TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00666 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E334X

MINUTE N°2026/ 218

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

[N] [K], [H] [I] [T] [D] [L]

c/

[B] [M]

Copie délivrée à

Monsieur [B] [M]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Madame [N] [K] et Monsieur [H] [I] [T] [D] [L]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Madame [N] [K]

née le 02 Avril 1992 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [H] [I] [T] [D] [L]

né le 10 Avril 1990 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M]

né le 10 Mars 1994 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er juillet 2024 avec prise d’effet au 10 juillet 2024, M. [R] [X] a donné à bail à M. [M] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 535.00 € charges comprises.

Par acte notarié en date du 28 mai 2025, M. [R] [X] a vendu en pleine propriété et jouissance par la perception des loyers le bien consenti en location à M. [L] [H] et Mlle [K] [N]

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [K] [N] et M. [L] [H], selon acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 ont fait signifier à M. [M] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1332.28 € dont 1240.00 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [K] [N] et M. [L] [H] ont assigné M. [M] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [M] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner à titre provisionnel M. [M] [B] à payer à Mme [K] [N] et M. [L] [H] la somme de 1240.00 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner M. [M] [B] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner M. [M] [B] à payer à Mme [K] [N] et M. [L] [H] une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et provision sur charges jusqu’à leur départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner M. [M] [B] à payer à Mme [K] [N] et M. [L] [H] la somme de 500,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [M] [B] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi, M. [M] [B] ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous que lui avait fixés le travailleur social le 31 décembre 2025 et le 13 janvier 2026.

A l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, Mme [K] [N] et M. [L] [H] actualisent la dette locative à la somme de 2480.00 €, précisent que le paiement des loyers a repris depuis le mois de décembre 2025 et indiquent ne pas être opposés à l’octroi éventuel de délais de paiement.

M. [M] [B] comparaît. Il fait part de son accord sur le montant des arriérés locatifs, déclare percevoir 1080.00 € par mois versant une attestation de France Travail et sollicite des délais de paiement sur une période 24 mois à raison de 100.00 € par mois en sus du loyer et des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 2 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [K] [N] et M. [L] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 30 septembre 2025conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [K] [N] et M. [L] [H] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2024 avec prise d’effet au 10 juillet 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail mentionnant un délai de deux mois a été signifié à M. [M] [B] le 30 septembre 2025 pour la somme de 1332.28 € dont en principal 1240.00 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 1er décembre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Mme [K] [N] et M. [L] [H] produisent à l’instance un décompte actualisé démontrant que M. [M] [B] reste devoir aux requérants la somme de 2480.00 € à la date de l’audience au titre des arriérés locatifs impayés.

M. [M] [B], présent à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, M. [M] [B] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2480.00 € au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [M] [B] sollicite des délais de paiement et propose d’apurer sa dette locative sur une durée de 24 mois à raison de 100.00 € en sus du loyer et charges courants.

Mme [K] [N] et M. [L] [H] font part de leur accord pour cette demande.

Dès lors, après avoir averti les parties quant au respect des délais et des conséquences en cas de défaillance, tenant compte des éléments qui précèdent à savoir leur accord il y a lieu d’accorder à M. [M] [B] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais accordés afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. [M] [B] pourra alors être expulsé et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [B], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de M. [M] [B] et de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clauses résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2024 avec prise d’effet au 10 juillet 2024, entre d’une part, M. [R] [X] aux droits duquel se substituent légalement Mme [K] [N] et M. [L] [H] et d’autre part M. [M] [B] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er décembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [M] [B] à payer à Mme [K] [N] et M. [L] [H] la somme de 2480.00 € ( deux mille quatre cent quatre-vingts euros) arrêtée au 3 février 2026 au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS M. [M] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 80.00 € chacune et une 30ème mensualité de 160.00 € qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clauses résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour M. [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [K] [N] et M. [L] [H] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que M. [M] [B] soit condamné à payer à Mme [K] [N] et M. [L] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS M. [M] [B] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de du commandement de payer et de l’assignation;

DEBOUTONS Mme [K] [N] et M. [L] [H] du surplus de leurs demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [M] [B] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,