre les intérêts en présence.

En l’espèce, il est démontré que le preneur qui fait état de difficultés dans l’exploitation de son activité, a fait un effort sensible pour redresser sa situation financière puisqu’il a repris le règlement de ses loyers. L’importance relative de cette dette, tenant un bail en cours depuis 23 ans, conduit à ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, durant un délai prenant suffisamment en compte l’intérêt des parties tout en subordonnant, selon les modalités figurant au dispositif, ce délai et cette suspension à l’exécution par le débiteur de ses obligations courantes.

S’agissant de la dette locative, il convient de se référer au décompte signifié par le bailleur à la SARL ZERDA le 10 novembre 2025, en tenant compte des dernières décisions de justice intervenues. En ce sens la dette locative peut être fixée de la façon suivante :

Loyer de septembre 2025 : 2.954,46 € ;

Taxe foncière 2024 : 8.931,00 € ;

Taxe foncière 2025 : 8.989,00 € ;

Décompte débiteur frais irrépétibles et dépens : 4.112,22 € ;

Commandement de payer du 12 décembre 2023 : 1.876,94 € ;

Saisie attribution du 14 octobre 2025 : – 16.091,46 €

Soit une dette locative de 10.772,16 €.

Sur la demande provisionnelle

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le Président est, en pareille matière, le Juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire sont suspendus, selon les modalités visées au présent dispositif. Tant que la SARL ZERDA ne s’est pas intégralement acquittée de sa dette locative, il y a lieu de considérer que l’existence de l’obligation demeure sérieusement contestable, en ce que les obligations du bailleur sont conditionnées à la survivance du bail locatif. Ainsi les demandes provisionnelles de la SARL ZERDA apparaissent en l’état prématurées.

En conséquence, les conditions prévues au texte n’étant pas réunies, il n’y aura pas lieu à référé.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ZERDA, qui succombe supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL ZERDA ne permet d’écarter la demande de Monsieur [O] [Q] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Monsieur [O] [Q] et la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 1], sont réunies ;

Condamnons la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [O] [Q] la somme provisionnelle de 10.772,16 € (dix-mille-sept-cent-soixante-douze euros et seize centimes) correspondant aux loyers et charge impayés, déduction faite des sommes qui se compensent ;

Ordonnons la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ;

Subordonnons toutefois cette suspension au respect par la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’obligation qui lui est faite de s’acquitter en deniers ou quittance de la somme de 10.772,16 € (dix-mille-sept-cent-soixante-douze euros et seize centimes) au moyen de trois versements mensuels et égaux de 3.590,72 € (trois-mille-cinq-cent-quatre-vingt-dix euros et soixante-douze centimes) et pour la première fois lors de l’échéance de juin 2026, et ce en sus du terme courant ;

Disons qu’en cas de défaut d’un règlement d’un seul versement :

L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Les poursuites pour son recouvrement pourront aussitôt reprendre ;

La clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité ;

Il pourra être procédé à l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 1], sous le bénéfice d’une astreinte provisoire de 100,00 € (cent euros) par jour de retard à compter d’un mois suivant l’incident de paiement et pendant 60 jours ;

Le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte provisoire ;

Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, condamnons la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à Monsieur [O] [Q] une indemnité d’occupation contractuelle mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, établie forfaitairement sur la base du quadruple du loyer actuel, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice de ses demandes provisionnelles ;

Condamnons la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la société à responsabilité limitée ZERDA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [O] [Q] la somme de 1.500,00 € (mille-cinq-cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,