TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 26/00059 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E35WK

MINUTE N°2026/ 320

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Mai 2026

[I] [M] [G] [J]

c/

[Z] [T]

Copie délivrée à

Madame [Z] [T]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Alain DE ANGELIS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [M] [G] [J]

né le 26 Mai 1974 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [T]

née le 22 Novembre 1969 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 décembre 2021 avec prise d’effet au même jour, Mme [J] [I] a donné à bail à Mme [T] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 454.00 € et 65.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [J] [I], selon acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 a fait signifier à Mme [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 3640.20 € dont 3433.35 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [J] [I] a assigné Mme [T] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties ;

— Constater en conséquence la résiliation judiciaire dudit bail ;

— Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Mme [T] [Z] et de tous occupants de son chef sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [T] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— Condamner Mme [T] [Z] à payer à la requérante la somme provisionnelle de 4453.75 € représentant les montant des loyers et des charges impayées selon relevé de compte actualisé à la date du 7 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner Mme [T] [Z] à payer à la requérante une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal de céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Juger qu’il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de Mme [T] [Z] en un lieu désigné par celle-ci et à défaut juger que lesdits meubles seront entreposés en tout garde-meubles ou autre lieu approprié et décrit par le commissaire de justice chargé de l’exécution au choix de la requérante et aux frais, risques et périls exclusifs de la requise avec sommation pour cette dernière d’avoir à les retirer ;

— Juger subsidiairement qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Mme [T] [Z] diligentée ainsi que celle de tous occupants de son chef et juger qu’en pareille hypothèse, elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles à la date de la présente assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribula e céans et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Mme [T] [Z] à payer à la requérante la somme de 1000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [T] [Z] à payer à la requérante les entiers dépens de procédure conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à une perte de revenus suite à un arrêt de travail et à une procédure de licenciement pour inaptitude consécutive à une situation d’invalidité. Mme [T] [Z] aurait repris le paiement du loyer plein depuis trois mois et serait à jour de l’assurance d’habitation. Le bailleur aurait refusé un plan d’apurement. Un FSL à hauteur de 3000.00 € est prévu à la commission du 10 mars 2026 afin de solder la dette locative. Une mesure d’Accompagnement Social Lié au Logement (ASLL) a été signée le 25 novembre 2025. Une demande a été déposée auprès de la MDPH concernant notamment l’attribution d’une allocation adulte handicapé, déclarée recevable à la date du 27 janvier 2026. Mme [T] [Z] souhaite se maintenir dans le logement.

A l’audience du 17 mars 2026 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de Mme [J] [I] actualise la dette locative à la somme de 2969.43 € au 2 mars 2026, précise que Mme [T] [Z] a effectué un virement de 690.00 € le 10 février 2026 et fait part de son opposition dans l’éventualité d’une demande d’octroi de délais de paiements qui serait formulée.

Me [T] [Z] comparaît. Elle fait part de son accord sur le montant des arriérés locatifs et allègue avoir effectué des virements de 500.00 € en janvier, février et mars 2026. Elle précise n’avoir jamais reçu d’appel de charges. Elle indique être en invalidité et percevoir 700.00 €, avoir fait une demande de FSL qui devrait lui permettre de régler sa dette locative et sollicite en conséquence l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30.00 € ou 50.00 € par mois en sus de son loyer souhaitant rester dans le logement.

Au cours des débats son attention est attirée sur les conséquences en cas du non respect de délais de paiement s’ils venaient à être accordés.

Une note en délibérée est autorisée afin que Mme [T] [Z] produise au litige des justificatifs actualisés sur sa situation financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 26 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience en date 17 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [J] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 21 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [J] [I] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 27 décembre 2021 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail mentionnant un délai de deux mois et d’avoir à justifier l’occupation du logement a été signifié à Mme [T] [Z] le 14 octobre 2025 pour la somme de 3640.20 € dont en principal 3433.35 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 15 décembre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de Mme [J] [I] produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que Mme [T] [Z] reste devoir à la requérante la somme de 2969.43 € au 2 mars 2026 au titre des arriérés locatifs.

Mme [T] [Z], présente à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [T] [Z] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2969.43 € au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [Z] sollicite des délais de paiement mais ne formule pas de proposition précise. Elle fait valoir les raisons qui sont à l’origine de la dette locative. Elle verse au litige des documents pour justifier de sa situation financière notamment des attestations mensuelles de paiement de pension (699.02 €), une attestation de la CAF d’un montant de 140.00 €, un courrier en date du 9 mars 2026 émanant du CCAS relatif au versement d’une indemnité de licenciement de 5237.51 € et enfin un courrier du département de l’Hérault, direction de l’action sociale du logement – services logement, en date du 12 mars 2026, concernant l’avis favorable émis par la commission du 10 mars 2026 pour une aide totale de 3000.00 € pour l’impayé de loyer se présentant sous la forme d’un prêt global de 1500.00 € remboursable en 36 mensualités et d’une subvention de 1500.00 €. Elle affirme en outre avoir repris le paiement des loyers depuis 3 mois.

Le conseil du demandeur au cours du débat fait part de son opposition.

Dès lors, après avoir averti la partie requise quant au respect des délais et des conséquences en cas de défaillance, tenant compte des pièces produites au litige par les partie et des éléments concernant la situation personnelle de Mme [T] [Z], de l’octroi d’un FSL, du montant de l’indemnité de licenciement, des virements effectués et de la reprise du paiement du loyer depuis trois mois il y a lieu d’accorder à Mme [T] [Z] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [T] [Z] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [Z], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [T] [Z] et de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2021 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part, Mme [J] [I] et d’autre part Mme [T] [Z] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] sont réunies à la date du 15 décembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [T] [Z] à payer à Mme [J] [I] la somme de 2969.43 € ( deux mille neuf cent soixante neuf euros et quarante trois centimes) arrêtée au 2 mars 2026 au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS Mme [T] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80.00 € chacune et une 36ème mensualité de 169.43 € qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clauses résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [J] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

que Mme [T] [Z] soit condamnée à payer à Mme [J] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS Mme [T] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS Mme [J] [I] du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [T] [Z] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX-NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,