COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/02566 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ET74

N° : 25/00218

DEMANDERESSE :

Madame [T] [N]

Association tutélaire Ile & Vilaine

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, représentée par M^e Julien BERBIGIER, membre de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de Tours,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e BERBIGIER

EXPÉDITIONS M^e BERBIGIER, M. [I], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 18 décembre 2018, madame [T] [N] a consenti un bail d’habitation à monsieur [D] [I] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel de 587 euros outre 10 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 12 avril 2024, madame [T] [N] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2024, dénoncé le 26 juin 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [T] [N] a fait assigner monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 25 mai 2024 ; Juger qu’à compter de cette date monsieur [D] [I] est occupant sans droit ni titre de la maison d’habitation située [Adresse 3] ;Ordonner son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [D] [I] au paiement de la somme de 3272,45 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 25 mai 2024 ; condamner monsieur [D] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;condamner monsieur [D] [I] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;Juger que les frais d’exécutions forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Après un renvoi pour cause d’indisponibilité du magistrat, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [T] [N] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10.887,55 euros arrêtée au 2 avril 2024. Elle fait valoir que monsieur [D] [I] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, monsieur [D] [I] était présent lors de l’audience du 6 novembre 2024, en revanche il était absent à l’audience du 16 avril 2025, il n’a fourni aucun élément relatif à sa situation personnelle. Par suite, la décision sera rendue de manière contradictoire.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été réalisé en raison de carence du défendeur.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

A titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2024 soit plus de deux mois avant l’audience du 6 novembre 2024.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [T] [N] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 18 décembre 2018, le commandement de payer délivré le 12 avril 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 3272,45 euros à la charge de monsieur [D] [I] à la date du 25 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse).

Il ne sera pas tenu compte du décompte actualisé que produit madame [T] [N] à l’audience dans la mesure où il n’est pas établi que celui-ci a été préalablement communiqué à monsieur [D] [I].

En s’abstenant de comparaître, monsieur [D] [I] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [D] [I] sera condamné au paiement de la somme de 3272,45 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 25 mai 2024 (échéance de mai 2024 incluse).

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 12 avril 2024, madame [T] [N] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2760,80 euros dont 2617,96 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La réduction du délai, prévue par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, suivant le commandement de payer de deux mois à six semaines, est applicable au commandement de payer délivré le 12 avril 2024, et ce même si le bail vise un délai de deux mois. Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 mai 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [D] [I] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [I] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 25 mai 2024, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er juin 2024.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 12 avril 2024, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

En ce qui concerne la demande tendant à ce qu’il soit mis à la charge du défendeur / des défendeurs l’ensemble des droits proportionnels de recouvrement prévus à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution (ancien article 10 du tarif des huissiers), il convient de rappeler qu’il est de principe que les frais d’exécution doivent être supportés par la personne condamnée, à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre aient été nécessaires et régulières. Ce n’est qu’en cas de difficulté qu’il appartiendra au Juge de l’exécution de statuer sur la prise en charge de ces frais. Par conséquent, madame [N] sera déboutée de sa demande à ce titre.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [D] [I] à payer à madame [T] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de madame [T] [N] recevable ;

CONDAMNE monsieur [D] [I] à payer à madame [T] [N] la somme de 3272,45 euros (décompte arrêté au 25 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus), au titre des loyers et charges ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2018 entre madame [T] [N] et monsieur [D] [I] portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date du 25 mai 2024 ;

DIT monsieur [D] [I] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [D] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [D] [I] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [D] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [D] [I] à payer à madame [T] [N] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE monsieur [D] [I] à payer à madame [T] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [D] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation ;

DÉBOUTE madame [T] [N] de sa demande tendant à ce que soit mis à la charge de monsieur [D] [I] les droits proportionnels de recouvrement ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,