TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00503 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZGC

MINUTE N°2026/ 40

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

S.C.I. BSGM

c/

[V] [G]

Monsieur [W] [H]

Copie délivrée à

Madame [V] [G]

Monsieur [W] [H]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. BSGM

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. BSGM

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 819 605 189

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M [M]

DÉFENDEURS :

Madame [V] [G]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [W] [H]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er septembre 2017, la SCI BSGM a donné à bail à Mme [V] [G] et M. [W] [H] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à BASSAN (34290), pour un loyer initial mensuel de 750,00 €, outre 30,00 € de provision sur charges.

Par courrier recommandé en date du 14 mai 2025, Mme [V] [G] a donné congé des lieux loués à la SCI BGSM.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BSGM, selon acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, a fait signifier à M. [W] [H] un commandement de payer et de justifier d’une assurane locative, visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 3.260,00 €. Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, un commandement de payer les loyers pour le même montant était signifié à Mme [V] [G] par acte de commissaire de justice.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI BSGM a fait assigner Mme [V] [G] et M. [W] [H] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de :

*constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de M. [W] [H], et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel et solidairement Mme [V] [G] et M. [W] [H] au paiement de la somme de 4.890,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés au mois d’août 2025 inclus, outre la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

*condamner M. [W] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

A l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI BSGM, représentée par M. [L] [M], maintient l’intégralité de ses demandes, s’en référant à son assignation, et actualise la dette due à hauteur de 7.335,00 € en précisant avoir reçu un versement de 2445,00 € de la part de Mme [V] [G] à déduire, soit la somme de 4890,00 € arrêtée au 18 novembre 2025.

Comparante à l’audience, Mme [V] [G] ne conteste pas le principe de la dette, confirme avoir réglé à la SCI BSGM la somme de 2445,00 € représentant la moitié des loyers dus sur une période de six mois, soir jusqu’au mois de novembre 2025, correspondant au délais du préavis à compter de son congé.

Également comparant, M. [W] [H] ne conteste pas le montant de la dette et confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers depuis l’assignation. Il sollicite un délai de trois mois afin de pouvoir la régulariser et se maintenir dans les lieux loués.

Les locataires ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social été financier n’a pu être établi avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 8 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BSGM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 45 septembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI BSGM apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet au 1er septembre 2017, contient une clause résolutoire (page 7) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2025 à M. [W] [H] pour la somme en principal de 3.260,00 €. Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2025.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de M. [W] [H]:

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [W] [H] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [W] [H] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI BSGM de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En application de l’article 15, lorsqu’il émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

L’article 8-1 VI de cette loi précise que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il est constant que Mme [V] [G] a régulièrement délivré congé par courrier recommandé reçu le 21 mai 2025, et qu’une clause de solidarité entre les locataires figure en page 7 du contrat de bail concernant l’exécution des obligations résultant du contrat de bail.

Mme [V] [G] est donc redevable des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail et au plus tard jusqu’au mois de février 2026 inclus tenant les délais légaux susvisés. Or, la date de résiliation du bail est fixée au 25 août 2025, de sorte que la solidarité de la colocataire sortante prend donc fin à cette date puisqu’elle n’a pas lieu de s’appliquer aux sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation qui ne sauraient être assimilées aux obligations résultant du contrat.

La SCI BSGM produit un décompte actualisé à l’audience démontrant que leur est dû un arriéré locatif d’un montant de 4.890,00 € à la date du 18 novembre 2025., tenant compte de la somme de 2.445,00 versée le 2 octobre 2025 par Mme [V] [G],

En conséquence, Mme [V] [G] et M. [W] [H] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.445,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés échus à la date de résiliation du bail (mensualité d’août 2025 inclus), les mensualités de septembre, octobre et novembre 2025 ayant été déduites s’agissant d’indemnités d’occupation échues au paiement desquelles seul M. [W] [H] sera condamné, soit la somme de 2.445,00 €.

5°) Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, force est de constater que M. [W] [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

6°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, tenant compte des circonstances exposées précédemment, et notamment du règlement de 2.445,00 € effectué par Mme [V] [G] avant l’audience, seul M. [W] [H] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne s’oppose pas en l’espèce à ce que M. [W] [H] soit condamné au paiement de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 1er septembre 2017, entre la SCI BSGM, d’une part, et Mme [V] [G] et M. [W] [H], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à BASSAN (34290), sont réunies à la date du 25 août 2025 ;

CONSTATONS le départ effectif du logement de Mme [V] [G] et la validité de son congé délivré par courrier recommandé reçu par la SCI BSGM le 21 mai 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BSGM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, M. [W] [H] à payer à la SCI BSGM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, M. [W] [H] à payer à la SCI BSGM la somme de 2.445,00 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation échues à la date du 18 novembre 2025 (mensualité du mois de novembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Mme [V] [G] et M. [W] [H] à verser à la SCI BSGM la somme de 2.445,00 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés échus à la date de résiliation du bail (mensualité du mois d’août 2025 incluse) ;

DEBOUTONS la SCI BSGM du surplus de ses demandes, plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS M. [W] [H] de de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS M. [W] [H] à verser à la SCI BSGM la somme de 150,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI BSGM de sa demande à l’égard de Mme [V] [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,