TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/254

AFFAIRE : N° RG 24/01485 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3K2Q

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FALORA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 484 446 380

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par : M^e Sandra CORDERO, avocat postulant au barreau de BEZIERS assistée de M^e Christophe LALLIER avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (S.D.C.) [Etablissement 1] ayant son siège social [Adresse 2], representé par son syndic en exercice la société LOGESYC immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 328 109 590 dont le siège social [Adresse 3]

S.A. LOGESYC

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le

Tous deux représentés par : Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (SCI) FALORA est propriétaire de deux villas, les [Etablissement 1] n°3 et 4, dans la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 4].

Les époux [R], associés de la SCI FALORA, ont la jouissance des deux villas.

La résidence « [Etablissement 1] » est organisée en copropriété, dotée d’un règlement de copropriété et d’un syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la Société Anonyme (SA) LOGESYC.

Depuis le printemps 2021, la SCI FALORA est en conflit avec la SCI [Localité 2], propriétaire du [Etablissement 1] n° 5, qui utilise sa villa pour l’exploitation d’un bar-restauration-discothèque. Elle se prévaut d’un exercice en totale méconnaissance du règlement de copropriété qui engendre des nuisances considérables pour les voisins du [Etablissement 1] 5, dont les époux [R].

Le conseil de la SCI FALORA a donc adressé à la SCI [Localité 2], une lettre de mise en demeure en date du 03 juin 2021, en lui exposant le caractère manifestement illicite de l’activité. Il était notamment demandé à la SCI [Localité 2] de confirmer, sous huitaine, que [Etablissement 1] n°5 ne serait pas utilisé, à l’effet d’y exploiter une activité de bar-restaurant-discothèque. Cette mise en demeure est restée vaine.

Des procès-verbaux de constat d’huissier ont été dressés les 8 et 28 août 2021.

En parallèle, par courrier recommandé du 18 novembre 2021, la SCI FALORA, à travers son conseil, a adressé au syndic, la SA LOGESYC, lui rappelant son obligation de faire respecter le règlement de copropriété et de faire cesser cette activité nuisible et contraire au règlement de copropriété, en vain.

Par acte du 24 mars 2023, la SCI FALORA a donc assigné la SCI [Localité 2] et la société LOGESYC devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, afin d’obtenir la cession des troubles sonores et l’indemnisation des préjudices subis.

Par la suite, la SCI FALORA a été convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires, du 7 avril 2023.

La SCI FALORA conteste la résolution n°18 portant sur l’organisation de la copropriété dans le cadre de l’exercice à venir qui était présentée sans vote. Elle affirme notamment que les copropriétaires se sont prononcés sur la violation du règlement de copropriété en votant en faveur de l’inaction du syndic, à l’encontre des propriétaires contrevenants.

Parallèlement, la SCI [Localité 2] a fait réaliser des travaux d’extension et d’aménagement du toit-terrasse.

Dans ce cadre, elle a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024 l’autorisation de faire réaliser lesdits travaux en justifiant d’une déclaration préalable en date du 29 janvier 2024.

Néanmoins, la SCI FALORA affirme que la SCI [Localité 2] s’est abstenue de produire l’arrêté d’opposition à déclaration de travaux du 14 février 2024 et conteste donc le vote des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024.

***

Par acte du 07 juin 2024, la SCI FALORA a assigné le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Annuler la résolution n°13 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] », le 05 avril 2024,Annuler la résolution n°14 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] », le 05 avril 2024,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à lui payer la somme de 6.000 euros, sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sandra CORDERO, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,Dire qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. Par conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 18 25 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de :

Débouter la SCI FALORA de toutes leurs demandes, tant au titre de l’annulation des résolutions 13 et 14 de l’assemblée du 5 avril 2024 que de toutes demandes accessoires, y compris l’exonération des charges de copropriété afférente aux frais engagés par le syndicat pour la présente instance, Enjoindre la SCI FALORA à mettre en cause le bénéficiaire des travaux, la SCI [Localité 2],Ecarter le bénéfice de l’exécution provisoire, Condamner la SCI FALORA à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2026, la clôture a été fixée au 23 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024

Aux termes de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 ».

En l’espèce, la SCI FALORA fait valoir en premier lieu que la résolution n°13 aurait été adoptée par fraude, ou a minima, par tromperie.

La résolution n°13 a pour objet une « décision à prendre quant à la demande de travaux de la SCI [Localité 2] par MME [P] [C] ». Le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 avril 2024 stipule que « la SCI [Localité 2] a déposé une demande de travaux auprès du service de l’urbanisme (dossier joint au corps de la convocation), si ce servi ce émet un avis favorable à ce projet, il sera tout de même inscrit sur le document accordant ces travaux : « sous réserve de l’accord de l’assemblée générale », il est donc impératif que l’ensemble des copropriétaires se positionne sur ce projet par le biais d’un vote.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance du projet de la SCI [Localité 2] représentée par MME [P] [C] [Etablissement 1] 5, à savoir :

« fermer mon patio par un plancher bois à la place d’une bâche qu’il y avait à l’initiale, et de changer mes panneaux brise vue initialement en PVC par des brise vue bois. La structure en fer forgé déjà existante sera de ce fait remonter ».

Décide d’autoriser lesdits travaux, sous réserve pour les copropriétaires de :

se conformer à la règlementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises.Lors de la réunion MME [C], représentant la SCI [Localité 2], remet au syndic et à l’ensemble des copropriétaires la demande préalable de travaux déposée en Mairie ainsi que l’accord du service de l’urbanisme.

A la lecture des plans, une question a été soulevée lors de l’assemblée générale, le syndic cite la demande des copropriétaires présents :

« y-a-il », dans ce dossier, un escalier extérieur donnant sur une quelconque partie commune ? »

A cette question, les présents et représentés ont été unanimes et précisent que la SCI [Localité 2] ne pourra, en aucun cas, mettre en place un escalier extérieur à son lot.

Le document complet accordé par l’urbanisme est joint au procès-verbal.

faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à leurs frais.souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au Syndicat des copropriétaires, et à l’ouvrage,se conformer aux dispositions du règlement de copropriété et ou aux décisions d’assemblée générale. A ce titre, il est rappelé à la SCI [Localité 2], que le 04/05/2016, à 09h30, s’est tenue une assemblée générale lors de laquelle, 21ème résolution, une autorisation de transformation des toitures terrasses inaccessibles en terrasses accessibles privatives a été donnée sous réserve, pour des raisons de sécurité, de poser des garde-corps à l’identique de ceux existants, à savoir vitrés et barreaudés ».

La résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La SCI [Localité 2] a produit un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de travaux du 04 avril 2024 de la mairie d'[Localité 3] se référant à des travaux sur le toit terrasse consistant en l’aménagement de brise vue et de leur structure en bois pour leur maintien à cause de la prise au vent.

La SCI FALORA se prévaut du fait que ledit arrêté de non-opposition ne concerne pas la totalité des travaux réalisés. Pour ce faire, elle justifie d’une première demande déposée le 29 janvier 2024 ayant donné lieu à la demande de mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale, relative à une pose de brise vue ainsi qu’une structure en bois, la pose d’un abri de jardin et la fermeture avec un plancher bois porteur à la place du patio existant ; ayant fait l’objet d’un arrêté d’opposition de la part de la commune d'[Localité 3] le 14 février 2024 pour non conformités aux règles du plan local d’urbanisme.

Néanmoins, il convient de relever qu’il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, d’apprécier la légalité des règles administratives en ce qu’il doit uniquement apprécier la situation des travaux au regard des dispositions du règlement applicable. Dans le même sens, en application de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, ne peut apprécier l’utilité ou l’opportunité d’une demande de mise à l’ordre du jour.

En tout état de cause, la résolution contestée fait état de l’ensemble des éléments mis à la disposition du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC. En effet, il est précisé que la résolution ne peut être adoptée que sous réserve d’un avis favorable des services d’urbanisme. Il est indiqué et non contesté que les documents transmis ont été consultés en assemblée et rendus accessibles aux absents, dont le dossier déposé auprès des services d’urbanisme, des photographies ayant également été fournies.

Dans ces conditions, il est établi que le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, a transmis l’ensemble des informations mis à sa disposition de sorte à éclairer les copropriétaires dans le cadre de leur vote.

Aucune nullité ne peut donc être prononcée de ce chef.

En second lieu, la SCI FALORA se prévaut d’une absence de respect du règlement de copropriété et de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 mai 2016.

Sur ce point, il convient de souligner que le règlement de copropriété stipule :

« 5°/- MODIFICATIONS INTERIEURES TRAVAUX

Chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais, la disposition intérieure de ses biens, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité et, s’il y a lieu, de l’obtention des autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs.

Il devra, s’il y a lieu, faire exécuter ces travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte et ou du maître d’œuvre dont les honoraires seront à sa charge.

Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment ; il sera responsable de tous affaissements et dégradations et autres conséquences qui se produiraient du fait de ces travaux, tant à l’égard de la copropriété qu’à l’égard, s’il y a lieu, du constructeur du bâtiment.

Tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de L’ENSEMBLE IMMOBILIER devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1, et éventuellement celle de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble ».

La résolution n°21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 04 mai 2016 stipule que les toitures-terrasses inaccessibles peuvent être transformées en terrasses accessibles privatives en respectant les conditions suivantes :

se conformer à la règlementation en vigueur et donc aux règles du code de l’urbanisme et du plan local d’urbanisme ; faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte et en justifier ; poser des garde-corps à l’identique des garde-corps existants, vitrés et baraudés. Il était précisé que la transformation des toitures-terrasses inaccessibles n’était possible qu’à usage privatif. A défaut, il était indiqué que pour tout autre projet, « un cahier des charges devra impérativement être créé et validé par le conseil syndical, le syndic et l’assemblée générale, et ce, avant toute construction, en complément de la déclaration préalable de travaux dûment enregistrée par la mairie ».

Or, la résolution n°13 ne se réfère à aucun justificatif relatif au suivi des travaux par un architecte.

Aussi, les brises-vue en bois de plus de 2 mètres de hauteur, dont les poteaux sont ancrés dans le bâtiment, ne sont pas identiques à l’existant.

En outre, il n’est justifié d’aucun cahier des charges alors même qu’il résulte des procès-verbaux de constat des 8 et 28 août 2021, 08 décembre 2023 et 04 juin 2024 que le toit-terrasse litigieux n’est pas à usage privatif.

Enfin, il est fait état, au titre des travaux réalisés, d’un plancher bois porteur. Ce dernier s’ancre nécessairement sur la toiture-terrasse, partie commune, et fait donc corps avec la structure porteuse de l’immeuble, de sorte que la majorité de l’article 26 était requise en application du règlement de copropriété précité.

Dès lors, la nullité est encourue de ce chef, sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les autres prétentions.

En conséquence, il conviendra d’ordonner la nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024.

Sur la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024 que la résolution n°14 n’a donné lieu à aucun vote et a été considérée comme nulle et non avenue en ce qu’elle était afférente à l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI [Localité 2] en cas de refus de la résolution n°13.

Dès lors, en l’absence de décision, aucune nullité ne peut être encourue.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande de nullité de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens avec distraction au profit de Maître Sandra CORDERO, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.700 euros à la SCI FALORA au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exonération des dépens, frais et honoraires

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il sera dit que la SCI FALORA est exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ANNULE la résolution n°13 de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024,

DEBOUTE la SCI FALORA de sa demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 avril 2024,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, à supporter la charge des entiers dépens avec distraction au profit de Maître Sandra CORDERO,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, à verser 1.700 euros à la SCI FALORA au titre des frais irrépétibles,

DIT que la SCI FALORA est exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à M^e Sandra CORDERO, Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER