COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [A] [J], Société Société CHURCHILL INVEST c/ [D] [W], [X] [N], [U] [C] épouse [N], S.C.P. [H] [L] ET [V] [P], [V] [Z] [P]

MINUTE N°25/215

Du 28 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 20/01014 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MXO7

Grosse délivrée à:

M^e Nina TROMBETTA

Maître Hélène BERLINER

expédition délivrée à:

Maître Laurent BELFIORE

le 28/03/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt huit Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 juin 2024 en audience publique, devant :

Président : Madame Mélanie MORA

Greffier : Madame Estelle AYADI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 15 octobre 2024,les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mars 2025 après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSES:

Mme [A] [J], es qualité de gérante de la SPRL CHURCHILL INVEST

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Société CI [Localité 16], anciennement Société CHURCHILL INVEST société privée à responsabilité limitée de droit belge, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

M. [D] [W], [X] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [U] [C] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.P. [H] [L] ET [V] [P] prise en la personne de ses représentants légaux M. [V] [Z] [P] et Mme [H] [S] [L], domiciliés en cette qualité audit siège;

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Me [V] [Z] [P], Notaire,

domicilié : chez

[Adresse 11]

[Localité 1]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu les 13 et 15 décembre 2016 par Me [V] [P], notaire associé de l’office notarial SCP [L] &[P] , un compromis de vente a été signé entre M. [D] [N], Mme [U] [C] épouse [N] d’une part et la SCPR CHURCHILL INVEST d’autre part concernant la vente d’une villa sise à [Localité 16] [Adresse 12] et [Adresse 13] pour le prix de 1.348.000 euros .

La vente a été réitérée par acte authentique du 24 février 2017.

Par actes en date des 6 et 10 février 2020, la société privée à responsabilité limitée de droit belge CHURCHILL INVEST a fait assigner devant la présente juridiction M.[D] [N], Mme [U] [C] épouse [N] , la SCP [L] et [P], notaires, Maître [V] [P] aux fins de voir prononcer la nullité de la vente en date du 24 février 2017 entre la SPRL CHURCHILL INVEST, M.[D] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] d’un bien sis [Adresse 12] et [Adresse 13], cadastré section IS, numéro [Cadastre 10], lieu-dit [Adresse 12], ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques, condamner les requis in solidum à l’indemniser de ses préjudices tels que détaillés dans son assignation, outre des dommages-intérêts , une somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur cette assignation les requis ont constitué avocat.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2022 le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance au 4 mars 2021 par suite de la désignation d’un administrateur provisoire aux intérêts de la SPRL CHURCHILL INVEST, renvoyé la procédure à l’audience de mise en état, invité la SPRL CHURCHILL INVEST, sous peine de radiation, à faire part de ses diligences en vue de reprendre l’instance, par l’intervention volontaire de son administrateur provisoire à la présente procédure, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et réservé les dépens.

Par conclusions d’intervention volontaire (RPVA 28 février 2022) madame [A] [J] en qualité de gérante de la SPRL CHURCHILL INVEST est intervenue volontairement à l’audience.

Par conclusions notifiées par RPVA 4 mars 2022) monsieur [D] [N] et madame [U] [C] épouse [N] ont sollicité la reprise de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 décembre 2022) la SRL de droit belge CI [Localité 16] anciennement dénommée CHURCHILL INVES et Mme [A] [J], en qualité de gérante de la SRL CI [Localité 16] intervenante volontaire sollicitent au visa de la loi 66-879 du 29 novembre 1966, de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l’article 1112-1 du Code civil, de l’article 1137 du Code civil, des articles 1178 et suivants du Code civil, de l’article 1217 du Code civil, des articles 1240 et suivants du Code civil, des articles 1602 et suivants du Code civil, de l’article 1583 du Code civil, des articles R 123-89 et suivants du Code de commerce de :

— voir déclarer recevables et bien fondées les demandes de la SRL CI [Localité 16],

— voir déclarer irrecevable et mal fondée, la demande reconventionnelle de Monsieur [D] [N] et Madame [U] [C] épouse [N],

— voir débouter Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N],la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P] de leur demande d’indemnisation pour action abusive,

— voir ordonner la réduction du prix de vente du bien immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 16] à 543.416 euros,

— voir condamner, in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 804.584 euros correspondant à la réduction du prix de vente, en sus des intérêts légaux au jour de la vente, avec une pénalité de 5.000 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement,

— voir condamner in solidum,Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 59.045 euros correspondant aux frais afférents à l’obtention du permis de construire de régularisation,

— voir condamner, in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 379.814,74 euros correspondant aux frais afférents aux travaux,

— voir condamner in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 1.917,87 euros correspondant aux frais afférents aux constats des préjudices,

— voir condamner in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 8.998 euros correspondant aux frais afférents à la réduction des préjudices subis,

— voir condamner in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 392.000 euros pour le préjudice financier correspondant à la perte de chiffre d’affaires réalisée entre 2019 et 2022,

— voir condamner in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 5.000 euros pour le préjudice moral,

— voir condamner in solidum, la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P], à verser à la SRL CI NICE la somme de 30.043,20 euros correspondant aux frais afférents à l’erreur sur l’adresse du bien,

— voir condamner in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P] à verser à la SRL CI NICE, la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— voir condamner in solidum, Monsieur [D] [N], Madame [U] [C] épouse [N], la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Monsieur [V] [P] aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2023, Monsieur [D] [N], et Madame [U] [C], épouse [N] sollicitent au visa de l’article 1240 du code civil de voir :

— débouter la SCPR CHURCHILL INVEST de toutes ses demandes,

— condamner à titre reconventionnel, la SCPR CHURCILL INVEST à leur payer la somme de 100 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

— condamner la SCPR CHURCHILL INVEST au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2022 la SCP [L] & [P] et Maître [P] [V] sollicitent au visa de l’article 1240 et de l’article 32-1 du Code de procédure civile, de :

— voir juger que l’acte de vente du 24 février 2017 est valable en ce qu’il n’existe aucun vice de fond ou de forme et qu’il respecte la volonté des parties,

— voir juger que la société CI [Localité 16] n’a subi aucun vice du consentement lors de la réitération de la vente, ayant été informée de tous les éléments nécessaires pour contracter et prendre une décision en toute connaissance de cause,

— voir juger qu’ils n’ont commis aucun manquement susceptible d’engager leur responsabilité, ayant notamment bien informé la venderesse de l’absence de conformité administrative de la villa et de l’absence d’assurance dommages ouvrage et d’assurance responsabilité civile, en annexant tous les documents à l’acte de vente,

— voir juger subsidiairement que la société CI [Localité 16] n’a subi aucun préjudice en lien direct avec un prétendu manquement du notaire puisque même parfaitement informée, elle a décidé de contracter, de sorte qu’elle ne peut le rendre responsable d’un choix délibéré,

— voir juger que la société CI [Localité 16] n’a subi aucun préjudice, mais a décidé de revenir sur l’acte de vente pour des raisons qui lui sont propres, d’autant qu’elle a obtenu un permis de construire et a réalisé des travaux afin de rendre la construction conforme aux règles d’urbanisme.

— voir débouter la société CI [Localité 16] et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes formulées à leur encontre,

— voir condamner la société CI [Localité 16] et Madame [J] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— voir condamner la société CI NICE et Madame [J] au paiement d’une somme de 10.000 euros chacun au profit de Maître [P] et de la SCP BONA ARAL & [P] pour procédure abusive et accusations calomnieuses envers un officier ministériel, au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code Civil.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La présente décision est contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 8 novembre 2023 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie à juge unique du 8 décembre 2023 reportée au 8 mars 2024

Par jugement rendu le 06 septembre 2024, , le Tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 15 octobre 2024.

A cette audience, le délibéré a été fixé au 14 février 2025 prorogé au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur le vice du consentement de l’acquéreur lié aux fautes des vendeurs

L’article 1602 du Code civil dispose : « Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ».

L’article 1603 du Code civil précise : « Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend».

L’article 1112-1 du Code civil dispose : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant […]. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ».

L’article 1604 du Code civil dispose : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

Selon l’article 1137 du Code civil :

«Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

La demanderesse soutient que son consentement a été vicié par un dol de la part des vendeurs et un manque d’information du notaire.

Elle reproche aux vendeurs d’avoir dissimulé le fait que le permis de construire modificatif n°07S0108M02, que les vendeurs avaient obtenu de la mairie de [Localité 16], aurait été annulé par un jugement du Tribunal administratif de MARSEILLE en date du 5 décembre 2011, confirmé par un arrêt de la Cour administrative d’appel de MARSEILLE en date du 21 février 2013.

Cette situation aurait exposé la SCPR CHURCHILL INVEST à la perte de valeur du bien irrégulièrement édifié ainsi qu’aux frais nécessaires aux travaux pour se conformer aux jugement et arrêt des juges du fond.

Elle conclut à une accumulation des fautes lourdes des vendeurs , consistant en un manquement à leur obligation d’information, à leur obligation de délivrance, le bien étant un bien illégal et sans conformité , à une absence de délivrance des accessoires de l’immeuble en l’espèce les documents requis par la loi du 24 mars 2014.

Elle soutient que les vendeurs ont commis une dissimulation intentionnelle d’informations constitutive du dol.

M.et Mme [N] indiquent qu’ils ont obtenu un permis de construire originel daté du 26 juillet 2007 , dont un voisin a immédiatement demandé la suspension auprès du Tribunal administratif de MARSEILLE.

Une ordonnance de référé du 4 avril 2008 a rejeté cette demande.

Un pourvoi a été formé auprès du Conseil d’État qui a abouti, le 7 août 2008, à une décision de non-admission de la Haute juridiction.

Par la suite, le Tribunal administratif de MARSEILLE, par un jugement en date du 30 septembre 2010, après avoir examiné la requête au fond portant sur le même permis de construire, a annulé partiellement ce permis de construire en tant qu’il autorisait la partie du projet de construction constituée d’un bâtiment à deux niveaux indiqué à usage de garage.

Ils font valoir que ce jugement ouvrait donc la possibilité d’une régularisation en application de l’article L600-5 du Code de l’urbanisme selon lequel : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux.

Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

Ils précisent que tirant les conséquences de cette annulation partielle, ils ont déposé le 15 novembre 2010, une demande de permis de construire modificatif n°07S0108M2 puisque la modification envisagée n’apportait pas au projet initial un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même .

Ce permis de construire modificatif a été accordé par le maire de [Localité 16], le 3 décembre 2010.

Parallèlement, la Cour administrative d’appel de MARSEILLE, saisie par le voisin des époux [N] en vue de l’annulation du jugement du Tribunal administratif de MARSEILLE du 30 septembre 2010, a annulé ce jugement .

M. et Mme [N] en concluent que le permis de construire originel du 26 juillet 2007, dont la légalité était désormais confirmée par la CAA de MARSEILLE, ne nécessitait plus l’exécution du permis de construire modificatif du 3 décembre 2010, et que Mme [J] [A] a pu ainsi obtenir le 24 juillet 2019 une réponse favorable à sa demande de permis de construire.

Les défendeurs concluent en conséquence à l’absence de faute au regard du droit d l’urbanisme, l’absence de dol au regard du droit civil et à l’absence de préjudice des acquéreurs dès lors que la situation administrative du bien vendu est régularisée.

Sur le vice du consentement de l’acquéreur lié aux fautes du notaire

La société CI [Localité 16] soutient que le notaire a manqué à son obligation de réaliser des vérifications et qu’aucun des documents requis par la loi du 24 mars 2014 n’a été remis à l’acquéreur soit :

1. les permis de construire ;

2. la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité ;

3. les documents relatifs aux travaux et modifications effectués sur le bien (création d’ouvertures, surélévation du toit, etc.) ;

4. les contrats d’entretien des équipements (chaudière, contrat fourniture gaz, fosse septique, etc.) ;

5. la copie des certificats de garantie pour les équipements ;

6. le procès-verbal de bornage, le cas échéant (limite entre deux terrains contigus) ; 7. le document arrêtant les modalités de servitude de la propriété, le cas échéant (servitude de passage, d’interdiction de construire, etc.) ; et

8. toutes les factures des travaux ;

9. tout contrat de construction de maison individuelle.

Elle invoque des manœuvres du notaire pour dissimuler des informations essentielles, les fautes du notaire dans la rédaction de l’acte authentique ( le bien est situé [Adresse 12] et [Adresse 13] et présenté dans l’acte comme situé [Adresse 12] et [Adresse 13], le code postal est faux ), outre une faute dans l’inscription au registre du commerce et des sociétés( numéro 3 au lieu du numéro [Adresse 3]).

La SCP [L] &[P] et Me [V] [P] font valoir que les plans figurant aux dossiers de demande d’autorisation ont été remis à l’acquéreur, ce qui lui permettait d’identifier les non conformités omises par la Commune par comparaison avec celui existant, que la lettre d’observation adressée par la Direction Aménagement et Urbanisme de la Commune aux vendeurs le 18 octobre 2016 a été retranscrite dans son intégralité dans le compromis de vente en page 12, relatant notamment que : « A la suite de votre déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, j’ai le regret de vous informer que l’Administration Municipale ne peut vous délivrer une attestation certifiant la conformité des travaux avec les permis de construire cités en objet ».

Ils ajoutent que cette lettre énonce également l’absence de poursuites pénales, ce qui a été retranscrit dès l’établissement du compromis de vente en ces termes : « Dans le cas présent, compte tenu de l’achèvement des travaux déclaré à la date de mars 2011, ce dossier ne peut donner lieu qu’à la lettre d’observation qui a été notifiée à Monsieur [N] ».

Une clause spécifique a été prévue au compromis intitulée « Absence de conformité – avertissement » mentionnant :

« Les parties sont expressément averties des sanctions (et des délais de prescriptions des actions qui s’y rattachent) résultant de l’absence de certificat de conformité ou de non contestation à la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité ou bien encore de l’existence de constructions irrégulières, dans la mesure où les travaux effectués ne seraient pas conformes aux prescriptions contenues dans l’autorisation administrative (permis de construire, déclaration préalable de travaux etc… et/ou lesdits travaux n’auraient fait l’objet d’aucune autorisation ».

Ils soutiennent ainsi que tout était mentionné à la fois dans le compromis et dans l’acte authentique et ce, dans les mêmes termes.

Par ailleurs, Madame [J] prétend que le Notaire a volontairement refusé de lui transmettre le dossier de permis de construire, mais l’a bien obtenu selon le notaire, dès qu’il l’a récupéré des époux [N] et ce, avant la réitération de l’acte authentique.

Elle a récupéré le dossier en main propre le 28 décembre 2016 chez le Notaire avec l’apposition suivante : « Je soussignée Madame [A] [J] reconnait avoir reçu le 28 décembre 2016 l’ensemble des plans permis de la Villa [15] et m’engageant à restituer les originaux sans délais en cas de non-réalisation de la vente ».

Par ailleurs, Me [P] indique lui avoir fourni les coordonnées de la société ayant effectué les travaux en page 16 du compromis et en pages 20 et 21 de l’acte de vente.

La société CHURCHILL INVEST prétend également ne pas avoir été informée de l’absence de souscription de l’assurance dommages-ouvrages sur le bien, or selon le notaire elle a été informée de l’absence de garantie décennale et de dommages ouvrages dès la signature du compromis dans une clause spécifique intitulée « ASSURANCE – CONSTRUCTION – ABSENCE » énonçant notamment en page 15 : :« Le VENDEUR de son côté reconnaît avoir été informé que l’obligation d’assurance incombe à toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire de propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, il déclare ici ne pas avoir satisfait à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrages en tant que propriétaire ni à l’obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que « constructeur non réalisateur .

VENDEUR et ACQUEREUR reconnaissent avoir reçu toutes explications utiles concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilité du vendeur attachées à ces constructions, et de l’absence de souscription de telles polices d’assurances ».

Le notaire ajoute qu’ ont été annexés à l’acte de vente une attestation d’assurance responsabilité décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux de construction, délivrée par la compagnie S.M. A.B.T.P, valable jusqu’au 31 décembre 2009, une copie de la déclaration d’achèvement et demande de conformité des travaux signée par les seuls vendeurs attestant de l’achèvement de la totalité des travaux au 1er mars 2011 et reçue en Mairie le 28 juillet 2016, outre un courrier adressé en réponse à la S.M. A.B.T.P à l’office notarial faisant état de la résiliation du contrat d’assurance correspondant à la date du 14 juin 2011, date de la mise en redressement judiciaire de l’entreprise pour non-paiement des primes.

Le notaire précise en outre que les servitudes ont été relatées in extenso dans l’acte authentique en page 10 et les plans des servitudes y ont bien été annexés :

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 16] le 8 décembre 2005 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 22 février 2006P, numéro 1695, il a été constitué :

1/ Une servitude de passage de canalisations souterraines permettant à Monsieur et Madame [N] (parcelle IS [Cadastre 10]) et Monsieur et Madame [C] (parcelle IS [Cadastre 9]) de se raccorder au réseau public d’assainissement et à la collecte d’eaux pluviale de la commune de [Localité 16] situé, [Adresse 14], en contre bas de la propriété appartenant à Monsieur [F] (parcelle IS [Cadastre 8]) : (…)

2/ Une servitude de passage de canalisations souterraines permettant à Monsieur et Madame [C] (parcelle IS [Cadastre 9]) de se raccorder au réseau public d’assainissement et à la collecte d’eaux pluviales de la commune de [Localité 16] situé, [Adresse 14], dans le prolongement de la servitude précédemment constituée sur la propriété de Monsieur et Madame [N] : (…) ».

Il en est de même en ce qui concerne l’existence d’une hypothèque, dont la société CHURCHILL INVEST prétend n’avoir pas eu connaissance.

Il était indiqué au compromis de vente que « le VENDEUR s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions, et à en justifier auprès de l’ACQUEREUR ».

SUR CE

Il ressort des éléments versés au dossier par les parties que :

M.et Mme [N] ont obtenu un permis de construire daté du 26 juillet 2007, dont un voisin a immédiatement demandé la suspension auprès du Tribunal administratif de MARSEILLE.

Une ordonnance de référé du 4 avril 2008 a rejeté cette demande.

Un pourvoi a été formé auprès du Conseil d’État qui a abouti, le 7 août 2008, à une décision de non-admission de la Haute juridiction.

Le Tribunal administratif de MARSEILLE, par jugement en date du 30 septembre 2010, après avoir examiné la requête au fond portant sur le même permis de construire, a annulé partiellement ce permis de construire en tant qu’il autorisait la partie du projet de construction constituée d’un bâtiment à deux niveaux indiqué à usage de garage.

M. et Mme [N] ont déposé le 15 novembre 2010, une demande de permis de construire modificatif n°07S0108M2 qui a été accordé par le maire de [Localité 16], le 3 décembre 2010 .

La Cour administrative d’appel de MARSEILLE, saisie par le voisin des époux [N] en vue de l’annulation du jugement du Tribunal administratif de MARSEILLE du 30 septembre 2010, a annulé ce jugement.

En conséquence la légalité du permis de construire du 26 juillet 2007a été confirmée par la Cour administrative d’appel de MARSEILLE, ce qui a permis à Mme [J] une réponse favorable à sa demande de permis de construire le 24 juillet 2019.

De sorte que la demanderesse n’établit pas l’existence d’un dol commis par ses vendeurs ni d’un préjudice , la situation du bien étant régularisée.

Concernant le vice du consentement imputé au Notaire,il s’avère que la société CI [Localité 16] a bien été parfaitement informée lors de la signature de l’acte de vente de tous éléments connus , de sorte qu’elle a contracté en pleine connaissance de cause. Ainsi le notaire justifie de nombreux échanges avec l’acquéreur.

C’est ainsi que l’acquéreur a entendu signer un compromis de vente avec condition suspensive d’obtention du crédit en raison du problème de conformité de la villa susceptible d’entraîner un refus de prêt par la banque.

Le projet de compromis, qui prévoyait alors un prix de vente de 1.270.000 euros auquel s’ajoutait 40.000 euros de frais d’agence, a été adressé à la société CHURCHILL INVEST le 6 décembre 2016 par courriel .

Madame [J] a étudié ce projet en donnant ses observations très détaillées sur les moindres détails au Notaire.

Après de multiples échanges, les parties sont finalement parvenues à un accord sur la réalisation de la vente, pour un prix principal de 1.310.000 euros auquel s’ajouteront les frais d’agence . La commission d’agence restant à la charge des vendeurs, la somme de 40.000 euros des frais d’agence a été réduite de 2.000 euros, raison pour laquelle le prix prévu au compromis était alors de 1.348.000 euros, soit 1.310.000 euros auxquels s’ajoutent 38.000 euros.

Les parties se sont également accordées sur l’insertion au compromis de vente d’une clause de renonciation à poursuites concernant l’absence de conformité du bien.

De très nombreux échanges sont intervenus entre Madame [J], représentante de la Société CHURCHILL INVEST et Me [P] .

Mme [J] a déposé le compromis signé, daté et paraphé en l’étude de Me [P] le 13 décembre 2016, ce dont elle a immédiatement informé les époux [N] et Me [P].

Le compromis a été signé par les époux [N] le 15 décembre 2016. Le compromis de vente établi par Me [P] a donc été signé les 13 et 15 décembre 2016 pour un prix de 1.348.000 euros.

Concernant les informations figurant aux actes signés par les parties :

Les plans figurant aux dossiers de demande d’autorisation ont été remis à l’acquéreur.

La lettre d’observation adressée par la Direction Aménagement et Urbanisme de la Commune aux vendeurs le 18 octobre 2016 a été retranscrite dans son intégralité dans le compromis de vente en page 12, soit :

« A la suite de votre déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, j’ai le regret de vous informer que l’Administration Municipale ne peut vous délivrer une attestation certifiant la conformité des travaux avec les permis de construire cités en objet …

Dans le cas présent, compte tenu de l’achèvement des travaux déclaré à la date de mars 2011, ce dossier ne peut donner lieu qu’à la lettre d’observation qui a été notifiée à Monsieur [N] ».

Le compromis comporte en outre la clause suivante page 12 :

« Absence de conformité – avertissement »

« Les parties sont expressément averties des sanctions (et des délais de prescriptions des actions qui s’y rattachent) résultant de l’absence de certificat de conformité ou de non contestation à la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité ou bien encore de l’existence de constructions irrégulières, dans la mesure où les travaux effectués ne seraient pas conformes aux prescriptions contenues dans l’autorisation administrative (permis de construire, déclaration préalable de travaux etc… et/ou lesdits travaux n’auraient fait l’objet d’aucune autorisation ».

Mme [J] a obtenu le dossier de permis de construire, , avant la réitération de l’acte authentique. Elle a récupéré le dossier en main propre le 28 décembre 2016 chez le Notaire avec la mention suivante : « Je soussignée Madame [A] [J] reconnait avoir reçu le 28 décembre 2016 l’ensemble des plans permis de la Villa [15] et m’engageant à restituer les originaux sans délais en cas de non-réalisation de la vente ».

Les coordonnées de la société ayant effectué les travaux figurent en page 16 du compromis et en pages 20 et 21 de l’acte de vente.

La société CHURCHILL INVEST a été parfaitement informée de l’absence de garantie décennale et de dommages ouvrages dès la signature du compromis dans une clause intitulée « ASSURANCE – CONSTRUCTION – ABSENCE » énonçant notamment en page 15 :

« Le VENDEUR de son côté reconnaît avoir été informé que l’obligation d’assurance incombe à toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire de propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, il déclare ici ne pas avoir satisfait à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrages en tant que propriétaire ni à l’obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que « constructeur non réalisateur.

VENDEUR et ACQUEREUR reconnaissent avoir reçu toutes explications utiles concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilité du vendeur attachées à ces constructions, et de l’absence de souscription de telles polices d’assurances ».

Ont été annexés à l’acte de vente une attestation d’assurance responsabilité décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux de construction, délivrée par la compagnie S.M. A.B.T.P, valable jusqu’au 31 décembre 2009, une copie de la déclaration d’achèvement et demande de conformité des travaux signée par les seuls vendeurs attestant de l’achèvement de la totalité des travaux au 1er mars 2011 et reçue en Mairie le 28 juillet 2016, un courrier adressé en réponse à la S.M. A.B.T.P à l’office notarial faisant état de la résiliation du contrat d’assurance correspondant à la date du 14 juin 2011, date de la mise en redressement judiciaire de l’entreprise pour non-paiement des primes.

Toutes les annexes ont été signées par les parties.

L’acte de vente a repris l’intégralité des clauses concernant les assurances et les conséquences de l’absence de souscription de la police dommage ouvrage par le vendeur figurant dans le compromis de vente aux pages 17 à 22, avec les mêmes annexes.

Le compromis énonce : « L’ACQUEREUR, parfaitement informé des risques liés à l’absence de ces polices, persiste dans sa volonté d’acquérir et faisant son affaire personnelle de cette situation, sans recours contre le VENDEUR et le rédacteur des présentes à ce titre, qu’il reconnaît s’être acquitté de son obligation de conseil».

Les servitudes sont mentionnées page 10 de l’acte authentique et les plans annexés soit :

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [G], Notaire à [Localité 16] ? le 8 décembre 2005 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 16] 1 le 22 février 2006P, numéro 1695, il a été constitué : 1/ Une servitude de passage de canalisations souterraines permettant à Monsieur et Madame [N] (parcelle IS [Cadastre 10]) et Monsieur et Madame [C] (parcelle IS [Cadastre 9]) de se raccorder au réseau public d’assainissement et à la collecte d’eaux pluviale de la commune de [Localité 16] situé, [Adresse 14], en contre bas de la propriété appartenant à Monsieur [F] (parcelle IS [Cadastre 8]) : (…) 2/ Une servitude de passage de canalisations souterraines permettant à Monsieur et Madame [C] (parcelle IS [Cadastre 9]) de se raccorder au réseau public d’assainissement et à la collecte d’eaux pluviales de la communes de [Localité 16] situé, [Adresse 14], dans le prolongement de la servitude précédemment constituée sur la propriété de Monsieur et Madame [N]… »

L’existence d’une hypothèque figure dans le projet d’acte de vente, le crédit objet de l’inscription a d’ailleurs été soldé.

La liste des annexes figurant en fin de l’acte de vente est signée par les parties.

De sorte qu’il n’est établi aucun manquement du notaire quant à son obligation de réaliser des vérifications ,à son obligation d’information et de conseil, ni des manœuvres pour dissimuler des informations essentielles, dans la mesure où toutes les annexes ont été signées par les parties, notamment la lettre de la Ville de [Localité 16] du 18 octobre 2018 et le mail de l’étude notariale formulé à la Ville de [Localité 16] concernant les poursuites pénales du 5 décembre 2016 à laquelle réponse leur a été faite que seule une lettre d’observation pouvait être formulée mais plus de poursuites pénales.

L’acte de vente a repris l’intégralité des clauses concernant les assurances et les conséquences de l’absence de souscription de la police dommage ouvrage par le vendeur figurant dans le compromis de vente aux pages 17 à 22, avec les mêmes annexes.

Enfin concernant les erreurs d’adresse commises par le notaire, la demanderesse ne justifie de ses préjudices.

En effet aucune difficulté relative à la publication de l’acte auprès des services de la publicité foncière n’est alléguée du fait que l’acte mentionne [Adresse 13] au lieu d’avenue [Adresse 17].

La société CI ajoute que le notaire l’ a domiciliée par erreur numéro 3 et non numéro [Adresse 7] lorsqu’il a inscrit la société acquéreur au RCS: elle ne justifie cependant pas avoir dû régler les taxes foncières qui lui ont été réclamées par erreur et dont elle demande le remboursement et ne produit pas le recours effectué de ce chef.

L’acte mentionne le domicile des vendeurs lors de l’achat et page 33 l’adresse à laquelle pourront leur être adressées toutes correspondances.

L’acte ne comporte ni blancs ni rajouts ni ratures. Enfin l’absence de numérotation de la dernière page de l’acte est indifférente.

Il ressort des développements qui précèdent que la SRL CI [Localité 16] et Mme [A] [J] n’ont pas été victimes d’un vice du consentement imputable aux vendeurs ni au notaire de sorte qu’ils convient de les débouter de l’intégralité de leurs demandes d’indemnisation .

Concernant les erreurs imputées au notaire, à défaut de justification d’un préjudice, ils seront également déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Me [V] [P].

Sur les demandes de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’abus pouvant donner droit à des dommages et intérêts suppose un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une légèreté blâmable ou erreur grave assimilable au dol

En l’espèce les défendeurs ne démontrent pas un tel comportement de la part de la SRL CI [Localité 16] et Mme [A] [J].

Ils ne démontrent pas par ailleurs une atteinte à leur réputation et un préjudice de ce chef.

Les demandes de dommages et intérêts de ce chef de M. [D] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] et la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Me [V] [P] seront en conséquence rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer, la SRL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] seront en conséquence condamnés in solidum à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Me [V] [P] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer, la SRL de droit belge CI NICE et Mme [A] [J] seront en conséquence condamnés in solidum à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SRL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] seront déboutés de leur demande de ce chef.

La SRL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens avec distraction aux avocats de la cause.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SRL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute M. [D] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Me [V] [P] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SRL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] in solidum à payer à M. [D] [N] et Mme [U] [C] épouse [N] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SRL de droit belge CI NICE et Mme [A] [J] in solidum à payer à la SCP [H] [L] ET [V] [P] et Me [V] [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la SRL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la SARL de droit belge CI [Localité 16] et Mme [A] [J] in solidum

aux entiers dépens , avec distraction aux avocats de la cause.

LE GREFFIER LE PRESIDENT