Min N° 26/00224

N° RG 25/03086 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBGN

Société S.C.I BEBE

C/

Mme [I] [E] [W]

M. [G] [Q] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

Société S.C.I BEBE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [I] [E] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [G] [Q] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Farida AMIRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah MELKI CAROUBI

Copie délivrée

le :

à : M^e Farida AMIRECHE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2024, ayant pris effet le 01er juillet 2024, la SCI BEBE a donné à bail à M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] (ci-après, les époux [Q] [R]) un logement situé [Adresse 1] à Signy-Signets (77 640), moyennant un loyer mensuel initial de 1 700 euros, des provisions mensuelles sur charges de 80 euros, outre un dépôt de garantie de 1 700 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 01er juillet 2024.

Invoquant des impayés, la SCI BEBE a, par actes de commissaire de justice du 28 novembre 2024, fait signifier aux époux [Q] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 160 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SCI BEBE a fait assigner en référé les époux [Q] [R] à l’audience du 24 juin 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en résiliation du bail, expulsion, et paiement.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, le président, constatant des contestations sérieuses relatives l’état du logement et la vérification des paiements, a renvoyé l’affaire au fond à l’audience du juge des contentieux de la protection du 15 octobre 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a finalement été fixée à l’audience du 14 janvier 2026 où elle a été plaidée.

À cette dernière audience, la SCI BEBE, représentée par son conseil qui développe et complète oralement ses conclusions no 2 déposées lors de l’audience, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et, subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion des époux [Q] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux loués, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise, dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due ;

– condamner les époux [Q] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 1 780 euros par mois, et ce à compter du mois de février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;

– condamner solidairement les époux [Q] [R] à lui payer la somme de 2 520,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, soit le 28 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

– débouter les époux [Q] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner solidairement les époux [Q] [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier subi du fait des retards de paiement des loyers et charges ;

– condamner in solidum les époux [Q] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

Elle précise, s’agissant de sa demande en dommages et intérêts, que le retard dans les paiements lui a causé un préjudice spécifique dont elle demande réparation. Elle ajoute que l’entretien de la piscine ne relève pas de ses obligations, mais de celle des locataires, lesquelles sont distinctes de manquements. Elle précise encore que les locataires ont manqué à leurs obligations en s’abstenant de justifier d‘une assurance couvrant les risques locatifs et en leur refusant l’accès de leur logement. Elle se dit ainsi bien fondée.

Les époux [Q] [R], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions en réponse déposées lors de l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection de :

– débouter la SCI BEBE de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la SCI BEBE à réaliser les travaux de la piscine pour la rendre fonctionnelle, sécurisée et propre, à réparer le portail et à réaliser des travaux d’isolation et de VMC de la maison d’habitation dans un délai d’un mois à compter de la présente décision, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

– condamner la SCI BEBE à leur rembourser la somme de 320 euros au titre des frais de commissaire de justice ;

– condamner la SCI BEBE à payer, à chacun d’eux, la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

– condamner la SCI BEBE à payer, à chacun d’eux, la somme de 5 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

– condamner la SCI BEBE à leur payer la somme de 2 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les défendeurs soulignent que les bailleurs ont manqué à leurs obligations en leur livrant une piscine et un portail non-fonctionnel, alors que leur terrain est accidenté, et que le bien présente un problème d’humidité. Ils ajoutent que l’état des lieux d’entrée est irrégulier. Ils déduisent de ces éléments qu’aucun manquement ne leur est imputable. Ils notent par ailleurs qu’en déduisant des décomptes les frais de justice qui leur ont été indûment imputés avant la procédure, ils se trouvent à jour de paiement. Ils concluent être bien fondés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, no 15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience lorsqu’elle est motivée, même partiellement, par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la SCI BEBE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 juin 2025.

La SCI BEBE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass. Civ. 3e, 09 septembre 2021, no 20-12.347).

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l’article 220 du même code, les époux sont tenus solidairement de leurs dettes de loyer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 16 juin 2024, le commandement de payer délivré le 28 novembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. Le bail prévoit par ailleurs, en son article 5, la solidarité des locataires.

Le bailleur invoque une dette locative de 2 520,50 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements de la locataire dont les 1 638 euros versés le 11 décembre 2025.

Cependant, il ressort du décompte que des frais de commissaire de justice ont été imputés au locataire le 01er janvier 2025 pour un montant de 215,76 euros. Or, ces frais ne relèvent ni des loyers ni des charges, mais des dépens. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Par ailleurs, il ressort du décompte que des frais de relance ont été facturés aux locataires les 17 octobre 2024, 31 octobre 2024 et 17 décembre 2024 pour un montant total de 20 euros. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

Enfin, ont été imputés aux locataires, au 01er janvier 2025, des frais de « régularisation de loyer – dette 07/2024 STUDIO » qui ne sont nullement en lien avec le bail litigieux et dont il n’est pas justifié. Doit donc être déduite cette somme du décompte. La dette locative s’établit ainsi à un total de 1 684,74 euros.

La dette est ainsi justifiée pour un montant 1 684,74 euros et il convient de condamner solidairement les époux [Q] [R] à payer cette somme à la SCI BEBE au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer, sous réserve des développements ci-dessous.

Par conséquent, il convient de débouter les défendeurs de leur demande tendant au remboursement des frais de commissaire de justice qui relèvent des dépens et qui seront étudiés en fin du présent jugement.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

3.1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 juin 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 28 novembre 2024, la SCI BEBE a fait commandement aux époux [Q] [R] de payer la somme de 4 160 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Cependant, il résulte du décompte produit et des éléments qui précèdent qu’à cette date, la dette locative était en réalité nulle compte tenu du versement du 15 novembre 2024 et de l’impossibilité d’imputer aux locataires les frais de relance d’octobre 2024.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI BEBE de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et d’étudier la demande subsidiaire en résiliation judiciaire.

3.2. Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation .

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la dette locative a atteint un total de 1 684,74 euros au 13 janvier 2026. Il ressort par ailleurs du décompte produit que si les locataires versent chaque mois, depuis novembre 2025, une somme de 1 638 euros, outre 142 euros versés directement par la Caisse d’allocations familiales, ce montant ne permet pas d’apurer la totalité de leur dette qui ne cesse de s’accroître compte tenu du loyer, charges comprises, qui s’élèvent désormais à 1 803,82 euros par mois.

Pour contester la résiliation judiciaire du bail, les époux [Q] [R] invoquent l’exception d’inexécution soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 no 89-462, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, permettre une aération suffisante. À cet effet, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas à ces critères, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass. Civ. 3e, 09 septembre 2021, no 20-12.347).

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 01er juillet 2024. Si les locataires en contestent la force probante, force est de constater qu’ils n’apportent aucun élément qui viendrait à remettre en cause sa force probante.

Il en ressort un bon état général du logement, notamment des murs et du plafond de l’entrée, des murs et plafond de la cuisine en très bon état, et des murs et plafond de la salle-de-bain qui sont en très bon état. Les WC sont mentionnés comme étant en très bon état s’agissant des mur et plafond.

les locataires soutiennent que la bailleresse a manqué à ses obligations en ne permettant pas un fonctionnement normal de la piscine et du portail, et en ne permettant pas une aération suffisante du bien qu’ils occupent, ceci engendrant de l’humidité.

Au soutien de leurs allégations, ils versent au débat :

– une série de photographies de photographies du jardin, de sa terrasse en bois et de sa piscine présentant une eau stagnante ;

– des échanges de textos entre les locataires et la bailleresse où sont évoquées des difficultés avec le fonctionnement de la piscine, datant d’octobre 2024 ;

– des photographies non datées du jardin, de l’installation technique de la piscine et de la terrasse en bois ;

– un mél de l’agence de gestion locative adressé aux locataires le 15 janvier 2025 où est évoqué un rendez-vous fixé avec les locataires pour faire établi un constat concernant le portail endommagé ;

– un procès-verbal de commissaire de justice daté du 28 avril 2025 mentionnant, de manière générale, des problèmes de moisissures, d’aération, et une piscine avec présence d’eau stagnante.

