TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00475 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YYS

MINUTE N°2026/ 64

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Janvier 2026

[N] [X]

c/

[R] [F], [U] [Z]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Monsieur [N] [X]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 9]

[Localité 2]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [F]

né le 01 Août 1992 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [C], auditrice de justice

Lors du prononcé :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 janvier 2025, Monsieur [N] [X] a donné à bail à Monsieur [R] [F] un local d’habitation sis [Adresse 11], pour un loyer initial mensuel de 495 € charges comprises.

Par acte séparé du 13 janvier 2025, Monsieur [U] [Z] s’est porté caution solidaire.

Des loyers étant restés impayés, Monsieur [N] [X] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 1775 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Une sommation de payer visant ce commandement de payer a été signifié à la caution, Monsieur [U] [Z] le 18 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, notifié au représentant de l’Etat le 29 août 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [N] [X] a fait assigner Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner à titre provisionnel solidairement Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] au paiement des sommes suivantes :3052 euros ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 495 euros ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Monsieur [R] [F] ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier sur sa situation n’a pu être transmis avant l’audience.

À l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [N] [X], présent en personne, maintient l’intégralité de ses demandes. Il précise que la dette locative s’élève désormais à 4587 € au jour de l’audience, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [N] [X], justifie avoir notifié l’assignation le 29 août 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 13 janvier 2025 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux mais le commandement de payer du 11 juin 2025, visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1775 € au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée mentionne un délai de deux mois. Il y a donc lieu d’appliquer ce délai de deux mois.

Conformément au décompte actualisé produit, Monsieur [R] [F] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 août 2025.

En conséquence, devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [R] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, le recours à la force publique permettant d’obtenir, en cas de besoin, la libération des lieux en cas de résistance de l’occupant.

Concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [F] à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [N] [X] ou à son mandataire.

La solidarité étant expressément prévue par l’acte de caution solidaire pour les indemnités d’occupation, Monsieur [U] [Z] sera solidairement tenu au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [N] [X] produit un décompte indiquant qu’au 2 décembre 2025, Monsieur [R] [F] lui devait la somme de 4587 € (mensualité de novembre 2025 comprise).

Monsieur [R] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z], caution solidaire, au paiement de la somme provisionnelle de 4587 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z], succombant à la présente instance, seront condamnés aux dépens de l’instance.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300,00 €.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 janvier 2025 entre Monsieur [N] [X] et Monsieur [R] [F] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 11], sont réunies le 12 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence, à Monsieur [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [N] [X], une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail (12 août 2025) jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [N] [X] la somme de 4587 € (quatre-mille-cinq-cent-quatre-vingt-sept euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2025, (mensualité de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] aux dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [F] et Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [N] [X] la somme de 300,00 € (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 27 janvier 2026, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection