TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2026/133

AFFAIRE : N° RG 25/00520 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32BB

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Février 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

née le 27 Novembre 2000 à [Localité 2] (BENIN)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de Mme [S], auditrice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 décembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 01er février 2024, la société civile immobilière France Patrimoine a donné à bail à Madame [Y] [K] un local d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 325 euros outre 50 euros de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [Y] [K] auprès de la société civile immobilière France Patrimoine par acte du 01er février 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025 a fait signifier à Madame [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1500 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [Y] [K] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ; condamner Madame [Y] [K] au paiement de la somme de 3000 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 février 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 05 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES dépose son dossier et maintient l’intégralité de ses demandes. Elle déclare ne pas s’opposer à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire compte-tenu du paiement des loyers.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Y] [K] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. La locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [Y] [K]. Ladite caution a ainsi réglé à la bailleresse le montant de 3000 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 21 mai 2025.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre la locataire.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 12 août 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 01er février 2024 contient une clause résolutoire (VIII) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [Y] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1500 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 11 juillet 2025 que la locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de six semaines, soit à la date du 26 mars 2025 à minuit.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mars 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des décomptes produits à l’audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Toutefois, aucun élément permettant de connaitre la situation financière actualisée de la locataire n’est parvenu au tribunal. Aucune pièce versée au dossier permet de connaitre la capacité de remboursement de Madame [Y] [K].

Eu égard à l’absence d’opposition de la demanderesse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la demanderesse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juillet 2025, Madame [Y] [K] lui devait la somme de 3000 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [Y] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 février 2025 sur la somme de 1500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [Y] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 375 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars à 0heures, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [K], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 11 février 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière France Patrimoine ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 01er février 2024 entre la société civile immobilière France Patrimoine et Madame [Y] [K], concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (34), est résilié depuis le 26 mars 2025 à minuit ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur la somme de 1500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Y] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 125 euros (cent vingt-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [Y] [K] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 mars 2025 à minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [Y] [K] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection