TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03691 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGXD

Minute : 24/01166

Monsieur [W] [X] [A]

Madame [R] [E] [M] [Y] épouse [A]

C/

Monsieur [O] [P] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [W] [X] [A],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [R] [E] [M] [Y] épouse [A], demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [P] [F],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 novembre 2020 à effet au 24 novembre 2020, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [O] [P] [F] un appartement situé [Adresse 2], à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ont fait signifier à Monsieur [O] [P] [F] un congé pour reprise du logement à effet au 23 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ont fait sommation à Monsieur [O] [P] [F] de quitter les lieux.

Par exploit d’huissier en date du 18 avril 2024, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ont fait assigner Monsieur [O] [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

«  valider le congé pour reprise pour habiter délivré le 22 mai 2023,

«  prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] [F], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

«  ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, pour sûreté des réparations locatives et des indemnités d’occupation s’il en est dues,

«  condamner Monsieur [O] [P] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer courant indexable et des charges à compter du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

«  condamner Monsieur [O] [P] [F] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, outre la justification par le preneur d’une assurance habitation. Ils forment également une demande de paiement au titre des loyers échus et impayés d’un montant de 11756,76 euros arrêté au 1er octobre 2024. Ils s’opposent à tout délai de paiement.

Ils expliquent que malgré le congé pour reprise délivré au preneur le 22 mai 2023 et la sommation de quitter les lieux signifiée le 08 décembre 2023, Monsieur [O] [P] [F] se maintient dans les lieux et ne règle pas régulièrement l’indemnité d’occupation. Ils ajoutent qu’ils ne savent pas si le locataire est assuré pour l’appartement donné à bail.

Monsieur [O] [P] [F], comparant, ne conteste pas le principe et le montant de la dette.

Il demande les plus larges délais pour quitter les lieux et pour s’acquitter de la dette indiquant qu’il va entreprendre des recherches pour trouver un logement. Il propose de régler 600 euros par mois pour solder sa dette locative. Il précise qu’il perçoit un salaire mensuel moyen de 1600 euros qui peut aller jusqu’à 2000 euros lorsqu’il effectue des heures supplémentaires. Il ajoute qu’il est en procédure de divorce, qu’il règle les charges communes, qu’il a deux enfants qui vivent chez leur mère et à l’égard desquels il exerce un droit de visite et d’hébergement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Les pièces produites par les demandeurs, notamment le bail en date du 11 novembre 2020 à effet au 24 novembre 2020 et le décompte actualisé de la créance au 1er octobre 2024, établissent leur qualité de bailleurs ainsi que l’obligation de Monsieur [O] [P] [F] de payer les loyers et charges. En outre, la créance de 11 756,76 euros au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2024 n’est pas contestée par Monsieur [O] [P] [F].

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [P] [F] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] la somme de 11 756,76 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le texte prévoit qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, à compter du 1er janvier 2018, dont le contenu est fixé par arrêté du 13 décembre 2017.

En l’espèce, il est constant Monsieur [O] [P] [F] a pris à bail auprès de Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], selon acte sous seing privé en date du 11 novembre 2020 à effet au 24 novembre 2020.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que, par acte d’huissier délivré le 22 mai 2023, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ont fait signifier à Monsieur [O] [P] [F] un congé pour reprise avec effet au 23 novembre 2023, avec mention de la décision de reprise du logement, et précision des bailleurs comme bénéficiaires de la reprise. La notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 qui doit être jointe aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018 a été annexée à l’acte d’huissier du 22 mai 2023.

Le congé notifié le 22 mai 2023, respecte le délai de préavis de six mois. L’acte mentionne le motif de la reprise et le nom des bénéficiaires de la reprise.

Ainsi le congé a été délivré dans les formes et délais requis et il est justifié par les bailleurs d’un motif réel de reprise pour habiter personnellement.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 23 novembre 2023 à minuit.

Le bail se trouve donc résilié par l’effet du congé et le locataire est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 24 novembre 2023.

Sur la demande d’expulsion et les modalités d’exécution de la mesure d’expulsion :

Le locataire est désormais occupant sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [O] [P] [F] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des éventuelles réparations locatives et indemnités d’occupation, et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [P] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail se trouve résilié depuis le 24 novembre 2023, Monsieur [O] [P] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, montant suffisant à réparer le préjudice subi par les bailleurs sans qu’il y ait lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer. Il convient de condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le locataire déclare avoir remis à l’agence Century 21, mandataire des bailleurs, une copie de l’assurance habitation.

Toutefois, il n’est produit par le défendeur à l’audience aucun justificatif de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [P] [F] à justifier aux bailleurs ou à son mandataire de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Sur les demandes reconventionnelles :

* Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Il résulte des articles L613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [O] [P] [F] ne justifie d’aucune démarche en vue de son relogement. Au surplus, Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] lui ont déjà octroyé un délai supplémentaire et il apparaît au jour de la présente décision, que celui-ci a déjà bénéficié de fait de près de 19 mois depuis la réception du congé.

De tels délais apparaissent suffisants pour permettre au défendeur de quitter les lieux.

Dès lors, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais supplémentaires sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code précité.

* Sur la demande de paiement de la dette locative :

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette s’élève à la somme non contestée de 11 756,76 euros arrêtée au 1er octobre 2024. Monsieur [O] [P] [F] qui déclare percevoir un revenu compris entre 1600 euros et 2000 euros, sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en réglant jusqu’à 600 euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [O] [P] [F], après une période d’impayés entre décembre 2021 et décembre 2022, a repris de paiement du loyer et des charges, le dernier paiement ayant été effectué le 05 septembre 2024 pour un montant de 1100 euros.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [O] [P] [F] des délais afin de lui permettre de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 500 euros chacun et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [P] [F], succombant à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du congé signifié le 22 mai 2023 demeurant à la charge du bailleur.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [O] [P] [F] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

VALIDE le congé délivré par Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] à Monsieur [O] [P] [F] par acte d’huissier en date du 22 mai 2023 à effet au 23 novembre 2023 à minuit ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 novembre 2020 à effet au 24 novembre 2020 entre Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] d’une part, et Monsieur [O] [P] [F], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à compter du 24 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [O] [P] [F] est occupant sans droit ni titre des lieux initialement loués sis [Adresse 2] depuis le 24 novembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A], faute de départ volontaire de Monsieur [D] [I], à faire procéder à son expulsion des lieux loués, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [P] [F] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE Monsieur [O] [P] [F] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE Monsieur [O] [P] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] [F] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] la somme de 11 756,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2024 échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [O] [P] [F] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [O] [P] [F] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] [F] à justifier à Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ou à leur mandataire de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] [F] à payer à Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] [F] aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du congé signifié le 22 mai 2023 lequel demeure à la charge de Monsieur [W] [A] et Madame [R] [Y] épouse [A] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LE JUGE