TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/00174 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXF2

Minute :

Monsieur [E] [S]

Représentant : M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Madame [U] [M] [O] EPOUSE [S]

Représentant : Me [W] [G], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

Monsieur [C] [A]

Madame [K] [I] EPOUSE [A]

copie executoire et certifiée conforme délivrées à :

Maître [W] [G]

Monsieur [E] [S]

copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [C] [A]

Madame [K] [I] EPOUSE [A]

le 15/05/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, greffière

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, greffier audiencier

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [S] demeurant [Adresse 5]

Assisté par Maître Jean-Claude GUIBERE, avocat au Barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Madame [U] [M] [O] demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Claude GUIBERE, avocat au Barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [A] demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [K] [I] EPOUSE [A] demeurant

[Adresse 2]

non comparante

Page sur 7

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant jugement d’adjudication rendu le 28/06/2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] ont acquis un appartement situé au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] sur la commune de Sevran (93270) occupé par M. [C] [A] et Mme [K] [I].

Le jugement d’adjudication a été signifié le 07/02/2023 à M. [B] [Y], ancien propriétaire, et le 01/02/2023 à M. [C] [A] lequel ont été sommé de justifier de son identité et de produire le contrat de location justifiant de sa qualité de locataire en titre.

Par courrier du 03/03/2023 reçu par le commissaire de justice le 07/03/2023, M. [C] [A] a produit aux nouveaux propriétaires un contrat de location meublée portant sur l’appartement, consenti par M. [B] [Y] le 25/04/2015, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700 € outre 200 € de provisions sur charges et prenant effet à compter du 01/06/2015.

Par exploit de commissaire de justice du 11/01/2024, M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] ont fait citer en référé M. [C] [A] et Mme [K] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers et charges à compter du 21/11/2023 et défaut de production de l’attestation d’assurance depuis l’origine à compter du 17/12/2023,

— ordonner l’expulsion des lieux des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 14 490,00 € représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2023 inclus, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme mensuelle de 1 200 €, charges comprises et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 5 000,00 € de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 05/03/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments recueillis par le service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu.

M. [E] [S], assisté et Mme [U] [M] [O], représentée par leur avocat, ont actualisé le montant de la créance à la somme de 18 090,00 €, en indiquant qu’ils demandent pour le surplus le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Ils ont précisé que les locataires n’ont payé aucun loyer ni justifié de l’assurance du logement. Ils ont ajouté avoir vainement demandé l’accès du logement, les locataires s’y opposant et ont ajouté avoir acquis ce bien pour s’y loger avec leurs deux enfants.

M. [C] [A] comparaît pour faire valoir la situation personnelle et financière du couple, explique que Mme [K] [I] est hospitalisée et, invoquant leur bonne foi, demande un échéancier pour l’apurement de la dette et, si son expulsion devait être ordonnée, demande un délai d’un an pour quitter les lieux au regard des difficultés qu’ils auront pour trouver à se reloger. Il précise qu’il ne dispose pas du relevé d’identité bancaire des bailleurs ce qui l’empêche d’effectuer les virements et propose de payer le loyer et les charges jusqu’à expiration du délai qui lui serait accordé.

Mme [K] [I], citée à sa personne, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Les parties présentes ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile tel que modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». Le juge des référés est juge de l’évidence.

L’article 835 alinéa 2 du même code, tel que modifié par décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 permet au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’enregistrement électronique de la notification de la situation d’impayés des locataires le 25/10/2023.

Conformément à ce même article, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le propriétaire bailleur produit l’accusé de réception électronique du 15/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement est donc recevable.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, les locataires ont communiqué une attestation d’assurance lors de l’entretien avec le service de prévention des expulsions locatives, pour l’année 2023-2024.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail comprend un paragraphe 11 consacré à la clause résolutoire et à sa résiliation de plein droit, en cas de défaut de paiement, deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Un commandement de payer la somme en principal de 14 490,00 € et de justifier de l’assurance du logement a été signifié à chacun des locataires le 20/10/2023. Cet acte, qui rappelait tant les articles 24 et 7g) de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, puisque les locataires n’ont pas effectué de paiement. La dette réclamée n’a pas été apurée dans le délai de deux mois imparti par la loi. M. [C] [A] ne peut valablement affirmer que l’absence de communication d’un relevé d’identité bancaire l’a empêché d’effectuer tout paiement puisqu’il disposait non seulement des coordonnées des bailleurs, qui sont mentionnées dans l’acte, mais aussi de celles du commissaire de justice entre les mains duquel ils auraient pu s’acquitter de leurs obligations.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 20/12/2023 à minuit, pour défaut de paiement.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A la barre, M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] actualisent le montant de sa demande en paiement à la somme non sérieusement contestable de 18 090,00 € au titre de la dette locative, terme du mois de février 2024 inclus.

Les défendeurs sont mariés. Ils sont en conséquence solidairement engagés au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [C] [A] et Mme [K] [I] ne démontrent aucun paiement libératoire. Il convient de les condamner solidairement à payer à M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] la somme provisionnelle de 18 090,00 €, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [A] et Mme [K] [I], n’ont pas repris le paiement de l’entier loyer puisqu’aucune somme n’a été versée avant l’audience, ne peuvent prétendre ni à des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, ni à un simple échéancier pour l’apurement de la dette.

En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 21/12/2023, les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre.

Depuis la résiliation du bail M. [C] [A] et Mme [K] [I] sont redevables, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle.

M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] demandent de la voir fixer à la somme de 1 200 €, charges comprises et communiquent au soutien de leur demande, une estimation locative faite par une agence immobilière qui ne précise pas avoir visité les lieux et qui, compte tenu de sa situation géographique et de la configuration de l’appartement, l’évalue entre 750 € et 850 € hors charges. Les provisions sur charges ont été fixées dans le bail à hauteur de 200 €, ce qui porterait le loyer, charges incluses, à une somme comprise entre 950 et 1 050 € et non à 1 200 €. Les bailleurs n’ont pas pris la référence initial du loyer fixé dans le contrat de location pour y appliquer une indexation. En dernier lieu, le loyer s’élève à la somme de 700 € et les provisions sur charges à 200 €. Il convient en conséquence de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation à 900 € charges incluses et de rejeter le surplus de la demande.

En tant que de besoin, ils seront condamnés solidairement à son paiement à compter du terme du mois de mars 2024 et, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

Par application de l’article L 412-3 du même code, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise enfin que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

M. [C] [A] sollicite un délai d’un an pour libérer les lieux.

Les bailleurs sont des particuliers. Ils affirment avoir acquis le bien pour y vivre avec leurs deux enfants et qu’ils ignoraient que l’appartement était loué. Pour autant, le commissaire de justice ayant fait le procès-verbal descriptif le 03/11/2021, soit avant la vente par adjudication mentionne bien qu’il a rencontré sur place le fils de M. [C] [A], âgé de 12 ans et que ce dernier y vit avec son épouse et leurs jeunes enfants, et ils n’ont pas manqué d’enjoindre à l’occupant de justifier de sa qualité de locataire dès le 01/02/2023.

Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Mme [K] [I] est atteinte d’une grave maladie qui l’oblige à des longues hospitalisations avec retours temporaires à domicile. Elle perçoit l’allocation pour adultes handicapés.

M. [C] [A] est intérimaire dans le secteur du BTP et perçoit un revenu variable mais en moyenne de 1 700 €. Le couple a quatre enfants dont deux adolescents de 13 et 15 ans et deux fillettes de 10 ans et 8 ans.

Les défendeurs bénéficient d’un accompagnement social et l’assistante sociale indique qu’un dossier de surendettement va pouvoir être déposé et que l’aide au logement pourrait être mise en place si les bailleurs acceptent de remplir les documents de la caisse d’allocations familiale.

Ils ont déposé une demande de relogement dans le parc social dès le 11/02/2022, renouvelé le 04/03/2023. Les délais de traitement de ces dossiers sont longs et la commune de [Localité 9] est en zone tendue.

Il est ainsi démontré que le relogement des défendeurs ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Au regard de la bonne foi des défendeurs, des difficultés importantes de relogement, de la situation particulièrement délicate liée à l’état de santé de Mme [K] [I] et de la présence de jeunes enfants, mais en prenant également en considération l’absence de paiement des loyers depuis le début de la procédure, il convient d’accorder à M. [C] [A] et Mme [K] [I] un délai de trois mois pour libérer le logement, commençant à courir à compter de la signification de la présente décision. A l’issue de ce délai, ils devront libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef.

A défaut de libération volontaire, M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] seront autorisés à faire procéder à leur expulsion selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux demeuré sans effet.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] demandent la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 5 000 € au motif que la résistance abusive des défendeurs aurait généré un préjudice en les empêchant de jouir de leur bien.

Cependant d’une part il n’est nullement démontré qu’en acquérant un bien qui se trouvait déjà occupé les demandeurs espéraient y vivre et en tout état de cause, leur préjudice lié à l’immobilisation de leur bien est déjà indemnisé par l’indemnité d’occupation et la bonne foi des défendeurs est établie.

Leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

M. [C] [A] et Mme [K] [I] succombent à l’instance. Ils supporteront les dépens et l’équité commande de rejeter la demande indemnitaire formée par les demandeurs au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que M. [C] [A] et Mme [K] [I] ont justifié que le logement est assuré ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25/04/2015 ont été réunies le 20/12/2023 à minuit pour défaut de paiement des loyers ;

Rejetons la demande d’échéancier suspensif des effets de la clause résolutoire formée par M. [C] [A] et Mme [K] [I] ;

Constatons que le bail est résilié depuis le 21/12/2023 ;

Fixons par provision le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [C] [A] et Mme [K] [I] sont redevables depuis le 21/12/2023 à la somme mensuelle de 900 euros (neuf cents euros), charges incluse ;

Rejetons le surplus de la demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

Condamnons solidairement M. [C] [A] et Mme [K] [I] à payer à M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] la somme de 18 090,00 euros (dix-huit mille quatre-vingt-dix euros) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons solidairement M. [C] [A] et Mme [K] [I] à payer l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Disons que M. [C] [A] et Mme [K] [I] devront quitter le logement meublé sis, [Adresse 3], sur la commune de [Localité 9] ) et le rendre libre de tous occupants de leur chef, avec remise des clés aux bailleur ou à son mandataire ;

Accordons à M. [C] [A] et à Mme [K] [I] un délai de trois mois, courant à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut de libération volontaire à l’issue de ce délai, ordonnons l’expulsion de M. [C] [A], de Mme [K] [I] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rejetons la demande formée par M. [E] [S] et Mme [U] [M] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [C] [A] et Mme [K] [I] au paiement des dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 30/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE