COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

N° RG 24/03448 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVZL

N° : 25/00184

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Christian QUINET, avocat au barreau de Blois, substitué par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [X] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Mars 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : M^e QUINET

EXPÉDITIONS : M^e QUINET, M. [E], Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 2 octobre 2021, monsieur [O] [T] a consenti un bail d’habitation à monsieur [K] [E] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel de 390 euros outre 10 euros de provisions sur charges.

Le 8 mars 2024, monsieur [O] [T] a fait délivrer une sommation de payer les loyers impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2024, monsieur [O] [T] a fait assigner monsieur [K] [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de monsieur [K] [E] conformément aux dispositions combinées des articles précités ;En conséquence, voir ordonner son expulsion dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et R.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;Voir condamner monsieur [K] [E] à verser à monsieur [O] [T] les sommes suivantes :4.500,00 € au principal, compte arrêté au 30 septembre 2024 assorti des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir ;Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, dues et réévaluée comme le serait le loyer si le contrat de bail n’avait pas été résilié ;Voir condamner monsieur [K] [E] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Voir enjoindre monsieur [K] [E] conformément à l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989, complété par la Loi du 21 juillet 1994, de justifier de son assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux et ce sous astreinte de 50,00 € par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;Voir condamner monsieur [K] [E] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer les loyers impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement en date du 08 mars 2024.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 5 mars 2025.

Au cours de cette audience, monsieur [O] [T] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il fait valoir que monsieur [K] [E] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré une sommation de payer.

En défense, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, monsieur [K] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été réalisé en raison de carence du défendeur.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [O] [T] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 02 octobre 2021, la sommation de payer délivrée le 08 mars 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 4.000,00 euros à la charge de monsieur [K] [E] à la date du 03 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse).

Pour autant, il convient de relever que monsieur [T] réclame à monsieur [E] un loyer mensuel de 450,00 euros alors que le loyer, tel qu’il est fixé dans le bail objet du litige, est de 400,00 euros, charges comprises. Le bail ne contient pas de clause d’indexation et monsieur [T] ne fournit aucun élément à ce titre.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [K] [E] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [K] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 03 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte des développements qui précèdent que monsieur [K] [E] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis plusieurs mois, soit une dette locative de 4.000,00 euros et ce malgré une sommation de payer délivré le 08 mars 2024.

Ces éléments suffisent à caractériser des manquements graves et répétés aux obligations pesant sur monsieur [K] [E] lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [K] [E] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [E] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la présente décision, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 400,00 euros, et ce à compter de la présente décision.

* Sur la demande d’astreinte de justifier d’une assurance

Monsieur [T] qui sollicite la condamnation du défendeur à produire des justificatifs d’assurance sous astreinte ne démontre pas lui avoir adressé le moindre courrier en ce sens depuis son entrée dans les lieux. La sommation de payer délivrée le 08 mars 2024 ne fait pas davantage mention de cette obligation et la présente procédure n’est fondée que sur un défaut de paiement des loyers. Aucun élément ne permet donc de juger que monsieur [K] [E] manque actuellement à l’obligation d’assurance. La demande de production de ces justificatifs sous astreinte sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer délivrée le 08 mars 2024 (non nécessaire au soutien de la présente procédure).

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [K] [E] à payer à monsieur [O] [T] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [O] [T] la somme de 4.000,00 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 02 octobre 2021 entre monsieur [O] [T] et monsieur [K] [E] portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date de la présente décision ;

DIT monsieur [K] [E] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [K] [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [K] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [K] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [O] [T] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 400,00 euros et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE monsieur [O] [T] de sa demande de production d’une attestation d’assurance le couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail;

DÉBOUTE monsieur [O] [T] de ses autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [K] [E] à payer à monsieur [O] [T] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE monsieur [K] [E] aux entiers dépens de la présente instance ne comprenant pas le coût de la sommation de payer du 08 mars 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,