TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00615 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33DR

MINUTE N°2026/ 152

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

SCPI KYANEOS PIERRE

c/

[V] [H]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Karine SANCHEZ

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

SCPI KYANEOS PIERRE

inscrite au RCS d'[Localité 3] sous le n° 839 154 614,

prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [H]

née le 23 Juillet 1982 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 16 janvier 2023 avec prise d’effet au même jour, la SCPI KYANEOS PIERRE a donné à bail à Mme [H] [V] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 555.00 €, outre 45.00€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI KYANEOS PIERRE, selon acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, a fait signifier à Mme [H] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6999.64 € dont en principal la somme de 6816.30 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCPI KYANEOS PIERRE a assigné Mme [H] [V] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Déclarer que Mme [H] [V] s’est abstenue de respecter le contrat de bail et n’a pas déféré aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— Déclarer régulière l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société KYANEOS PIERRE et Mme [H] [V] ;

— Déclarer Mme [H] [V] occupante sans droit ni titre ;

— Condamner Mme [H] [V] au paiement par provision de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actuel ainsi qualifiée à compter du 19 septembre 2025 date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire trouve à s’appliquer en l’absence de toute diligence de la requise dans le délai fixé ;

— Condamner Mme [H] [V] à payer la somme de 8836.14 € à titre de provision ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [H] [V] des locaux ainsi que de toutes personnes de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— Condamner Mme [H] [V] à payer à la société KYANEOS PIERRE par provision de la somme de 750.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [H] [V] aux entiers dépens de l’instance, à l’exclusion des frais d’huissier d’un montant de 76.08 € correspondant à la délivrance du commandement de payer inclus au sein du dernier décompte de la dette arrêtée au 29 septembre 2025 ;

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi le courrier adressé à Mme [H] [V] lui fixant un rendez-vous pour le 7 novembre 2025 étant revenu avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse ».

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue le conseil de la SCPI KYANEOS PIERRE actualise le montant de la dette locative à la somme de 10003.36 au 5 décembre 2025, précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer et des charges, maintient l’intégralité de ses demandes et dépose.

Mme [H] [V], bien que régulièrement assignée, ne comparaît et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 10 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 22 juillet 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 7 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence l’action diligentée par la SCPI KYANEOS PIERRE apparaît donc recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2023 avec prise d’effet au même jour, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer visant cette clause est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2025 à Mme [H] [V] pour la somme de 6999.64 € dont en principal la somme de 6816.30 € au titre des arriérés locatifs.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [H] [V] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [H] [V] sera enfin condamnée, par provision, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 647.92 €, charges comprises et selon décompte produit au litige, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCPI KYANEOS PIERRE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCPI KYANEOS PIERRE produit à l’instance un décompte démontrant que Mme [H] [V] reste lui devoir la somme de 10003.36 € à la date du 5 décembre 2025.

Mme [H] [V], non comparante ni représentée, n’apporte de ce fait aucune contestation tant sur le principe que sur le montant de cette dette locative.

En conséquence, Mme [H] [V] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 10003.36 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [V], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence Mme [H] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2023 avec prise d’effet au même jour entre d’une part la SCPI KYANEOS PIERRE et d’autre part Mme [H] [V] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 septembre 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Mme [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCPI KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [H] [V] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 647.92 € (six cent quarante sept euros et quatre-vingt-douze centimes) charges comprises ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [H] [V] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 10003.36 € (dix mille trois euros et trente six centimes) arrêtée à la date du 5 décembre 2025 au titre des arriérés locatifs  ;

CONDAMNONS Mme [H] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [H] [V] ;

CONDAMNONS Mme [H] [V] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière , Le juge des référés,