TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

MINUTE N° 2026/74

AFFAIRE : N° RG 24/00631 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QIF

Copie à :

Madame [B] [H] [P]

Maître Solène MANGIN

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Madame [B] [H] [P]

née le 26 Janvier 1959 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

DÉFENDERESSE :

SARL LABORDE IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Solène MANGIN de la SELARL BAM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 21 septembre 2021, Monsieur [M] [G], par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée PROGEST, a donné à bail à Madame [B] [P] un local d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 700 euros.

Par acte notarié en date du 30 septembre 2024, la société à responsabilité limitée LABORDE IMMOBILIER (ci-après dénommée SARL LABORDE IMMOBILIER) a acquis la branche d’activité de la SARL PROGEST.

Par ordonnance du 06 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a enjoint à la SARL LABORDE IMMOBILIER de communiquer à Madame [B] [P] le détail des charges récupérables poste par poste ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires depuis le mois de septembre 2021, dans le délai d’un mois suivant la notification de l’ordonnance.

L’ordonnance a été notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception du 09 décembre 2024 à la SARL LABORDE IMMOBILIER.

A l’audience du 21 novembre 2025, Madame [B] [P], comparante, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle sollicite de :

constater le caractère incomplet, incohérent et tardif des justificatifs ; constater la surfacturation de la TEOM fondée sur une surface erronée (100 m² au lieu de 33m² déclarés à la DGFP) ; dire et juger que le trop-perçu s’élève à 1.405,04 euros et condamner la SARL LABORDE IMMOBILIER à rembourser cette somme ; dire et juger que les provisions sur charges doivent être ramenées à 10 euros par mois jusqu’à la régularisation conforme ; constater la privation partielle de services essentiels et ordonner une réduction de loyer de 20 % pendant six mois, majorée de 20 % pour préjudice moral (1.137,60 euros) ; loyer mensuel : 790 euros ; réduction de 20 % ; 790 x 20 % = 158 euros mensuels ; période de 6 mois : 158 x 6 = 948 euros ; majoration de 20 % : 948 x 1,2 = 1.137,60 euros.allouer à Madame [P] une indemnisation complémentaire pour la production tardive des justificatifs et le préjudice subi.Madame [B] [P] fait valoir que les justificatifs des charges dont la transmission a été ordonnée par l’ordonnance du 6 décembre 2024 sont incomplets et ont été transmis au mois de juin 2025 par la SARL LABORDE IMMOBILIER, soit de manière tardive.

Elle soutient au visa de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, que la défenderesse ne justifie toujours pas des charges réclamées dès lors qu’elle a procédé à une régularisation des charges locatives au titre du trop-perçu à hauteur de 582 euros mais que la somme indûment perçue s’élève en réalité à 1405,04 euros. Elle explique que la somme correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui lui est imputée ne correspond pas à la surface du bien loué et que les provisions sur charges restent inchangées depuis 2022 malgré les régularisations effectuées. En outre elle déclare que la SARL LABORDE IMMOBILIER ne justifie pas de la répartition des charges entre les locataires s’agissant des parties communes et indique que le compteur électrique en charge de mesurer la consommation commune est raccordé à un local commercial situé au rez-de-chaussée.

Au soutien de sa demande de réduction du loyer de 20% pendant six mois et majorée de 20%, elle fait valoir au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, la privation de services essentiels à savoir l’électricité dans les parties communes ainsi que l’interruption de l’entretien, constituant un manquement à l’obligation de jouissance paisible. Elle explique qu’elle a subi un préjudice moral du fait de la coupure d’électricité intervenue dans les parties communes et du dysfonctionnement de l’interphone pendant six mois. Elle indique que ces interruptions constituent des représailles du bailleur après qu’elle ait cessé de s’acquitter des charges locatives. Elle sollicite au titre du préjudice subi, la condamnation de la SARL LABORDE IMMOBILIER au paiement de la somme de 1137,60 euros calculé de la manière suivante : 948 euros correspondant au loyer diminué de 20% pendant six mois x 1,2 correspondant à la « majoration de 20% pour préjudice moral ».

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts au titre des préjudices subis, elle fait valoir au visa de l’article 1231-1 du code civil, la procédure engagée due à l’inaction de la SARL LABORDE IMMOBILIER qui constitue une faute de gestion entrainant sa responsabilité contractuelle. Elle indique que le stress induit par les démarches répétées lui a causé un préjudice moral. Elle fait valoir les frais d’envois, de suivi et de préparation du dossier au titre de son préjudice matériel et la conservation du trop-perçu au titre de son préjudice financier. Elle sollicite à ce titre, une indemnisation évaluée en équité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LABORDE IMMOBILIER, représentée par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle sollicite de :

dire et juger que les documents sollicités ont été produits par la SARL LABORDE IMMOBILIER ; dire et juger que la SARL LABORDE IMMOBILIER a procédé au remboursement des charges trop perçu à savoir la somme de 582 euros ; dire et juger que la SARL LABORDE IMMOBILIER a procédé à la régularisation des charges ; dire et juger que la SARL LABORDE IMMOBILIER a été particulièrement diligente et de bonne foi ; rejeter toute autre demande de Madame [P].

En réponse aux demandes de Madame [B] [P] s’agissant de la communication tardive des pièces ordonnée par l’injonction de faire du 06 décembre 2024, elle indique qu’elle a acheté la branche d’activité de la société PROGEST le 30 septembre 2024 et qu’elle n’a eu connaissance des difficultés rencontrées par la locataire qu’à cette occasion. Elle explique qu’elle a pris l’attache du bailleur et qu’elle a procédé au remboursement du trop-perçu de charges à hauteur de 582 euros dès la réception des documents justificatifs. Elle précise qu’une régularisation du montant des charges a été effectuée à hauteur de 31 euros par mois et indique qu’elle justifie de la répartition des charges entre les locataires.

En réplique à la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi, elle fait valoir l’absence d’élément probant de nature à démontrer l’existence de coupures d’électricité dans les parties communes. En outre, elle indique qu’elle n’était pas mandatée pour la gestion du local d’habitation de la locataire lorsque les coupures alléguées sont intervenues de sorte qu’elles ne lui sont pas imputables.

S’agissant de la consommation d’électricité, elle soutient que le compteur est branché sur le local commercial situé au rez-de-chaussée tenant le refus de la mairie d’obtenir un compteur supplémentaire de sorte qu’aucune facturation d’électricité pour les espaces communs n’est imputée aux locataires.

Enfin, en réplique à la demande d’indemnisation au titre des préjudices subis, elle indique qu’elle a produit les justificatifs sollicités à la locataire ainsi qu’à la juridiction dès qu’elle en a eu connaissance de sorte qu’il ne peut lui être reproché son inaction.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes au titre du trop-perçu des charges locatives :

Aux termes de l’article 1425-8 du code de procédure civile, « le tribunal, en cas d’inexécution totale ou partielle de l’injonction de faire qu’il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties.

Il connaît, dans les limites de sa compétence d’attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond.

En cas de décision d’incompétence, l’affaire est renvoyée devant la juridiction compétente selon les règles prévues à l’article 82 ».

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L’article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, et à titre liminaire, il convient de dire que la partie demanderesse est recevable à faire une demande indemnitaire en remboursement des provisions pour charges versées, celle-ci étant une demande additionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires tendant à obtenir des documents et des explications sur les charges locatives, elle est recevable dans le cadre de la procédure en injonction de faire sans que la demanderesse ne soit tenu d’introduire une instance selon la procédure de droit commun.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [P] verse aux débats les relevés de propriété relatif au bien loué pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025. Elle explique que pour l’année 2021 est d’un montant de 27 euros ((670 x 14,05%) – le prorata du temps d’occupation de 3 mois et demi). Pour l’année 2022, la TEOM est d’un montant de 97 euros (693 euros x 14,05%). Pour l’année 2023, la TEOM est d’un montant de 104 euros (742 x 14,05%). Pour l’année 2024, la TEOM est d’un montant de 108 euros (771 x 14,05%). Pour l’année 2025, la TEOM est d’un montant de 110 euros (784 euros correspondant au revenu cadastral imposable x 14,05 %).

Par conséquent, la locataire indique que les charges indument conservées au titre de la TEOM pour la période de 2021 à 2025 s’élèvent à la somme totale de 1405,04 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LABORDE IMMOBILIER verse aux débat les justificatifs des régularisations de charges pour les années 2021, 2022 et 2023. Au titre de l’année 2021, la locataire s’est acquittée de la somme de 150 euros alors que la somme de 71,06 euros était due, par conséquent une régularisation de 78,94 euros a été effectué au profit de la locataire. Au titre de l’année 2022, la locataire s’est acquittée de la somme de 540 euros alors que la somme de 321,93 euros était due de sorte qu’une régularisation de 218,07 euros a été effectué au profit de la locataire. Au titre de l’année 2021, la locataire s’est acquittée de la somme de 428 euros alors que la somme de 228 euros de sorte qu’une régularisation de 200 euros a été effectué au profit de la locataire.

Elle verse également aux débats le décompte locatif de Madame [B] [P] qui fait apparaitre les régularisations des charges effectuées pour les années 2021, 2022, 2023 ainsi que pour l’année 2024 (136 euros).

Il y a lieu de relever que les justificatifs produits relatifs à la TEOM des années 2021, 2022 et 2023 font état du montant de la TEOM pour les trois lots détenus par Monsieur [M] [G] pour une superficie totale de 106m² et de la répartition de la taxe.

En outre, le bailleur produit aux débats les avis de taxe foncière des années 2021, 2022 et 2023 ainsi que les factures d’électricité pour les années 2021 et 2022.

Par conséquent, il y a lieu de relever que si la défenderesse n’a pas exécuté l’ordonnance en injonction de faire dans le délai imparti, elle a par la suite et dans le cadre de la présente instance, versé aux débats l’ensemble des documents qu’elle été enjoint à produire : le détail des régularisations des charges effectuées ainsi que leur mode de répartition pour les années 2021, 2022 et 2023. Elle verse également aux débats les justificatifs relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023.

Dès lors et compte tenu des pièces versées aux débats, il y a lieu de constater que la demanderesse a bien fourni l’ensemble des documents demandés dans le cadre de l’ordonnance en injonction de faire ainsi que les explications quant aux chiffres figurants sur les relevés annuels de décomptes de charges.

Il ressort des pièces du dossier que les charges sont justifiées par la SARL LABORDE IMMOBILIER de sorte qu’il n’est pas établi que Madame [B] [P] ait réglé un trop-perçu.

Par conséquent, les charges étant justifiées par la SARL LABORDE IMMOBILIER, Madame [B] [P] sera déboutée de sa demande de restitution du trop-perçu de charges ainsi que de sa demande de réduction des charges à la somme de 10 euros par mois.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, Madame [B] [P] verse aux débats un courrier avec accusé de réception adressé à la SARL PRPGEST le 09 septembre 2024 aux termes duquel elle indique que « la minuterie et l’interphone des communs ne fonctionnent pas depuis près de 2 mois, depuis que le bureau du RDC est inoccupé », un courriel du 29 juillet 2024 ainsi qu’une photographie d’un compteur électrique.

Elle indique que le bailleur a volontairement procédé à l’arrêt de la distribution de l’électricité dans les parties communes et ce, à de multiples reprises. Elle ajoute que l’interphone a dysfonctionné pendant une période de six mois.

La SARL LABORDE IMMOBILIER soutient que Madame [B] [P] n’apporte pas la preuve que l’électricité a été interrompue. En outre, elle indique qu’elle n’était pas mandatée de la gestion du bien de Madame [B] [P] à cette période.

Par conséquent, la SARL LABORDE IMMOBILIER demeure tenue de la réparation d’un trouble de jouissance survenu antérieurement à la vente.

Pour autant, les éléments produits par Madame [B] [P] sont insuffisants à démontrer l’existence d’une coupure d’électricité prolongée. En outre, Madame [B] [P] n’apporte aucun élément de nature à caractériser l’existence d’un préjudice.

Par conséquent, en l’absence de preuve d’une coupure d’électricité et d’un dysfonctionnement de l’interphone dans les parties communes, qui auraient occasionné un préjudice à Madame [B] [P], cette dernière sera déboutée de sa demande en condamnation en paiement de la SARL LABORDE IMMOBILIER à la somme de 1137,60 euros au titre de préjudice moral.

Sur la demande d’ «  indemnisation spécifique » non chiffrée :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, Madame [B] [P] soutient que la communication tardive des pièces constitue une faute de gestion de la SARL LABORDE IMMOBILIER. Elle indique que cette faute lui a occasionné un préjudice moral compte tenu du stress et des démarches répétées, un préjudice matériel compte tenu des frais d’envois, de suivi et de préparation du dossier ainsi qu’un préjudice financier compte tenu des charges indument perçues par le bailleur.

En réplique, la SARL LABORDE IMMOBILIER fait valoir l’achat de la branche d’activité de la SARL PROGEST intervenu le 30 septembre 2024 et l’accomplissement des diligences dès l’envoi, par le bailleur, des justificatifs réclamés. Elle verse aux débats un courriel du 20 mars 2025 adressé à Monsieur [M] [G] aux termes duquel il lui est demandé la communication des documents justificatifs ainsi qu’un courriel adressé à Madame [B] [P] le 04 juin 2025 dans lequel figure le détail du montant de la régularisation des charges locatives.

Madame [B] [P] ne fournit pas de pièces permettant d’expliciter ou de confirmer l’existence d’un préjudice, ni même de quantifier pécuniairement ce dernier dès lors qu’elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices en équité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, si la défenderesse n’a pas exécuté l’ordonnance en injonction de faire dans le délai imparti, elle a par la suite et dans le cadre de la présente instance, versé aux débats l’ensemble des documents qu’elle été enjoint à produire.

En conséquence, aucun préjudice n’étant caractérisé, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de débouter la SARL LABORDE IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande de condamner la société à responsabilité limitée à lui payer la somme de 1405,04 euros à titre de trop-perçu des charges locatives ;

DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande de réduction du montant des charges locatives à la somme de 10 euros par mois ;

DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande en condamnation de la société à responsabilité limitée LABORDE IMMOBILIER au paiement de la somme de 1137,60 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande en condamnation de la société à responsabilité limitée LABORDE IMMOBILIER au titre du préjudice moral, financier et matériel subis ;

CONDAMNE Madame [B] [P] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée LABORDE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé, le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection