TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

Ordonnance du : 03 Avril 2026

N° RG 25/00808 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34P6

N° Minute : 26/247

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. SIFD prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 2]

Appartement n° 1

[Localité 2]

Monsieur [X] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [W] [I]

[Adresse 2] Appartement n° 8

[Localité 2]

Monsieur [K] [S]

[Adresse 2] Appartement n° 4

[Localité 2]

Madame [Y] [M] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eric GUILHABERT, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [V] [A] [E] [H]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric GUILHABERT, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [B] [O] [Q] [H]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric GUILHABERT, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [U] [N]

[Adresse 2]

Appartement n° 12

[Localité 2]

Madame [G] [D]

[Adresse 2]

Appartement n° 3

[Localité 2]

Monsieur [P] [T]

[Adresse 2]

Appartement n° 5

[Localité 2]

Monsieur [F] [C]

[Adresse 2]

Appartement n° 7

[Localité 2]

Monsieur [R] [GS]

[Adresse 2]

Appartement n° 10

[Localité 2]

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 17 Mars 2026 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de la société civile immobilière SIFD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI SIFD), en date des 25 et 27 novembre 2025, 11 et 15 décembre 2025, de :

1. Madame [Y] [S],

2. Madame [KB] [H],

3. Monsieur [B] [H],

4. Madame [U] [N],

5. Madame [G] [D],

6. Monsieur [P] [T],

7. Monsieur [F] [C],

8. Monsieur [R] [GS],

9. Monsieur [Z] [L],

10. Monsieur [X] [J],

11. Monsieur [W] [I],

12. Monsieur [K] [S],

tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant son ensemble immobilier, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, outre à voir ordonner aux locataires de permettre l’accès permettant de procéder aux travaux,

Vu les audiences du 13 janvier 2026 et du 17 février 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu l’absence de comparution de Madame [G] [D] et Monsieur [R] [GS], régulièrement assignés et avisés de l’audience par remise de l’acte à personne,

Vu l’absence de comparution de Madame [U] [N], Monsieur [P] [T], Monsieur [Z] [L], Monsieur [X] [J], Monsieur [W] [I] et Monsieur [K] [S], régulièrement assignés et avisés de l’audience par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice,

Vu l’absence de comparution de Monsieur [F] [C], régulièrement assigné et avisé de l’audience selon procès-verbal de recherches infructueuses,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [Y] [S], Madame [KB] [H] et Monsieur [B] [H], qui ont souhaité voir débouter la SCI SIFD de l’intégralité de ses demandes et la voir condamner, à titre reconventionnel, au paiement de la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI SIFD, qui a maintenu l’intégralité de ses demandes,

Vu l’audience du 17 mars 2026 lors de laquelle la SCI SIFD a repris oralement ses demandes en indiquant que 3 lots sont dans un état d’insalubrité et lors de laquelle Madame [Y] [S], Madame [KB] [H] et Monsieur [B] [H] ont réitéré oralement leurs demandes en faisant valoir qu’il s’agit d’un défaut d’entretien du nouveau propriétaire, que les tractations avant la vente ont duré 8 mois et que la demanderesse n’est pas profane,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, la SCI SIFD expose avoir acquis, le 11 juin 2025, dix lots de copropriété à usage d’habitation au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2] auprès de Madame [Y] [S], Madame [KB] [H] et Monsieur [B] [H], moyennant la somme de 650.000,00 €. Elle indique que ces lots sont loués en location meublée à Madame [U] [N], Madame [G] [D], Monsieur [P] [T], Monsieur [F] [C], Monsieur [R] [GS], Monsieur [Z] [L], Monsieur [X] [J], Monsieur [W] [I] et Monsieur [K] [S]. Elle indique cependant que les locataires se sont plaints de la présence de punaises de lit immédiatement après la vente.

Ces allégations sont corroborées par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 5 août 2025 relevant la présence de punaises de lit, de blattes et de traces de cafards.

Pour faire échec à la mesure d’expertise, Madame [Y] [S], Madame [KB] [H] et Monsieur [B] [H] soutiennent qu’il n’est pas démontré que la présence de punaises de lit est antérieure à la vente et qu’il existe une infestation, outre que les attestations produites sont mensongères.

Néanmoins, il ressort du procès-verbal de constat en date du 5 août 2025 que la présence de nuisibles a été constatée par un commissaire de justice, de sorte que les parties défenderesses n’apportent aucun élément de nature à contester utilement les dires de l’officier ministériel. En outre, il ressort des éléments versés aux débats que les attestations des locataires et gestionnaires se contredisent sur la présence de punaises de lit, ce qui justifie d’autant plus l’organisation d’une mesure d’expertise. Par ailleurs, il n’est pas contesté que la prolifération des punaises de lit est rapide, de sorte que la présence d’un petit nombre laisse envisager l’existence d’une infestation. Enfin, l’origine de la présence des nuisibles et leur date d’apparition sont, avant toute opération d’expertise, indéterminées, justifiant la nécessité d’ordonner une mesure d’instruction.

Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une mesure d’instruction, la demanderesse supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Madame [AQ] [QJ], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de Montpellier, demeurant en cette qualité [Adresse 6] [Localité 6], Port. : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 1],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

Visiter les lieux situés à [Localité 2], [Adresse 2], après y avoir convoqué les parties,

Se faire communiquer tous documents utiles, dresser un bordereau des documents communiqués,

Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

Analyser les désordres et les vices dénoncés par le requérant dans l’assignation ainsi que dans les pièces qui y sont annexées,

En rechercher l’origine et les causes,

Indiquer leur nature, leur date d’apparition et leur importance,

Dire si les désordres affectent l’usage attendu du bien,

Rechercher la date d’apparition des désordres,

Indiquer si les vices étaient apparents lors de l’acquisition,

Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices,

Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente et s’ils étaient apparents,

Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur,

Décrire les travaux propres à remédier aux désordres, en prévoir la durée et en chiffrer le coût, si possible à l’aide de chiffrages communiqués par les parties,

Dire si les logements sont conformes aux critères de décence,

Dire si des travaux peuvent être entrepris pour remédier à une éventuelle insalubrité irrémédiable, en chiffrer le coût,

Si les travaux ne peuvent pas être entrepris pour remédier à une éventuelle insalubrité irrémédiable, évaluer le préjudice,

Prescrire, en tant que besoin, les mesures conservatoires pouvant s’avérer nécessaires,

Fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités,

Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

Donner son avis sur la moins-value causée aux appartements,

Rédiger une conclusion qui reprendra poste par poste le résultat des investigations,

Plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,

S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra notamment comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection,

Plus généralement, donner tout élément permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de résoudre le litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société civile immobilière SIFD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de BEZIERS avant le 4 mai 2026 inclus ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 2 octobre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

Condamnons la société civile immobilière SIFD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,