Il ressort de ces éléments que les locataires ont, à plusieurs reprises, informé la bailleresse des manquements dont ils se plaignent, s’agissant de la piscine et du portail.

Cependant, à défaut de mention dans l’état des lieux d’entrée, la piscine, de même que le portail, sont réputés avoir été donnés en bon état de réparation locative. En outre, l’entretien de la piscine relève, en application d a) du I de l’annexe du décret no 87-712 du 26 août 1987, de l’obligation d’entretien des locataires. Qui plus est, alors que dans un mél du 04 octobre 2024, l’agence de gestion locative a rappelé aux locataires les modalités de fonctionnement et d’entretien de la piscine, il ressort des photographies produites à cette date qu’elle n’était pas couverte, en contravention de ce qui leur avait été préconisé. En tout état de cause, à défaut pour les locataires de démontrer que les dégradations affectant ces éléments ne relèveraient pas de leur fait, et en application de l’article 1732 du code civil, il ne saurait être retenu qu’elles résultent de manquements des bailleurs.

En outre, s’agissant de la présence d’humidité dans le logement et d’une ventilation insuffisante, aucun élément produit pas les locataires ne permet de démontrer qu’ils en auraient, à un moment ou un autre, informé leur bailleresse, s’en seraient plaints, ou auraient sollicité la réalisation de travaux pour y remédier. Au surplus, le seul constat par commissaire de justice, produit dans le cadre de la présente instance, ne permet pas de déterminer l’origine des moisissures présentes sur un mur puisque si la présence de ventilation dans un logement est indispensable, elle ne dispense pas les locataires d’en assurer la ventilation en ouvrant régulièrement les fenêtres et n’impose pas que cette ventilation soit mécanique.

Enfin, les locataires ne justifient aucunement que les désordres qui affecteraient le bien qu’ils occupent le rendraient totalement inhabitable. L’exception d’inexécution invoquée est donc inopérante à justifier de l’absence du respect de leur obligation en paiement des loyers et charges.

Dans ces conditions, est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 14 janvier 2026, soit le lendemain de la date du dernier décompte produit.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les époux [Q] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, la SCI BEBE sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [Q] [R] seront également solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer (soit 1 723,82 euros au 01er janvier 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur la demande en indemnisation de la bailleresse au titre du préjudice financier

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la bailleresse ne démontre pas en quoi le retard des locataires dans le paiement des loyers ne serait pas intégralement réparé par la condamnation aux intérêts légaux. Par ailleurs, elle ne caractérise ni ne présente aucun élément tendant à démontrer la mauvaise foi des locataires.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI BEBE de sa demande à ce titre.

5. Sur les demandes reconventionnelles en travaux et indemnisation

Il résulte des articles 1719 et suivants du code civil et 6 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989 que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail .

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise à quelles conditions doit satisfaire le logement pour qu’il soit considéré comme décent.

Par ailleurs, quand bien même le logement satisferait aux normes de décence, il n’en demeure pas moins que le bailleur demeure tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué durant la durée du bail et qu’il peut être tenu pour responsable en cas de manquement à cette obligation.

En l’espèce, à compter du 14 janvier 2026, date de la résiliation du bail, la SCI BEBE est libérée de toute obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, ou d’entretien, à l’égard des époux [Q] [R], lesquels sont devenus occupants sans droit ni titre. Ainsi, les travaux de mise aux normes du logement n’ont plus lieu d’être et in convient donc de débouter les défendeurs sur ce point.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que la piscine n’est pas en état d’usage, aucun élément ne permet de retenir la responsabilité des bailleurs à cet effet, alors qu’il n’en est pas fait mention dans l’état des lieux d’entrée. Il en est de même s’agissant du fonctionnement du portail.

Les époux [Q] [R] font également valoir que le logement est mal isolé mal ventilé et qu’il permet le développement de moisissures. Dans son constat dressé le 28 avril 2025, le commissaire de justice relève la présence de points de moisissure et de vestiges de moisissures au plafond, dans la salle-d’eau et note que la ventilation mécanique contrôlé n’aspire pas. Dans le séjour et la cuisine, l’unité intérieure de murale met plusieurs minutes avant de se mettre en marche et ne souffle que de l’air tiède alors qu’elle a été réglée sur 30°. Il fait état de l’absence de bouche de ventilation mécanique dans la cuisine et note d’importantes traces de moisissures en cueillie sur les murs de l’entrée, au plafond de la pièce et sur la porte des toilettes qui ne dispose pas de système de ventilation mécanique.

Cependant ce constat a été dressé après le commandement de payer du 28 novembre 2024, et même quelques jours à peine après l’assignation du 15 avril 2025. Comme évoqué plus haut, les locataires échouent à démontrer qu’ils s’en seraient plaints, à un moment ou un autre, à la bailleresse. Enfin, ce seul constat ne permet d’imputer aux bailleurs un manquement alors que la présence de moisissures peut tout autant résulter d’un défaut d’aération du logement que de la part des occupants, un commissaire de justice n’ayant pas de compétence particulière pour en déterminer l’origine mais se cantonnant à dresser un constat de ses observations.

Enfin, s’agissant de l’inesthétisme du terrain en raison de la présence de mottes de terres ou de gravats, rien ne permet de retenir que le bailleur aurait manqué à une quelconque obligation à cet égard. En effet, quand bien même il en serait démontré, cela n’engendre ni insalubrité ni indécence, ni préjudice de jouissance alors que l’état des lieux d’entrée n’en fait pas état.

Il s’en déduit qu’il n’est pas démontré de préjudice de jouissance des locataires, pas plus qu’un préjudice moral distinct.

Les époux [Q] [R] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Concernant sa bonne foi, il n’est pas contesté qu’elle est entrée dans les lieux au terme d’un bail locatif et qu’elle a effectué plusieurs règlements auprès du bailleur afin de réduire sa dette, notamment en juillet et août 2025, quand bien même les derniers loyers courants n’ont pas été réglés.

Enfin, la bailleresse déclare accepter de tels délais, ce qui démontre que sa situation permet leur octroi.

En raison de sa situation familiale et de sa bonne foi, la locataire remplit les conditions pour bénéficier d’un délai pour quitter les lieux. Il lui sera accordé jusqu’au 15 septembre 2026, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [Q] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens à l’exclusion du cout du commandement de payer du 28 novembre 2024 dès lors qu’il est démontré qu’à cette date, la dette locative était en réalité nulle.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI BEBE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux [Q] [R] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI BEBE recevable en sa demande en résiliation du bail ;

DÉBOUTE la SCI BEBE de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 juin 2024 entre la SCI BEBE, d’une part, et M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] à Signy-Signets (77 640), à effet au 14 janvier 2026, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SCI BEBE, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder l’expulsion de M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] à payer à la SCI BEBE la somme de 1 684,74 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] à payer à la SCI BEBE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyer (soit 780,79 euros au 01er janvier 2026) et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE la SCI BEBE de sa demande en dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ;

DÉBOUTE M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] de leur demande tendant à se voir rembourser les frais de commissaires de justice ;

DÉBOUTE M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] de leur demande tendant à se voir rembourser les frais de commissaires de justice ;

DÉBOUTE M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] de leur demande tendant à la réalisation de travaux dans le logement ;

DÉBOUTE M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] de leurs demandes en dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum les époux [Q] [R] aux dépens à l’exclusion du cout du commandement de payer du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [Q] [R] et Mme [P] [E] [W] épouse [Q] [R] à payer à la SCI BEBE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection