COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/02766 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NX5V

Pôle Civil section 2

Date : 13 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. Ô DELPRADA immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 829 434 356, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité au siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [C] [W] épouse [P]

née le 05 Septembre 1973 à [Localité 6] IRLANDE,

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [T] [P]

né le 19 Février 1953 à [Localité 6] (IRLANDE),

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Magali ESTEVE et Madame Karine ESPOSITO, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Cécilia FINA-ARSON, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Magali ESTEVE, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 28 Octobre 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 13 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 17 avril 1997 reçu par Maître [M] [B], notaire à [Localité 10], Monsieur [X] [U] donnait à bail commercial à la SARL LE PESCADOU, un local commercial d’une superficie de 65 m² avec accès de plain-pied sis [Adresse 2] à [Localité 10] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 17 avril 1997 pour se terminer le 17 avril 2006.

La destination du bail étant «restaurant, préparation et vente de coquillages à l’exclusion de toute autre sauf les facultés légales d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires ou de demande d’exercice d’activités non prévues au bail».

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte notarié du 30 novembre 2017 reçu par Maître [R] [Y], notaire à [Localité 8], Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] ont acquis de Monsieur [E] [U] et Madame [F] [U], venant aux droits de Monsieur [X] [U] l’immeuble entier sis [Adresse 2] à [Localité 10] comprenant, au rez-de-chaussée, deux locaux commerciaux et un studio, au premier étage un appartement et au deuxième étage, un autre appartement.

Suivant acte notarié du 30 janvier 2020 reçu par Maître [I] [O], la SARL VFE, venant aux droits de la société LE PESCADOU, a cédé son fonds de commerce à la SASU Ô DELPRADA composé de deux locaux commerciaux aux [Adresse 2] et [Adresse 7] comprenant l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage, le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux où le fonds est exploité, le mobilier commercial, les agencements et le matériel servant à son exploitation.

Ce fonds de commerce dispose d’une autorisation d’occupation du domaine public dont l’emprise consiste en une terrasse sur le trottoir devant les locaux dans lesquels est exploité ledit fonds de commerce.

Par acte extrajudiciaire du 20 mai 2022, les époux [P] faisaient délivrer un commandement «d’avoir à cesser les nuisances sonores et les troubles de voisinage visant la clause résolutoire » prévue au bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2022, la SASU Ô DELPRADA a assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir juger mal fondé le commandement délivré le 20 mai 2022 et la clause résolutoire prévue au bail commercial non acquise.

Par acte notarié du 12 décembre 2022 reçu par Maître [I] [O], notaire à [Localité 10] (34), la SASU Ô DELPRADA a consenti la location gérance à la SAS LE KABANA des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 7] à [Localité 10].

***

Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2024 par RPVA, la SASU Ô DELPRADA sollicite du tribunal judiciaire de :

Vu les articles 30, 21 et 32 du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1227 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces visées,

JUGER infondé et injustifié le commandement délivré par le ministère de Maître [Z] [N], huissier de justice à [Localité 10], le 20 mai 2022 à la demande des époux [P], bailleurs, à l’encontre de la société Ô DELPRADA, locataire,

JUGER que la clause résolutoire visée au bail commercial liant la SASU Ô DELPRADA, locataire, aux époux [P], bailleurs, n’est pas acquise,

JUGER que le local loué aux époux [P] par la société Ô DELPRADA est utilisé conformément à sa destination contractuelle sans aucun abus de jouissance ni nuisances sonores tant de l’intérieur du local que de la terrasse,

REJETER la demande des époux [P] de résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire,

REJETER la demande des époux [P] de résiliation judiciaire du bail commercial,

DÉBOUTER les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes financières, d’indemnisation et de dommages et intérêts de toutes natures à l’encontre de la société Ô DELPRADA,

DÉBOUTER les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et moyens à l’encontre de la société Ô DELPRADA,

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit s’agissant de l’ensemble des demandes des époux [P],

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [T] et [C] [P] à payer la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Et ORDONNER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [S] [G] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SASU Ô DELPRADA rappelle qu’elle est titulaire de deux baux commerciaux relatifs à deux locaux distincts appartenant à deux bailleurs différents mais consent l’existence d’arcades permettant une communication physique entre ces deux fonds. Elle expose que l’activité autorisée pour le local situé au [Adresse 7] – et n’appartenant pas aux bailleurs – comprend l’activité de restauration mais également celle de vente de tapas et de cocktails et que, dès lors, il ne peut donc lui être reproché des violations à ses obligations contractuelles concernant le local, certes accolé, mais situé au [Adresse 2].

Elle soutient exercer son fonds de commerce conformément à l’activité visée par le contrat de bail commercial signé avec ses bailleurs. Elle rappelle que le [Adresse 9] à [Localité 10] est constitué d’une succession de bars et restaurants très fréquentés et que la preuve que les nuisances alléguées par les bailleurs ou leurs locataires ne proviennent pas exclusivement de son activité.

Elle concède avoir réalisé ponctuellement des évènements festifs consistant en la soirée « d’ouverture » du 19 mars 2022 et de « closing » du 12 novembre 2022 avec autorisation de la Mairie de [Localité 10] et dans le local n’appartenant pas aux bailleurs.

Elle réfute tout autre évènement et reproche aux bailleurs de ne viser, dans leur commandement, aucun évènement précis ni daté. Elle expose avoir mis en place un limitateur acoustique agréé conformément aux préconisations de la mairie de [Localité 10] afin de ne pas nuire au voisinage. Elle concède avoir réalisé des travaux d’embellissement mais réfute avoir procédé à toute modification des locaux.

Elle sollicite également le rejet de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail en l’absence de tout élément ne permettant de connaître la consistance ni la réalité du grief des travaux irréguliers qui lui sont reprochés.

Elle sollicite le rejet de la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier et moral en l’absence de tout élément probant du lien de causalité et du préjudice invoqué.

***

Par dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2024 par RPVA, les époux [P] sollicitent du tribunal judiciaire de :

Vu le bail commercial du 17/014/1997

Vu le commandement visant la clause résolutoire du 20/05/2022

Vu l’article 1217 et suivants du code civil

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les faits d’espèce,

JUGER la demande de Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse

[P], recevable et bien fondée, et en conséquence,

A titre principal :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit un mois après le commandement visant la clause résolutoire demeuré infructueux dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête de l’acte «d’avoir à utiliser les locaux conformément à la destination prévue dans le bail, et de cesser les nuisances sonores provenant tant de l’intérieur du local que de la terrasse», signifié au locataire en date du 20/05/2022 par Me [Z] [N], huissier de Justice à [Localité 10],

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du bien sis à [Adresse 2] à [Localité 10] pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles,

En tout état de cause :

DÉBOUTER la société Ô DELPRADA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

DÉCLARER la société Ô DELPRADA occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail,

ORDONNER, par voie de conséquence, son expulsion immédiate des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 10], dans les délais de la loi, ainsi que tous occupants éventuels de son chef, de tous biens meubles, de tous effets se trouvant dans les locaux, au besoin avec l’assistance de la force publique,

ORDONNER qu’afin de rendre cette mesure effective, elle sera assortie d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard pendant lequel la société la société Ô DELPRADA ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux,

CONDAMNER la société Ô DELPRADA à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel actuel ainsi que de l’avance sur charges, taxes et accessoires, et avec indexation,

ENTENDRE RÉSERVER les droits de Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] pour leur créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause,

CONDAMNER la société Ô DELPRADA à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] la somme de 3.148,79 € arrêtée au 20/02/2023 à titre du préjudice financier locatif subi,

CONDAMNER la société Ô DELPRADA à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] la somme de 10.000 € arrêtée au 20/02/2023 titre du préjudice financier subi pour le manque à gagner du fait de la perte de la qualité de SuperHote et des pertes de clients mécontents qui ne reviendront plus,

CONDAMNER la société Ô DELPRADA à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] la somme de 3.662,82 € à titre de remboursement des frais de constats et d’études d’impact qu’ils ont dû engager pour la défense de leurs intérêts,

CONDAMNER la société Ô DELPRADA à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] la somme de 5.000 euros chacun en réparation du préjudice moral supporté,

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte qui ne saurait être inférieure à 1.500 € par nuisance sonore constatée suivant la notification de la décision à intervenir, la société O DELPRADA devra rembourser aux consorts [P] en sus de cette astreinte, tous frais nécessaire aux constatations des nuisances,

CONDAMNER la société Ô DELPRADA à payer à la société Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] une somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement du 20/05/2022,

ET ORDONNER QUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Bibiana DIAZ-VALLAT, avocat au barreau MONTPELLIER, demeurant [Adresse 3] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Au vu de la nature des faits, ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Les bailleurs soutiennent que le demandeur a fait réaliser, sans leur autorisation, d’importants travaux en ce compris le changement de devanture du commerce et d’y organiser, depuis début 2022, de nombreuses soirées musicales qui occasionnent d’importantes nuisances sonores. Ils exposent être propriétaires de l’immeuble entier et accueillir, dans les appartements, situés au-dessus de l’établissement exploité par la société O DELPRADA au [Adresse 2] des locations meublées touristiques. Ils soutiennent que leurs locataires se trouvent gênés par le bruit occasionné par ces évènements festifs et arguent subir une perte financière de ce fait.

Ils produisent des éléments relatifs à la soirée d’ « ouverture » du 19 mars 2022 en ce compris un constat d’huissier relatif aux vibrations ressenties dans l’immeuble ainsi que des attestations de locataires ou du voisinage importunés par le bruit à d’autres dates.

Ils produisent également des mains courantes de la police municipale qui a été contrainte d’intervenir à plusieurs dates ainsi qu’un courrier du PCHS de la ville de [Localité 10] demandant au KABANA de faire réaliser une étude d’impact. Ils soutiennent que le demandeur ne s’est pas conformé aux préconisations faites par la mairie de [Localité 10] pour limiter le bruit.

Ils reprochent également au preneur d’avoir modifié, sans leur accord, la devanture du local et soutiennent que le [Adresse 9] n’est composé que de restaurants et non de bars diffusant de la musique.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de se conformer à la destination prévue dans le bail, à l’usage normal des lieux loués et de s’abstenir d’exercer toute activité contraire aux stipulations du bail et/ou sans les autorisations requises.

Ils sollicitent la réparation de leur préjudice financier, notamment en raison de l’annulation de certaines réservations par les locataires saisonniers ainsi que la perte de la qualité de « superhote », ainsi que du préjudice moral.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments du demandeur à l’assignation valant conclusions.

*****

L’ordonnance de clôture différée est fixée au 16 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 octobre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026.

DISCUSSION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «juger» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est de jurisprudence constante que les infractions invoquées dans le commandement doivent non seulement figurer au bail, mais être expressément visées par les termes de la clause. La suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée quel que soit la nature du manquement.

La clause résolutoire ne pourra pas non plus jouer sur le fondement d’extensions illégales d’activités par rapport à la clause de destination du bail, si ces activités sont en fait « incluses » dans les activités contractuelles

En l’espèce, le commandement délivré par les bailleurs au preneur par acte extrajudiciaire du 20 mai 2022 expose :

« que ledit bail précise que le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que le commerce de restaurant préparation et vente de coquillages à l’exclusion de tout autre, sauf les facultés légales d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires ou de demande d’exercice d’activités non prévues au bail.

qu’il a été constaté que la devanture du local a été changé et indique désormais « TAPAS – COCKTAIL MUSIC – KABANA ».

Que depuis le mois de mars courant, vous organisez des soirées musicales dans votre établissement, engendrant des nuisances sonores.

Que les requérants ont reçu des plaintes des autres occupants de l’immeuble en raison du fort bruit de musique provenant de votre local, et ce même après minuit, des nuisances sonores provenant de votre terrasse, et des vibrations des murs et des planchers provoquées par vos activités musicales.

Que malgré une mise en demeure qui vous a été adressé le 15 mars 2022 par l’avocat de mes requérants, vous avez continué vos activités musicales.

Que ces nuisances ont été constatées par voie d’huissier.

En conséquence, je vous fais commandement dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête du présent acte, d’avoir à utiliser les locaux conformément à la destination prévue dans le bail et de cesser les nuisances sonores provenant tant de l’intérieur du local que de la terrasse ».

Il est inséré, dans le contrat de bail du 17 avril 2017, une clause intitulée « CONDITIONS PARTICULIÈRES » qui mentionne comme « DESTINATION DU BIEN LOUE » celle de «restaurant, préparation et vente de coquillages à l’exclusion de toute autre sauf les facultés légales d’adjonction d’activités connexes ou complémentaires ou de demande d’exercice d’activités non prévues au bail».

Il est également indiqué, dans la clause « JOUISSANCE », que « le preneur évitera, compte tenu de la nature de son activité, le bruit (…) ».

Ce bail commercial prévoit expressément une « CLAUSE DE RÉSILIATION » qui dispose que « le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur (…) en cas d’inexécution par le preneur d’une seule de ses obligations mises à sa charge ».

Malgré le caractère général de la clause résolutoire visant toutes les clauses du bail, la résolution de plein droit ne peut être prononcée que pour les infractions invoquées dans le commandement, à savoir le changement de destination du local et l’émission de bruit à l’occasion d’évènements festifs qui y sont organisés.

A titre liminaire, il convient de préciser que les époux [P] produisent au soutien de leurs prétentions de nombreux éléments qui sont antérieurs au commandement délivré et qui devront, dès lors, être écartés car inopérants à justifier de cette résolution du bail.

Concernant ces manquements invoqués par les bailleurs, il ressort des éléments communiqués par ceux-ci que le preneur les a informés, dès 2021, de sa volonté de s’éloigner d’une activité de restauration « classique » pour s’orienter vers celle d’un « restaurant – bar de plage ».

Or, il convient de relever de la lecture des pièces que, d’une part, si les bailleurs ont émis des réserves quant au bruit pouvant être généré par ce changement de type de restauration, ils ne s’y sont pas pour autant opposés et, d’autre part, que ce changement n’induit pas un changement d’activité à proprement parler mais une simple évolution de l’offre. En effet, la SASU O DELPRADA continue de proposer une activité de restauration, à savoir l’activité de préparation de plats à destination d’une consommation immédiate avec mise à disposition des moyens pour ce faire, principalement la mise en place de tables.

Cet élément est confirmé par le procès-verbal du 4 mai 2023, qui constate que ce local est pourvu de sa propre entrée au moyen d’une porte-fenêtre vitrée et comporte une dizaine de tables de restaurant dressées.

En outre, il convient de rappeler que le preneur dispose également d’un bail commercial en date du 1er avril 2000 pour le local voisin sis au [Adresse 7], bail qui autorise une activité identique, à savoir « l’exploitation d’un fonds de commerce de restaurant, préparation et vente de coquillages ».

Cependant, par attestation du 22 mars 2022, Monsieur [L] [J], le bailleur de ce second local, a donné l’autorisation au locataire « d’afficher la licence IV pour l’exploitation de son établissement de restaurant tapas cocktail ».

Dès lors, la SASU O DELPRADA, qui exerce son activité sous l’enseigne KABANA, exploite deux locaux disposant de deux activités commerciales différentes, et il n’est pas contesté que ces deux locaux communiquent par l’intérieur et disposent d’une terrasse commune dont l’exploitation est autorisée par la commune de [Localité 10].

Or, par autorisation municipale du 10 mars 2022, l’exploitation de l’établissement KABANA a fait l’objet d’une autorisation d’ouverture exceptionnelle pour la soirée du 19 au 20 mars 2022 jusqu’à deux heures du matin avec la tenue d’une animation musicale pour le local sis [Adresse 7], appartenant à Monsieur [J] et non aux époux [P].

Certes, les époux [P] produisent une attestation d’une locataire d’un appartement situé au-dessus du local [Adresse 2] qui se plaint de la musique entendue sans préciser de quel local celle-ci émane. Ils communiquent également des attestations en langue anglaise dont le tribunal ne peut prendre connaissance.

Ils produisent en outre des fiches de main-courantes de la police municipale de [Localité 10] en date des 16 août et 13 novembre 2022 qui interviennent pour faire baisser le volume sonore de la musique émise par le bar KABANA mais dépourvues de toute précision quant au local visé par cette intervention.

Or, par procès-verbal du 4 mai 2023, il est constaté que le local, propriété des époux [P], comporte des tables de restaurant dressées, il est y est relevé l’absence de tout matériel d’insonorisation, de musique et d’enceinte. À l’inverse, le local limitrophe exploité au [Adresse 7] est décrit comme disposant d’un bar ainsi que d’un équipement sono muni d’un limitateur de décibels.

En outre, l’étude d’impact acoustique réalisée à l’initiative de la mairie de [Localité 10] et mise en avant par les bailleurs, concerne uniquement le local n°[Adresse 7]. Outre l’adresse figurant sur cette étude, y est adjoint le schéma de la localisation intérieur laissant apparaître les deux enceintes, ce qui confirme que seul ce local est muni d’un système de sonorisation. L’enseigne KABANA justifie d’ailleurs la pose d’un limitateur – et non des deux préconisés selon cette même étude – dans son local [Adresse 7], confirmant que seul ce local est générateur du bruit reproché par les époux [P].

En l’absence de tout élément démontrant que les nuisances sonores invoquées sont émises par le local appartenant aux bailleurs, la résolution du bail ne peut intervenir de ce chef.

Reste le procès-verbal du 5 novembre 2022 relevant que deux tablées situées en terrasse et devant le N°[Adresse 2] consomment un verre en dehors de toute restauration, infraction qui n’est cependant pas visée par le commandement délivré.

Concernant la nouvelle devanture du KABANA, il est précisé à l’article « RESPONSABILITÉ » du contrat de bail que le preneur sera « responsable de l’enseigne indiquant le nom et la nature de l’activité ». Force est de constater que le commandement délivré fait état d’un changement initié par le preneur mais ne sollicite pas la réalisation de travaux ni remise en état. Or, lorsque la mise en demeure concerne une obligation d’exécuter, elle doit mentionner avec précision quel est le manquement et ce qui est exigé par le créancier de l’obligation, conformément aux articles 1139 et 1146 du code civil, en début d’acte.

Dès lors, et en l’absence d’élément relatif à des travaux dans le commandement délivré, la résolution du bail ne peut également pas intervenir de ce chef.

Dès lors, la demande des époux [P] de voir constater la résolution du bail sera rejeté, la clause résolutoire du bail n’étant pas acquise.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

La résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir, gravité dont l’appréciation relève de la souveraineté des juges du fond

Il convient de rappeler que la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire ne prive pas le bailleur de demander ultérieurement le prononcé la résiliation du bail, même en invoquant les manquements objet de cette mise en demeure.

La juridiction reprend son appréciation portée sur les éléments ci-dessus énoncés.

En complément, concernant les éléments probants antérieurs au commandement délivré, les époux [P] produisent de nombreuses attestations du voisinage, principalement des locataires des appartements situés au-dessus du local sis [Adresse 2], évoquant de la musique très forte mais toujours sans distinction du local à l’origine de ces nuisances. En outre,il sera rappelé que seul le local [Adresse 7] est muni d’enceinte et diffuse de la musique.

À l’inverse, ces mêmes attestations font état de tables dressées par l’enseigne KABANA en dessous de leur balcon, soit à l’endroit du local appartenant aux époux [P].

Est également produite par les défendeurs une pétition du voisinage en date du 20 mai 2022, ayant pour objet « les nuisances nocturnes » mais qui vise de manière indifférenciée les deux locaux, de telle sorte que les nuisances décrites ne peuvent être spécifiquement rattachées au local des bailleurs et qui concerne des évènements antérieurs au commandement délivré.

Si la configuration des lieux peut laisser envisager que les deux exploitations sont susceptibles de voir leurs activités exercées sans délimitation précise avec un mélange de genre que la proximité pourrait générer, pour autant les éléments produits par les parties ne permettent pas de caractériser que le local appartenant aux époux [P] exerce aussi une activité de bar musical, activité que son bail ne permet pas.

Enfin, ils ne démontrent pas un abus de jouissance dans le local dont ils sont propriétaires.

Dès lors, la résiliation judiciaire sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant une procédure abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi.

L’action en justice constitue par principe un droit, qui n’est toutefois pas absolu. Ce droit d’agir dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts pour procédure abusive, lorsque les circonstances.

traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice.

En l’espèce, les époux [P] ne caractérisent pas l’intention de nuire ou la légèreté blâmable de la SASU O DELPRADA qui agit en contestation du commandement délivré devant la présente juridiction.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 de ce même code prévoit que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier

Les époux [P] sollicitent, d’une part, l’indemnisation de leur préjudice locatif, constitué par des remises commerciales ou remboursements de locations effectués, à la somme de 3148,79 € et, d’autre part, l’indemnisation d’un préjudice financier de 10 000 € lié à la perte de leur statut de « superhote »

À cette fin, ils communiquent, dans leurs écritures, un décompte pour la période du 5 mars au 12 novembre 2022 ainsi qu’une attestation d’un expert comptable indiquant que « (leurs) revenus principaux (…) sont des revenus issus de la location meublée touristique de courte durée soumis au régime LMP et des revenus locatifs à l’année de locaux et appartements situés au [Adresse 4] à [Localité 10] ».

A l’appui, ils produisent la copie d’un message échangé avec Madame [V] [H], locataire d’un appartement le temps d’un week-end, par lequel ils lui proposent un remboursement ou l’offrir un autre week-end en dédommagement, sans l’assortir d’aucun élément chiffré.

De même, ils produisent un courriel intitulé « mail pour prévenir nos locataires » mais qui apparaît en réalité uniquement échangé entre les époux [P].

Dès lors, et en l’absence de tout élément probant, les époux [P] n’établissent ni la réalité du préjudice locatif invoqué par des remises commerciales ou des locations annulées, ni la perte de leur statut de « SUPERHOTE ».

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de remboursement des frais de constat d’huissier et étude d’impact

Les époux [P] sollicitent le remboursement des frais exposés pour la défense de leurs intérêts.

Succombant à leur demande, il convient de rejeter leurs demandes à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Les époux [P] produisent un certificat médical de Madame [C] [P] établi le 10 juin 2022 par le Docteur [A] [D], médecin généraliste qui fait état « d’un état de stress réactionnel patant » persistant avec traitement médicamenteux et arrêt de travail.

Néanmoins, en l’absence de tout élément démontrant le lien entre cet état de santé et l’exploitation par la SASU O’DELPRADA, la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] à payer à la SASU O DELPRADA la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur le local sis [Adresse 2] à [Localité 10] (34), actuellement en cours entre Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] (bailleurs) et la SASU O DELPRADA (preneur) suite au commandement délivré le 20 mai 2022,

DÉBOUTE Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] de leur demande tenant au prononcé de résiliation judiciaire du bail commercial conclu en date du 17 avril 2017 portant sur le local sis [Adresse 2] à [Localité 10] (34), actuellement en cours avec la SASU O DELPRADA (preneur),

REJETTE les demandes indemnitaires de Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P],

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] à régler à la SASU O DELPRADA la somme de 3000 € (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [C] [W] épouse [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Magali ESTEVE