TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 DECEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/04644 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XUKG

N° de MINUTE : 25/00849

Monsieur [S] [L] [A]

né le 20 Mai 1979 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [C] [P] [X]

née le 26 Novembre 1980

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [J] [O] [R] [D]

né le 14 Septembre 1981 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [F] [M]

née le 07 Octobre 1982 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Y] [I] [V]

née le 19 Octobre 1967 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant tous pour Avocat : Maître [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1452

DEMANDEURS

C/

La société [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gabriel NEU-JANICKI, SELARL CABINET NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Octobre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société SAS [Localité 11] a, en qualité de maître de l’ouvrage, fait construire un ensemble immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 2].

Plusieurs lots ont été vendus en l’état d’achèvement :

— par acte du 20 mai 2020, à M. [A] et Mme [U] pour un prix de 760 000 euros ;

— par acte du 22 mai 2020, à M. [D] et Mme [M] pour un prix de 880 000 euros ;

— par acte du 30 janvier 2020, à Mme [V] pour un prix de 355 000 euros.

Les appartements ont été livrés avec réserves le 31 mars 2022 et d’autres réserves ont été signalées ultérieurement.

Les acquéreurs ont mis en demeure la SAS [Localité 11] d’avoir à procéder aux travaux nécessaires en vue de lever les réserves.

C’est dans ces conditions que M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V] ont, par acte d’huissier du 28 avril 2023, fait assigner la SAS [Localité 11] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Par jugement du 17 février 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— révoqué l’ordonnance de clôture du 22 mai 2024 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état ;

— invité les demandeurs à répondre aux points soulevés dans les motifs du jugement et notamment à : communiquer une liste précise des réserves dont la levée est sollicitée ; préciser les fondements juridiques applicables à chaque réserve ; fournir, pour chaque réserve, toutes explications utiles sur une éventuelle levée par le vendeur en l’état futur d’achèvement ; au besoin, solliciter une expertise judiciaire sur incident ;

— dit qu’à défaut la radiation de l’affaire sera prononcée ;

— réservé les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 13 octobre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 8 décembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— condamner la SAS [Localité 11], sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter du présent jugement, à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier de M. [A] et Mme [X] ;

— condamner la SAS [Localité 11], sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter du présent jugement, à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier de M. [D] et Mme [M] ;

— condamner la SAS [Localité 11], sous astreinte de 2 000 euros par jour à compter du présent jugement, à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres affectant le bien immobilier de Mme [V] ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SAS [Localité 11] à payer la somme correspondant à 5% du prix de vente à M. [A] et Mme [X], soit la somme de 38 000 euros ;

— condamner la SAS [Localité 11] à payer la somme correspondant à 5% du prix de vente à M. [D] et Mme [M], soit la somme de 44 000 euros ;

— condamner la SAS [Localité 11] à payer la somme correspondant à 5% du prix de vente à Mme [V], soit la somme de 16 750 euros ;

En tout état de cause,

— débouter la SAS [Localité 11] de ses demandes ;

— condamner la SAS [Localité 11] à régler la somme de 10 000 euros par personne à titre de dommages et intérêts à M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V] ;

— condamner la SAS [Localité 11] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

— condamner la SAS [Localité 11] à régler à M. [A] et Mme [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS [Localité 11] à régler à M. [D] et Mme [M] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS [Localité 11] à régler à Mme [V] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, la SAS [Localité 11] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— débouter M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— réduire l’indemnisation allouée à M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V] à chacun la somme de 1 000 euros ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V] à payer à la société SAS [Localité 11] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales tendant à voir ordonner la levée des réserves

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ; que ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble ; qu’il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des articles L. 131-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En application de l’article R. 222-1 du code des procédures civiles d’exécution, un bien meuble corporel peut être appréhendé entre les mains de celui qui est tenu de le remettre en vertu d’un titre exécutoire ou directement entre les mains d’un tiers qui le détient pour le compte de ce dernier.

Sur les demandes principales de M. [A] et Mme [X]

Sur la réserve « matériaux / revêtements dans la SdB (carrelage mur et sol) non conformes à la TMA »

Le promoteur ne contestant pas cette réserve et acceptant de la reprendre, il y a lieu de l’y condamner sous astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la réserve « porte du dressing qui s’ouvre vers l’extérieur alors devrait s’ouvrir vers l’intérieur »

Le promoteur ne contestant pas cette réserve et acceptant de la reprendre, il y a lieu de l’y condamner sous astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la réserve « une VMC sans interrupteur d’actionnement »

Le promoteur ne contestant pas cette réserve et acceptant de la reprendre, il y a lieu de l’y condamner sous astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

Sur la réserve « mauvais positionnement d’un interrupteur lumière dans le bureau »

En l’espèce, les demandeurs n’exposent pas en quoi le « mauvais positionnement d’un interrupteur » serait contraire à ce qui a été convenu ou à ce qu’imposent les règles de l’art, le tribunal étant bien en en peine de se figurer le défaut d’installation allégué.

Sur la réserve « absence de barre de seuil en haut de l’escalier »

Si l’huissier relève une absence de baguette, rien n’indique que le contrat ou les règles de l’art en exigeaient une, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la réserve « manque d’une plinthe escalier (baguette d’habillage) »

Si l’huissier relève une absence de baguette, rien n’indique que le contrat ou les règles de l’art en exigeaient une, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la réserve « fenêtres qui ne s’ouvrent /ferment pas correctement (besoin de forcer) »

Etant observé que la société [Localité 11] ne s’est pas engagée à reprendre le désordre (mais seulement à le faire contrôler), rien n’indique que ce désordre était apparent à livraison ou qu’il est apparu dans le mois suivant, de sorte que l’article 1642-1 n’est pas applicable, et il ne répond pas aux conditions de l’article 1646-1 puisque ni la solidité de l’appartement ni sa destination de sont compromises.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « carrelage cuisine pas à la bonne surface »

En l’absence d’expertise technique (ce que n’est pas un huissier) ou de production des normes applicables, les éléments fournis ne permettent pas d’établir qu’il s’agit d’une non-conformité aux règles de l’art. En effet, le juge ne peut tenir pour acquis que le dallage de la cuisine doive nécessairement être positionné au niveau du parquet.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « jonction entre le carrelage de la cuisine ouverte et le parquet du salon pas au même niveau (baguette métallique qui ressort) »

En l’absence d’expertise technique (ce que n’est pas un huissier) ou de production des normes applicables, les éléments fournis ne permettent pas d’établir qu’il s’agit d’une non-conformité aux règles de l’art. En effet, le juge ne peut tenir pour acquis que le dallage de la cuisine doive nécessairement être positionné au niveau du parquet.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « une dalle dans les WC qui sonne creux ainsi que du carrelage grossièrement posé »

Ici encore, en l’absence d’expertise technique ou de production des normes applicables, le tribunal ne peut retenir qu’une dalle qui sonne creux soit constitutive d’un quelconque désordre.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « des dalles qui bougent sur la terrasse ainsi qu’une dalle fendue »

En l’absence de plus amples éléments techniques, le seul fait que les dalles bougent (dans quelles proportions ?) ne peut être constitutif d’un désordre.

Sur la réserve « finitions grossières (débordement d’enduit, traces de colles) »

Une réserve formulée de façon si générale et étayée par quelques photographies ponctuelles ne peut à l’évidence être retenue comme étant constitutive d’un désordre.

Sur la réserve « traces grossières de rebouchage ou de colmatage sur les nœuds de lames de bois »

En l’absence d’éléments techniques ou de production des normes applicables, le désordre n’est pas caractérisé : est-ce un procédé habituel ? les trous sont-ils la conséquence de malfaçons ou bien sont-ils habituels avec une telle matière ?

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « défauts de finition en jointure de section de plinthes »

La matérialité du désordre n’est nullement établie par les photographies, qui font seulement apparaitre des défauts ponctuels et habituels.

Sur la réserve « poteau ajouté dans le dressing alors qu’il n’était pas sur les plans »

En l’absence d’offre de preuve la demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Les griefs retenus étant minimes, le préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 800 euros.

Sur les demandes principales de Mme [V]

Sur la réserve « nettoyage général d’huisserie »

En l’espèce, la seule mention d’une réserve au procès-verbal de livraison ne vaut démonstration de sa matérialité. Par ailleurs, un simple nettoyage n’est pas nécessairement constitutif d’un désordre de construction.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « alignement et pose de dalles à reprendre »

En l’absence de précisions, le tribunal ne peut identifier le désordre et observe d’ailleurs que la photographie du procès-verbal de livraison ne permet pas d’observer un défaut d’alignement.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « habillage des tableaux latéraux extérieurs de la porte d’entrée bois arraché et dégradé »

Cette réserve n’est pas démontrée en sa matérialité et concerne au demeurant les parties communes.

La demande sera rejetée.

Sur la réserve « fissures sur le seuil béton d’une des fenêtres du salon »

En l’espèce, les fissures sont démontrées en leur matérialité et elles ont été dénoncées moins d’un mois après la livraison (de sorte qu’elles sont nécessairement apparues dans ce délai).

L’entreprise sera condamnée sous astreinte à lever la réserve.

Sur la réserve « défaut d’une arrivée d’eau (robinet de puisage) dans le jardin privatif tel que prévu dans les plans contractuels et signé par Valoptim et Mme [V] »

En l’espèce, il n’est pas contesté que le promoteur s’était engagé à livrer un bien pourvu d’une arrivée d’eau dans le jardin.

Or, en l’absence de preuve d’un évènement ou d’une clause lui permettant d’échapper à ses engagements, il doit être condamné à l’installation de cet élément.

Sur la demande indemnitaire

Les griefs retenus étant minimes, le préjudice de jouissance sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 500 euros.

Sur les demandes principales de M. [D] et Mme [M]

Sur la réserve « gaine non encoffrée sur la terrasse »

En l’absence de preuve d’une quelconque non-conformité au contrat ou à ce qui a été prévu la demande sera rejetée.

Sur la réserve « défaut de finition sur les angles de plinthes des pans muraux »

La seule production d’un procès-verbal de constat d’huissier ne permet pas d’établir la matérialité du désordre, les photographies étant trop imprécises pour évaluer la nécessité d’une reprise (générale ? particulière ? de quelles plinthes ?).

Sur la réserve « finition grossière, effritées et irrégulières sur la partie latérale de la baie vitrée (jointure mur placo et fenêtre non effectuée) »

Le désordre a été réservé et sa matérialité est démontrée par le procès-verbal, qui montre effectivement que les murs sont effrités autour de la baie vitrée.

Sur la réserve « panneaux d’habillage sur la terrasse enfoncés et déformés »

S’agissant de parties communes M. [D] et Mme [M] ne sont pas recevables à en solliciter la réparation.

Sur la réserve « défauts de finition générale de l’ensemble du bien »

La demande ne peut qu’être rejetée en l’absence de démonstration précise des griefs.

Sur la demande indemnitaire

Le seul grief retenu étant le caractère effrité de la peinture autour de la porte fenêtre, la réparation du préjudice de jouissance est nécessairement minime et se limitera à la somme de 200 euros.

Sur les demandes subsidiaires en paiement

Les demandeurs sollicitent la restitution de 5% du prix de la vente sans apporter le moindre fondement légal.

La demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS [Localité 11], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS [Localité 11], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer :

— à M. [A] et Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à M. [D] et Mme [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à Mme [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS [Localité 11] à lever les réserves suivantes chez M. [A] et Mme [U] sous astreinte de cinquante (50) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision :

— « matériaux / revêtements dans la SdB (carrelage mur et sol) non conformes à la TMA » ;

— « porte du dressing qui s’ouvre vers l’extérieur alors devrait s’ouvrir vers l’intérieur » ;

— « une VMC sans interrupteur d’actionnement » ;

DEBOUTE M. [A] et Mme [U] de leurs demandes relatives aux réserves suivantes :

— « mauvais positionnement d’un interrupteur lumière dans le bureau » ;

— « absence de barre de seuil en haut de l’escalier » ;

— « manque d’une plinthe escalier (baguette d’habillage) » ;

— « fenêtres qui ne s’ouvrent /ferment pas correctement (besoin de forcer) » ;

— « carrelage cuisine pas à la bonne surface » ;

— « jonction entre le carrelage de la cuisine ouverte et le parquet du salon pas au même niveau (baguette métallique qui ressort) » ;

— « une dalle dans les WC qui sonne creux ainsi que du carrelage grossièrement posé » ;

— « des dalles qui bougent sur la terrasse ainsi qu’une dalle fendue » ;

— « finitions grossières (débordement d’enduit, traces de colles) » ;

— « traces grossières de rebouchage ou de colmatage sur les nœuds de lames de bois » ;

— « défauts de finition en jointure de section de plinthes » ;

— « poteau ajouté dans le dressing alors qu’il n’était pas sur les plans » ;

CONAMNE la SAS [Localité 11] à payer à M. [A] et Mme [U] la somme de 800 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SAS [Localité 11] à lever les réserves suivantes chez Mme [V] sous astreinte de cinquante (50) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision :

— « défaut d’une arrivée d’eau (robinet de puisage) dans le jardin privatif tel que prévu dans les plans contractuels et signé par Valoptim et Mme [V] » ;

— « fissures sur le seuil béton d’une des fenêtres du salon » ;

DEBOUTE Mme [V] de ses demandes relatives aux réserves suivantes :

— « habillage des tableaux latéraux extérieurs de la porte d’entrée bois arraché et dégradé » ;

— « alignement et pose de dalles à reprendre » ;

— « nettoyage général d’huisserie » ;

CONAMNE la SAS [Localité 11] à payer à Mme [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SAS [Localité 11] à lever la réserve suivante chez M. [D] et Mme [M] sous astreinte de cinquante (50) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision : « finition grossière, effritées et irrégulières sur la partie latérale de la baie vitrée (jointure mur placo et fenêtre non effectuée) »;

DEBOUTE M. [D] et Mme [M] de leurs demandes relatives aux réserves suivantes :

— « défauts de finition générale de l’ensemble du bien » ;

— « panneaux d’habillage sur la terrasse enfoncés et déformés » ;

— « défaut de finition sur les angles de plinthes des pans muraux » ;

— « gaine non encoffrée sur la terrasse » ;

CONDAMNE la SAS [Localité 11] à payer à M. [D] et Mme [M] la somme de 200 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DIT que ces astreintes provisoires courront pendant un délai maximum de quatre (4) mois, à charge pour M. [A], Mme [X], M. [D], Mme [M] et Mme [V], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DEBOUTE les demandeurs de leur demande en restitution de 5% du prix de la vente ;

MET les dépens à la charge de la SAS [Localité 11] ;

CONDAMNE la SAS [Localité 11] à payer :

— à M. [A] et Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à M. [D] et Mme [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à Mme [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la SAS [Localité 11] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT