TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02905 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC2Y

Minute : 24/1193

S.A. HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [B] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 décembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [J],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2022, la SA D’HLM SEQENS a donné à bail à Madame [B] [J] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], [Localité 5] (groupe 0640, [Adresse 2], parking UG 356704 n°29), pour un loyer mensuel de 340,78 euros pour le logement et 46,80 euros pour l’emplacement de stationnement, et 79,28 euros de provisions sur charges pour le logement et 4,51 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la SA D’HLM SEQENS a fait signifier à Madame [B] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1096,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 18 janvier 2024 reçue le 22 janvier 2024 la SA D’HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SA D’HLM SEQENS a fait assigner Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [B] [J] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 24 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 3659,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 novembre 2023 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation en date du 28 mars 2024 sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 mars 2024.

À l’audience du 24 octobre 2024, la SA D’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6928,50 euros arrêtée au 15 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA D’HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer du 23 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM SEQENS souligne qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement.

Madame [B] [J], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 7 avril 2022 et tacitement reconduit le 7 octobre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 avril 2022 à compter du 5 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice subi par le bailleur, sans majoration, et de condamner Madame [B] [J] à son paiement à compter de 5 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 avril 2022, du commandement de payer délivré le 23 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 15 octobre 2024 que la SA D’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 386,50 euros (85,51 euros, 25 euros, 85,80 euros, 13 euros et 177,19 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [J] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 6542 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 novembre 2023 sur la somme de 986,28 euros, de l’assignation du 28 mars 2024 sur la somme de 2574,83 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [B] [J] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 avril 2022 entre la SA D’HLM SEQENS d’une part, et Madame [B] [J] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [B] [J] à compter du 5 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 6542 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 986,28 euros, de l’assignation du 28 mars 2024 sur la somme de 2574,83 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la SA D’HLM SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA D’HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE