TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00605 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E324Q

MINUTE N°2026/ 208

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

S.A. CITE JARDINS

c/

[X] [D]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître [K] [N]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. CITE JARDINS

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 600 800 825

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP MARGUERIT – BAYSSET – RUFFIE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 23 juillet 2024, avec prise d’effet au même jour, la SA CITE JARDINS, a donné à bail à M. [D] [X], un local à usage d’habitation meublé au sein d’une « résidence jeune » sis [Adresse 6], consenti pour une durée de douze mois courant jusqu’au 22 juillet 2025, non tacitement renouvelable, moyennant un loyer mensuel initial de 276.97 €, en ce compris les forfaits mobilier, étudiant et une provision entretien multi-services.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 mai 2025, la SA CITE JARDINS a rappelé à M. [D] [X] que le contrat de bail consenti arrivait à terme le 22 juillet 2025, l’a informé qu’elle ne consentirait pas à son renouvellement en raison du défaut de paiement des loyers caractérisant un manquement de sa part dans son exécution , l’a invité à libérer le logement à son terme ainsi qu’à prendre attache avec le service concerné pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, notifié par voie électronique avec accusé de réception à la préfecture de l’Hérault le 23 octobre 2025, la SA CITE JARDINS a assigné M. [D] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que M. [D] [X] ne dispose d’aucun titre d’occupation en raison de l’arrivée à terme du contrat de location ;

— Constater que M. [D] [X] ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de M. [D] [X] et celle de tous occupants de son chef du logement meublé de type 1 sis [Adresse 7] ;

— Dire que la SCI CITE JARDIN pourra si nécessaire, se faire assister du concours de la Force Publique et d’un serrurier ;

— Condamner provisionnellement M. [D] [X] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective du logement, outre le paiement de 2182.87 € au titre de la dette locative arrêtée au 6 octobre 2025, quittancement d’octobre non compris, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner M. [D] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500.00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

A l’appui de ses demandes la SA CITE JARDINS indique que la location consentie à M. [D] [X] entre dans le cadre des dispositions de l’article L353-22 du code la construction et de l’habitation qui stipule que les jeunes de moins de trente ans occupant un logement à ce titre ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux et que le contrat de location est d’une durée maximale d’un an, renouvelable dès lors que l’occupant continue de remplir les conditions d’accès à ce logement.

La SA CITE JARDINS produit à l’instance le contrat de bail en date du 23 juillet 2024 stipulant la fin de la location le 22 juillet 2025, le courrier recommandé informant le locataire de son intention de ne pas renouveler le bail et lui rappelant sa date d’expiration conformément aux termes contractuels.

À l’audience du 3 février 2026 le conseil de la SA CITE JARDINS actualise la dette à la somme de 2755.96 € au 31 janvier 2026, maintient l’ensemble de ses prétentions et dépose.

M. [D] [X], bien que régulièrement assigné, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable

Sur la demande de constat de l’occupation sans droit ni titre du logement

L’article 1103 du code civil stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

L’article L353-22 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 et d’une autorisation spécifique permettant de réserver tout ou partie des logements d’un programme à des jeunes de moins de trente ans, mentionnés aux cinquième et septième alinéas du III de l’article L. 441-2. Les jeunes de moins de trente ans, occupant les logements à ce titre, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location est d’une durée maximale d’un an, renouvelable dès lors que l’occupant continue de remplir les conditions d’accès à ce logement ».

En l’espèce il ressort des éléments du litige que le contrat de location en date du 23 juillet 2024 avec prise d’effet au même jour, concernant un logement meublé stipule expressément que « la présente location est consentie pour une période allant du 23 juillet 2024 au 22 juillet 2025.

Il est précisé que ce contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à un mois, ne pourra avoir une durée supérieure à 12 mois à compter de la date de prise d’effet du bail et qu’il ne pourra être renouvelé que sous réserve que le locataire continue de remplir les conditions d’accès au logement conformément à l’article L353-22 précédemment cité.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie qu’elle a informé le 16 mai 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, M. [D] [X] que le contrat de bail consenti arrivait à terme le 22 juillet 2025, lui a indiqué son intention de ne pas le renouveler en raison du manquement à son exécution à savoir le défaut de paiement des loyers, l’a invité à libérer les lieux au terme contractuel et à prendre attache avec le service concerné pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.

M. [D] [X], non comparant ni représenté, ne formule de facto aucune observation.

En conséquence, Il y a lieu de constater l’occupation sans droit ni titre par M. [D] [X] à compter du 23 juillet 2025 de l’appartement sis [Adresse 6].

Sur la demande d’expulsion

L’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que « sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L 412-1 quant à lui dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

L’article L 412-6 précise que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Il ressort des éléments versés à l’instance que M. [D] [X] a été informé par courrier en date du 16 mai 2025 (pièce n°3 demandeur) que le contrat de bail consenti pour une durée de douze mois arrivait à terme le 22 juillet 2025 et que le bailleur ne le renouvellerait en raison d’un manquement de sa part dans son exécution concernant le paiement du loyer conformément à la clause contenue relative au congé donné par le bailleur.

Dès lors il y a lieu d’ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et au besoin d’un serrurier, de M. [D] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 6] afin de faire cesser un trouble manifestement illicite que constitue cette occupation en ne permettant pas au bailleur d’attribuer ce bien à usage d’habitation à des bénéficiaires remplissant les conditions.

En revanche il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement des arriérés locatifs

Le paiement des loyers et charges expressément prévu aux termes convenus dans les contrats de location est une obligation essentielle du locataire.

La SA CITE JARDINS produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que M. [D] [X] reste lui devoir la somme de 2755.96 € au 31 janvier 2026 au titre des arriérés locatifs selon décompte vesré à l’instance.

M. [D] [X], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M. [D] [X] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2755.96 €.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [D] [X], occupant sans droit ni titre à compter du terme du contrat de bail consenti, sera également condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer conventionnel majoré des charges à compter du 23 juillet 2025, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 282.42 € selon décompte produit. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SA CITE JARDINS de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [X], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance hormis le commandement de payer non versé au litige.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité en l’espèce, ne commande pas en l’absence de comparution ou de représentation de M. [D] [X], que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M. [D] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

En conséquence l’exécution provisoire sera ordonnées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

DECLARONS M. [D] [X] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] à compter du 23 juillet 2025 date d’expiration du bail de location ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [D] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux lui appartenant, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur, la SA CITE JARDINS ;

CONDAMNONS M. [D] [X] à payer à titre provisionnel à la SA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 282.42 € (deux cent quatre-vingt-deux euros et quarante deux centimes) en ce compris les accessoires selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [D] [X] à verser à la SA CITE JARDINS la somme de 2755.96 € (deux mille sept cent cinquante cinq euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M. [D] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SA CITE JARDIN de sa demande au titre du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [D] [X] ;

CONDAMNONS M. [D] [X] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière Le Juge des référés