TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00504 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZHD

MINUTE N°2026/ 126

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

S.A. SFHE,

c/

[Q] [D] [M]

Copie délivrée à

Maître Axelle MONTPELLIER

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Emmanuelle CARRETERO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. SFHE

inscrite au RCS sous le n° 642 016 703

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [D] [M]

née le 29 Octobre 1968 en POLOGNE

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 26 novembre 2025)

Représentée par Maître Axelle MONTPELLIER de la SARL LK AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats, le premier en date 27 janvier 2025 avec prise d’effet au 29 janvier 2025 et le second en date 13 février 2025 avec effet rétroactif au 11 février 2025, LA SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (ci-après dénommée LA SA SFHE) a donné à bail à Mme [M] [Q] respectivement un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] « [Adresse 7] pour un loyer mensuel initial de 560.02 € outre 124.56 € pour provision sur charges communes, 45.10 € pour provision sur l’eau froide, 66.44 € pour provision sur l’eau chaude et 51.90 € pour provision sur le chauffage ainsi qu’un parking sous terrain au 1er sous-sol sis à la même adresse pour un loyer mensuel de 21.13 € et 0.78 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA SFHE, selon acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025 a fait signifier à Mme [M] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personne, pour un montant de 1565.79 € dont en principal la somme de 1404.62 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SA SFHE a assigné Mme [M] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Mme [M] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique ;

— Dire et juger qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ;

— Condamner Mme [M] [Q] au paiement des sommes dues ;

— Condamner Mme [M] [Q] au paiement de la somme principale de 1622.66 € représentant les loyers, charges arrêtées au 31 août 2025, d’une indemnité d’occupation égale à 869.93 € correspondant au montant du loyer et des charges des contrats de location antérieurs et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, de la somme de 200.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en résulte que Mme [M] [Q], titulaire d’une licence en psychologie et d’un certificat de sophro-relaxologue est auto entrepreneur mais elle ne dégage pas de chiffre d’affaires. Elle perçoit actuellement le RSA à hauteur de 707.89 € et une allocation logement de 349.94 €, l’allocation soutien familiale d’un montant de 199.18 € ainsi que l’AEEH d’un montant de 460.14 €. Suite à un changement récent de département ses allocations ont été suspendues en raison du délai de traitement de son dossier. Elle explique qu’après cet incident elle n’a pas payé les deux premiers mois de loyer (février et mars) et qu’elle a aussi du engager d’importants frais de réparation sur son véhicule ce qui a fortement déséquilibré son budget. Elle souhaite se maintenir dans le logement et aurait repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2025. Elle se dit prête à régler 200.00 € en supplément de son loyer de 560.02 € afin de rembourser rapidement sa dette.

Appelée une première fois à l’audience du 21 octobre 2025, l’affaire , en raison d’une demande d’aide juridictionnelle en cours, a fait l’objet d’un renvoi à celle du 16 décembre 2025 où elle est retenue.

Lors de celle-ci, le conseil de LA SA SFHE actualise la dette locative à la somme 2248.15 € au 8 décembre 2025. Il confirme les termes du courrier en date 12 décembre 2025 adressé à la juridiction par le cabinet d’avocats du demandeur concernant l’absence d’opposition à la demande de délais formalisée par Mme [M] [Q] et il dépose.

Le conseil de Mme [M] [Q] dans ses conclusions sollicite de voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, octroyer à Mme [M] [Q] 15 mois de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer l’arriéré locatif selon l’échéancier par elle proposé, juger n’y avoir lieu au paiement de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservera la charge des dépens.

Il ne conteste pas le montant de la dette locative et fait valoir à l’appui de sa demande d’octroi de délais de paiement : la reprise du paiements des loyers, une demande de FSL en attente de retour et une proposition d’un échéancier sur 15 mois à compter du 1er janvier 2026 jusqu’au mois de mars 2027 inclus prévoyant le paiement en sus du loyer de 464.61 €, le versement de 150.15 € le premier mois puis 150.00 € durant 13 mois et une dernière échéance de 148.00 € soldant les arriérés locatifs de 2248.15 € et il dépose.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 9 septembre 2025 soit au moins six semaines avant la première audience du 21 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA SFHE justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 13 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SA SFHE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre des arriérés locatifs :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, les baux conclus le premier le 27 janvier 2025 avec prise d’effet au 29 janvier 2025 et le second le 13 février 2025 avec effet rétroactif au 11 février 2025 contiennent chacun une clause résolutoire (article 7 bail d’habitation et article 5 bail accessoire de stationnement) qui prévoient qu’après un délai de six semaines au titre des arriérés locatifs dus en principal et de deux mois pour celle relative au stationnement aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant uniquement l’article 7 de cette clause incluse dans le bail d’habitation a été signifié à Mme [M] [Q] le11 juin 2025 pour la somme de 1565.79 € dont en principal 1404.62 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 24 juillet 2025 au titre de la dette locative.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

LA SA SFHE indique à l’audience que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 2248.15 € arrêtée au 8 décembre 2025 au titre des loyers et charges impayés.

Le conseil de Mme [M] [Q], ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [M] [Q] sera condamnée au paiement de la somme de 2248.15 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [M] [Q] sollicite des délais de paiement. Son conseil, dans ses conclusions, fait valoir la reprise du paiements des loyers, une demande de FSL en attente de retour et une proposition d’un échéancier sur 15 mois à compter du 1er janvier 2026 jusqu’au mois de mars 2027 inclus prévoyant le paiement en sus du loyer de 464.61 € le versement de 150.15 € le premier mois puis 150.00 € durant 13 mois et une dernière échéance de 148.00 € soldant les arriérés locatifs de 2248.15 €. Il produit au litige un relevé de compte attestant de virements de la locataire aux mois d’octobre et novembre 2025 d’un montant de 464.61 € chacun, la demande de FSL signée par les parties en date du 5 décembre 2025, un état des ressources et charges notamment une attestation de la CAF relative aux prestations sociales. Lors des débats, le représentant de LA SA SFHE confirme à l’audience l’absence d’opposition à cette demande déjà formulée par courrier le 12 décembre 2025 à la condition du respect de l’étalement de la dette.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, considérant l’accord entre les parties et la proposition d’apurement de la dette de Mme [M] [Q], de la reprise du paiement des loyers depuis deux mois, il y a lieu d’accorder à Mme [M] [Q] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [M] [Q] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [Q], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [M] [Q], de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail principal d’habitation conclu le 27 janvier 2025 avec prise d’effet au 29 janvier 2025, entre d’une part LA SA SFHE et d’autre part Mme [M] [Q] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] « [Adresse 7] sont réunies à la date du 24 juillet 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS Mme [M] [Q] à payer à LA SA SFHE la somme de 2248.15 € (deux mille deux cent quarante huit euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

AUTORISONS Mme [M] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités, la première de 150.15 € (cent cinquante euros et quinze centimes) les treize suivantes d’un montant de 150.00 € (cent cinquante euros) et une 15ième mensualité de 148.00 € (cent quarante-huit euros) qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, le clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [M] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, LA SA SFHE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que Mme [M] [Q] soit condamnée à payer à LA SA SFHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS Mme [M] [Q] aux entiers dépens de la présente instance comprenant le coût de du commandement de payer.

DEBOUTONS LA SA SFHE du surplus de ses demandes et notamment celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [M] [Q] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,