TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/04059

N° Portalis DB3S-W-B7H-YTWS

Minute : 441/24

Monsieur [D] [Y]

Représentant : M^e Mamadou KONATE,

avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 263

C/

Monsieur [K] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KONATE

Copie délivrée à :

M. [O]

Le 14 Mai 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Représenté par M^e Mehdi BENHAMOUDA, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, substituant M^e Amadou KONATE, Avocat au Barreau du Val d’Oise

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 13 février 2023, Monsieur [D] [Y] a consenti à Monsieur [K] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, appartement G12, et un emplacement de parking n°60 situé [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 900 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 900 euros. Le contrat de bail mentionne que 12 chèques de 900 euros ont été remis au bailleur.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 13 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2090,70€ arrêtée à l’échéance du mois de juillet 2023 comprise, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, Monsieur [D] [Y] a fait assigner Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de :

« déclarer, à titre principal, acquise à son profit le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et en conséquence, dire le bail résilié,

« prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail,

« en tout état de cause, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

« ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

« condamner Monsieur [K] [O] au paiement :

Ïde la somme actualisée de 3890,70 euros, compte arrêté à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse,

Ïd’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 900 euros jusqu’à la libération des locaux et restitution des clés ;

Ïd’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ïdes entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer en date du 13 juillet 2023, et les rais de rejet de chèques imputés au demandeur par sa banque ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et rappelle que le bail en date du 13 février 2023 fait force de loi entre les parties, qu’en l’absence de garant et afin de faciliter le paiement des loyers, 12 chèques d’un montant chacun de 900 euros lui ont été remis par le locataire, qu’en outre un chèque de 900 euros correspondant à un mois de loyer a été donné à titre de depôt de garantie, que le premier chèque présenté à l’encaissement a été rejeté pour insuffisance de provision, que deux autres chèques ont été ensuite rejetés au motif « opposition sur chèque perdu », qu’une mise en demeure a été adressée au locataire, puis un commandement de payer visant la clause résolutoire, que le défendeur n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai imparti, qu’il y a lieu de prononcer en conséquence la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire qui y est incluse, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

A l’audience du 29 janvier 2024, Monsieur [D] [Y], représenté, s’est référé au contenu de son assignation. Il a précisé que la dette locative a augmenté depuis la délivrance de l’acte d’assignation à hauteur de 6590,70 euros. Il a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement de l’intégralité du loyer courant au jour de l’audience. Il est opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement au défendeur suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [O], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Monsieur [D] [Y] indique que Monsieur [K] [O] reste lui devoir la somme de 3890,70 € , échéance du mois octobre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire des sommes réclamées le frais bancaires pour 30,70 euros.

Monsieur [K] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 3860 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois d’octobre 2023 incluse.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 13 février 2023 contient une clause résolutoire (article 5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juillet 2023, pour la somme en principal de 2090,70€ arrêtée à l’échéance du mois de juillet 2023 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Il apparait que le bailleur avait en sa possession des chèques pour les échéances des mois de juillet, août et septembre 2023 qu’il s’est abstenu de présenter, estimant que ceux-ci reviendraient impayés comme les précédents.

Dans la mesure où il n’existe aucune certitude sur l’absence de provision des chèques qui devaient être présentés au mois de juillet, août et septembre 2023, où il revenait au bailleur, malgré ses doutes, de procéder à l’encaissement des chèques aux échéances tel que convenu avec le locataire lors de la conclusion du contrat, où un règlement de 900 euros a été effectué le 17 juillet 2023, où l’encaissement potentiel de 2700 euros aurait permis de solder les causes du commandement de payer dans le délai imparti, il sera considéré que le requérant n’a pas mis en œuvre de bonne foi la clause résolutoire du bail litigieux en ne mettant pas à l’encaissement les réglements en sa possession. La clause résolutoire ne sera donc pas considérée comme acquise.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle les contrats sont soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 3860 euros.

L’examen du décompte démontre que trois chèques sont revenus impayés, que des virements sont intervenus toutefois insuffisants pour apurer l’arriéré, qu’aucun règlement n’est intervenu depuis août 2023.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 6 novembre 2023, date de l’assignation.

Monsieur [K] [O] est désormais occupant sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y aura, en ce cas, pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il sera dès lors fixée une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, à savoir à la somme de 900 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, à l’exclusion des frais de rejet des chèques qui ne constituent pas des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [Y], Monsieur [K] [O] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 février 2023 entre Monsieur [D] [Y] et Monsieur [K] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation, appartement G12, et l’emplacement de stationnement n°60, situé [Adresse 6], à [Localité 9] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 février 2023 entre Monsieur [D] [Y] et Monsieur [K] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation, appartement G12, et l’emplacement de stationnement n°60, situé [Adresse 6], à [Localité 9] au jour de l’assignation, le 6 novembre 2023 ;

DIT que [K] [O] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur [D] [Y] une indemnité d’occupation de 900 euros, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à Monsieur [D] [Y] la somme de 3860€ à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois de d’octobre 2023 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à Monsieur [D] [Y] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] [Y] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE